房地產(chǎn)公司稅務(wù)籌劃方案(個(gè)人稅務(wù)與遺產(chǎn)籌劃過關(guān)必做1500題)

房地產(chǎn)公司稅務(wù)籌劃方案(個(gè)人稅務(wù)與遺產(chǎn)籌劃過關(guān)必做1500題)(圖1)

【如何稅收籌劃】如何做好房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃

據(jù)統(tǒng)計(jì),在房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成中,稅收成本是僅次于地價(jià)和建筑安裝成本的第三大成本。預(yù)征階段,各項(xiàng)稅負(fù)已達(dá)到銷售金額的8%-12%;項(xiàng)目竣工清算時(shí),一般達(dá)到15%-25%,一線城市將達(dá)到25%以上。針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅籌劃迫在眉睫。我們來談?wù)劮康禺a(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行稅收籌劃。

據(jù)統(tǒng)計(jì),在房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成中,稅收成本是僅次于地價(jià)和建筑安裝成本的第三大成本。預(yù)征階段,各項(xiàng)稅負(fù)已達(dá)到銷售金額的8%-12%;項(xiàng)目竣工清算時(shí),一般達(dá)到15%-25%,一線城市將達(dá)到25%以上。針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅籌劃迫在眉睫。我們來談?wù)劮康禺a(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行稅收籌劃。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說,傳統(tǒng)的稅收籌劃側(cè)重于土地增值稅。土地增值稅規(guī)劃的總體思路是先降低增值額,再降低增值率,達(dá)到少交甚至不交土地增值稅的目的。

土地增值稅的規(guī)劃方法如下:

根據(jù)稅法規(guī)定,納稅人的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額不超過項(xiàng)目扣除額的20%的,免征土地增值稅。從稅收籌劃的角度看,企業(yè)可以選擇適當(dāng)?shù)陌l(fā)展方案,避免因增值率略高于起征點(diǎn)而增加稅負(fù)。

由于土地增值稅適用四級(jí)超額累進(jìn)稅率,當(dāng)增值率超過50%、100%和200%時(shí),將適用更高的稅率。企業(yè)可以利用土地增值稅的臨界點(diǎn)進(jìn)行籌劃,避免適用較高的稅率。

有裝修及相關(guān)設(shè)備的房屋,可簽訂兩次合同。先與買方簽訂銷售合同,再與買方簽訂設(shè)備安裝裝修合同。經(jīng)過這樣的處理,房地產(chǎn)企業(yè)只對(duì)不良房屋銷售合同總額繳納土地增值稅,以達(dá)到節(jié)稅的目的。

房地產(chǎn)企業(yè)貸款利息扣除限額可分為兩種情況:一種是在商業(yè)銀行同期貸款利率限額內(nèi),另一種是在稅法規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本10%以內(nèi)。這兩種抵扣方式為企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃提供了空間。企業(yè)可根據(jù)自身實(shí)際情況選擇較高的扣除方式。

很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí),會(huì)代替相關(guān)單位或部門收取一些額外的價(jià)格費(fèi)用,如管道燃?xì)獬跏及惭b費(fèi)、有線電視初始安裝費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和部分政府資金。這些費(fèi)用一般由房地產(chǎn)企業(yè)先收取,再由房地產(chǎn)企業(yè)按規(guī)定轉(zhuǎn)給委托單位,部分房地產(chǎn)企業(yè)將因此產(chǎn)生結(jié)余。征收費(fèi)用的處理方式有兩種,一是將征收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià),向購房人收?。欢桥c房?jī)r(jià)分開收取。征收費(fèi)用是否計(jì)入房?jī)r(jià),不影響土地增值稅增值額的計(jì)算,但會(huì)影響房地產(chǎn)開發(fā)總成本、適用增值率,進(jìn)而影響土地增值稅稅額。企業(yè)可以利用這一規(guī)定進(jìn)行稅收籌劃,并選擇***種處理方式。

在市場(chǎng)可接受范圍內(nèi),房地產(chǎn)企業(yè)可適當(dāng)增加公共配套設(shè)施投入,改善社區(qū)環(huán)境,提高裝修水平,增加扣除項(xiàng)目,降低增值率。投資成本可以通過提高售價(jià)來補(bǔ)償,增加公共配套設(shè)施的投入也可以提高產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力,擴(kuò)大市場(chǎng)影響力,可以說是一舉多得。需要指出的是,增加扣除項(xiàng)目的金額,并不意味著虛開建筑安裝發(fā)票,虛增成本。虛開建筑安裝發(fā)票屬于逃稅行為。

房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)開發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)時(shí),可以單獨(dú)計(jì)算,也可以聯(lián)合計(jì)算。兩種方法所繳納的稅款不同,為企業(yè)選擇會(huì)計(jì)方法提供了空間??偟膩碚f,合并會(huì)計(jì)的稅收效益較大,但也有比較有利的單獨(dú)會(huì)計(jì)的情況。具體來說,對(duì)于同一地點(diǎn)、同一結(jié)構(gòu)類型的集團(tuán)開發(fā)項(xiàng)目,如果開工、竣工時(shí)間相近,同一施工隊(duì)施工,可以合并成成本核算對(duì)象。對(duì)于規(guī)模大、建設(shè)周期長(zhǎng)的單項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目,成本核算對(duì)象可按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部分進(jìn)行劃分。

根據(jù)稅法規(guī)定,一方出地、一方出資、雙方合作建房的,暫免土地增值稅??⒐ず?,房屋按自用比例分割。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分利用這一政策房地產(chǎn)公司稅務(wù)籌劃方案,選擇合作建房方式進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。

代建房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)完成后,代表委托人開發(fā)房地產(chǎn),向委托人收取代建房收入的行為。房地產(chǎn)企業(yè)有代建房業(yè)務(wù)的,其收入屬于勞動(dòng)收入性質(zhì),不屬于土地增值稅的征收范圍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過代建房來減輕稅負(fù),但前提是開發(fā)之初就可以確定最終用戶,并實(shí)施有針對(duì)性的開發(fā)。

房地產(chǎn)公司可以與主管地方稅務(wù)局適當(dāng)溝通房地產(chǎn)公司稅務(wù)籌劃方案,盡量推遲土地增值稅的清算時(shí)間,或者以較輕的稅負(fù)置換項(xiàng)目進(jìn)行清算;對(duì)于可以預(yù)收的項(xiàng)目,應(yīng)當(dāng)積極爭(zhēng)取預(yù)收清算收藏。

房地產(chǎn)公司稅務(wù)籌劃方案(個(gè)人稅務(wù)與遺產(chǎn)籌劃過關(guān)必做1500題)(圖3)

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