.PAGE .摘 要論文基于財(cái)務(wù)報(bào)表相關(guān)理論基礎(chǔ)上，以萬科房地產(chǎn)公司為例，首先界定財(cái)務(wù)報(bào)表內(nèi)涵。其次，分析萬科房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)報(bào)表中償債能力、營運(yùn)能力、盈利能力以及發(fā)展能力。分析了萬科房地產(chǎn)公司存在短長期償債能力不足。營運(yùn)能力中應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等問題。盈利能力主要表現(xiàn)在營業(yè)利潤率低。發(fā)展能力不足主要表現(xiàn)在總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低。最后，針對(duì)萬科房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理提出了提高萬科房地產(chǎn)短期、長期償債能力，提高應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率，提高成本費(fèi)用利潤率以及提高發(fā)展能力的合理化建議，以推動(dòng)當(dāng)前萬科房地產(chǎn)公司健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展，對(duì)我國房地產(chǎn)行業(yè)提供可行性參考建議。關(guān)鍵詞：萬科企業(yè)股份有限公司；財(cái)務(wù)報(bào)表；財(cái)務(wù)報(bào)表分析；AbstractThis article based on the financial statements on the basis of relevant theories, Vanke Real Estate Company as an example, firstly defines the connotation of financial statements; followed by analysis of Vanke Real Estate Company in the financial statements of solvency, operating capacity, profitability and development capacity. Analysis of Vanke Real Estate Company short lack of long-term solvency problems; accounts receivable turnover rate, turnover rate of current assets should be in operation ability; profitability mainly in the low rate of operating profit, development ability is insufficient mainly in the total asset turnover rate is low. Finally, according to Vanke Real Estate Company financial management are put forward to improve the Vanke Real Estate short-term, long-term solvency, accounts receivable turnover and inventory turnover rate, increase the rate of cost profit and reasonable suggestions to improve the development ability, to promote the healthy, stable, Vanke Real Estate Company sustainable development, provide feasible suggestions to our country's real the real estate industry.Key words：Vanke real estate; financial statements; solvency; operating capacity profitability;目 錄 TOC \o "1-3" \h \z \u HYPERLINK \l "_Toc419229178" 摘 要I HYPERLINK \l "_Toc419229179" AbstractII HYPERLINK \l "_Toc419229180" 緒 論1 HYPERLINK \l "_Toc419229181" 1財(cái)務(wù)報(bào)表概述及公司簡(jiǎn)介2 HYPERLINK \l "_Toc419229182" 1.1財(cái)務(wù)報(bào)表概述2 HYPERLINK \l "_Toc419229183" 1.2公司簡(jiǎn)介2 HYPERLINK \l "_Toc419229184" 2萬科公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析及存在問題4 HYPERLINK \l "_Toc419229185" 2.1萬科公司財(cái)務(wù)報(bào)表具體分析 PAGEREF _Toc419229185 \h 6 HYPERLINK \l "_Toc419229186" 2.1.1償債能力分析 PAGEREF _Toc419229186 \h 6 HYPERLINK \l "_Toc419229187" 2.1.2營運(yùn)能力分析 PAGEREF _Toc419229187 \h 7 HYPERLINK \l "_Toc419229188" 2.1.3盈利能力分析 PAGEREF _Toc419229188 \h 8 HYPERLINK \l "_Toc419229189" 2.1.4發(fā)展能力分析 PAGEREF _Toc419229189 \h 8 HYPERLINK \l "_Toc419229190" 2.2萬科公司財(cái)務(wù)存在問題 PAGEREF _Toc419229190 \h 9 HYPERLINK \l "_Toc419229191" 2.2.1償債能力存在問題 PAGEREF _Toc419229191 \h 9 HYPERLINK \l "_Toc419229192" 2.2.2營運(yùn)能力存在問題 PAGEREF _Toc419229192 \h 9 HYPERLINK \l "_Toc419229193" 2.2.3盈利能力存在問題 PAGEREF _Toc419229193 \h 10 HYPERLINK \l "_Toc419229194" 2.2.4發(fā)展能力存在問題 PAGEREF _Toc419229194 \h 10 HYPERLINK \l "_Toc419229195" 3改進(jìn)萬科公司財(cái)務(wù)的具體措施 PAGEREF _Toc419229195 \h 12 HYPERLINK \l "_Toc419229196" 3.1改進(jìn)償債能力的措施 PAGEREF _Toc419229196 \h 12 HYPERLINK \l "_Toc419229197" 3.1.1提高短期償債能力 PAGEREF _Toc419229197 \h 12 HYPERLINK \l "_Toc419229198" 3.1.2提高長期償債能力 PAGEREF _Toc419229198 \h 13 HYPERLINK \l "_Toc419229199" 3.2改進(jìn)營運(yùn)能力的措施 PAGEREF _Toc419229199 \h 13 HYPERLINK \l "_Toc419229200" 3.2.1提高應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 PAGEREF _Toc419229200 \h 13 HYPERLINK \l "_Toc419229201" 3.2.2提高存貨周轉(zhuǎn)率 PAGEREF _Toc419229201 \h 14 HYPERLINK \l "_Toc419229202" 3.3改進(jìn)盈利能力的措施 PAGEREF _Toc419229202 \h 15 HYPERLINK \l "_Toc419229203" 3.3.1提高成本費(fèi)用利潤率 PAGEREF _Toc419229203 \h 15 HYPERLINK \l "_Toc419229204" 3.3.2提高營業(yè)利潤率 PAGEREF _Toc419229204 \h 15 HYPERLINK \l "_Toc419229205" 3.4改進(jìn)發(fā)展能力的措施 PAGEREF _Toc419229205 \h 16 HYPERLINK \l "_Toc419229206" 結(jié) 論 PAGEREF _Toc419229206 \h 17 HYPERLINK \l "_Toc419229207" 致 謝 PAGEREF _Toc419229207 \h 18 HYPERLINK \l "_Toc419229208" 參 考 文 獻(xiàn) PAGEREF _Toc419229208 \h 19 HYPERLINK \l "_Toc419229209" Appendix PAGEREF _Toc419229209 \h 20緒 論進(jìn)入21世紀(jì)以來，資本市場(chǎng)得到迅速發(fā)展，上市公司越來越多，其投資者、股東、債權(quán)人、債務(wù)人等財(cái)務(wù)報(bào)表使用者為了更好的了解公司經(jīng)營狀況，就要認(rèn)真分析公司對(duì)外披露的信息，因此財(cái)務(wù)報(bào)表分析越來越受世人關(guān)注[1]。
另一方面，由于多種因素，上市公司披露的財(cái)務(wù)信息并不是完全真實(shí)可靠的，特別是近年來我國證券市場(chǎng)發(fā)生了一系列的造假事件，嚴(yán)重危害我國資本市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)的有序發(fā)展，讓廣大投資者遭到嚴(yán)重?fù)p失，公司的信譽(yù)收到嚴(yán)重打擊，社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定面臨了巨大的挑戰(zhàn)。所以如何鑒別上市公司的數(shù)字陷阱，也需要相關(guān)的會(huì)計(jì)人員對(duì)報(bào)表進(jìn)行認(rèn)真分析。我國已經(jīng)出臺(tái)一系列相關(guān)法律法規(guī)來不斷規(guī)范和完善上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表披露的方法，房地產(chǎn)上市公司每年對(duì)外披露的財(cái)務(wù)報(bào)表信息萬科財(cái)務(wù)報(bào)表分析，給我們這些外部報(bào)表使用者提供了一個(gè)很好了解房地產(chǎn)上市公司真實(shí)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果的平臺(tái)和機(jī)會(huì)。為了在不斷變化的內(nèi)外部環(huán)境和激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中尋求一席之地，我們更加需要學(xué)會(huì)準(zhǔn)確高效的解讀財(cái)務(wù)報(bào)表，了解公司的真實(shí)業(yè)績和運(yùn)營狀況，定位公司在行業(yè)中所處的競(jìng)爭(zhēng)地位和未來的發(fā)展方向，預(yù)測(cè)公司的發(fā)展?jié)摿捅尘?。本文?duì)萬科房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)報(bào)表和公司財(cái)務(wù)報(bào)表的改進(jìn)措施進(jìn)行介紹。采用比率的分析方法對(duì)萬科房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析。通過比率分析，可以發(fā)現(xiàn)各財(cái)務(wù)指標(biāo)在每年的變化情況，從而找出財(cái)務(wù)業(yè)績變化的原因。同時(shí)對(duì)于不如品牌時(shí)代的房地產(chǎn)市場(chǎng)、以及立志做出品牌的房地產(chǎn)公司帶來一定幫助。1財(cái)務(wù)報(bào)表概述及公司簡(jiǎn)介1.1財(cái)務(wù)報(bào)表概述亦稱對(duì)外會(huì)計(jì)報(bào)表，是會(huì)計(jì)主體對(duì)外提供的反映會(huì)計(jì)主體財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營的會(huì)計(jì)報(bào)表，包括資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表或財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)表、附表和附注。
財(cái)務(wù)報(bào)表是財(cái)務(wù)報(bào)告的主要部分，不包括董事報(bào)告、管理分析及財(cái)務(wù)情況說明書等列入財(cái)務(wù)報(bào)告或年度報(bào)告的資料[2]。對(duì)外報(bào)表即指財(cái)務(wù)報(bào)表。對(duì)內(nèi)報(bào)表的對(duì)稱，是以會(huì)計(jì)準(zhǔn)則為規(guī)范編制的，向所有者、債權(quán)人、政府及其他有關(guān)各方及社會(huì)公眾等外部使用者披露的會(huì)計(jì)報(bào)表。1.2公司簡(jiǎn)介萬科公司公司股份有限公司成立1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)公司之一。1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司。注冊(cè)資本110.1億。有員工16000余人。經(jīng)過二十多年的發(fā)展，成為國內(nèi)最大的住宅開發(fā)公司，業(yè)務(wù)覆蓋珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟(jì)圈以及中西部地區(qū)，共計(jì)53個(gè)大中城市。年均住宅銷售規(guī)模在6萬套以上，2011年公司實(shí)現(xiàn)銷售面積1075萬平米，銷售金額1215億元，2012年銷售額超過1400億。銷售規(guī)模持續(xù)居全球同行業(yè)首位。2011年公司完成新開工面積490.1萬平方米，竣工面積 536.4萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售金額634.2億元，營業(yè)收入488.8億元，凈利潤 53.37億元。萬科認(rèn)為，堅(jiān)守價(jià)值底線、拒絕利益誘惑，堅(jiān)持以專業(yè)能力從市場(chǎng)獲取公平回報(bào)，是萬科獲得成功的基石。公司致力于通過規(guī)范、透明的公司文化和穩(wěn)健、專注的發(fā)展模式，成為最受客戶、投資者、員工、合作伙伴歡迎，社會(huì)尊重的公司。
憑借公司治理和道德準(zhǔn)則上的表現(xiàn)，公司連續(xù)七次獲得“中國最受尊敬公司”稱號(hào)。萬科1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1993年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務(wù)。至2009年末，業(yè)務(wù)覆蓋到以珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟(jì)圈為重點(diǎn)的40個(gè)城市。2009年在《歐洲貨幣》評(píng)選的“全球最佳房地產(chǎn)開發(fā)公司”榜單中，萬科獲得全球住宅類開發(fā)公司第一名。萬科公司股份有限公司成立于1984年5月，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，是中國大陸首批公開上市的公司之一。至2003年6月30日止，公司總資產(chǎn)94.73億元，凈資產(chǎn)42.85 億元。 1988年12月，公司公開向社會(huì)發(fā)行股票2,800萬股，集資人民幣2,800萬元萬科財(cái)務(wù)報(bào)表分析，資產(chǎn)及經(jīng)營規(guī)模迅速擴(kuò)大。1991年1月29日本公司之A股在深圳證券交易所掛牌交易。1991年6月，公司通過配售和定向發(fā)行新股2,836萬股，集資人民幣1.27億元，公司開始跨地域發(fā)展。 1992年底，上海萬科城市花園項(xiàng)目正式啟動(dòng)，大眾住宅項(xiàng)目的開發(fā)被確定為萬科的核心業(yè)務(wù)，萬科開始進(jìn)行業(yè)務(wù)調(diào)整。1993年3月，本公司發(fā)行4,500萬股B股，該等股份于1993年5月28日在深圳證券交易所上市。B股募股資金45,135萬港元，主要投資于房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)進(jìn)一步突顯。
1997年6月，公司增資配股募集資金人民幣3.83億元，主要投資于深圳住宅開發(fā)，推動(dòng)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展更上一個(gè)臺(tái)階。2000年初，公司增資配股募集資金人民幣6.25億元，公司實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。 公司于2001年將直接及間接持有的萬佳百貨股份有限公司72%的股份轉(zhuǎn)讓予中國華潤總公司及其附屬公司，成為專一的房地產(chǎn)公司。2002年6月，萬科發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券，募集資金15億，進(jìn)一步增強(qiáng)了發(fā)展房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)的資金實(shí)力。公司于1988年介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，1992年正式確定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù)，截止2002年底已進(jìn)入深圳、上海、北京、天津、沈陽、成都、武漢、南京、長春、南昌和佛山進(jìn)行住宅開發(fā)，2003年上半年萬科又先后進(jìn)入鞍山、大連、中山、廣州，目前萬科業(yè)務(wù)已經(jīng)擴(kuò)展到15個(gè)大中城市憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢(shì)，公司樹立住宅品牌，并獲得良好投資回報(bào)。2萬科公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析及存在問題2.1萬科公司財(cái)務(wù)報(bào)表具體分析2.1.1償債能力分析首先，通過對(duì)萬科地產(chǎn)的短期償債能力和長期償債能力分析，得出公司的流動(dòng)負(fù)債是制約。通過對(duì)萬科公司連續(xù)三年財(cái)務(wù)指標(biāo)的比較，不難發(fā)現(xiàn)近五年萬科公司保持了比較穩(wěn)健的負(fù)債政策和產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，對(duì)外長期償債能力也較強(qiáng)。資產(chǎn)負(fù)債比率高表明公司負(fù)債多，財(cái)務(wù)費(fèi)用高，償債壓力大。該指標(biāo)行業(yè)平均值：55.83%。一旦存貨銷售出現(xiàn)問題，公司將面臨巨大財(cái)務(wù)危機(jī)。年份2流動(dòng)比率1.411.41.34速動(dòng)比率0.370.410.34現(xiàn)金比率17.0620.1313.49長期資產(chǎn)與長期資金比率15.2713
更多財(cái)稅咨詢、上市輔導(dǎo)、財(cái)務(wù)培訓(xùn)請(qǐng)關(guān)注理臣咨詢官網(wǎng) 素材來源：部分文字/圖片來自互聯(lián)網(wǎng)，無法核實(shí)真實(shí)出處。由理臣咨詢整理發(fā)布，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除處理。
400-835-0088
