從資金來(lái)源劃分財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),主要有籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)和資金回籠風(fēng)險(xiǎn)。
(1)籌資風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)其主要?jiǎng)右蚴琴Y金驅(qū)動(dòng)型。在現(xiàn)行模式下,房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金比例一般較低,主要用于解決土地成本問(wèn)題,而對(duì)于后期開(kāi)發(fā),則較多的是通過(guò)各種融資手段和前期銷(xiāo)售款回收予以解決。因此,銀行資金是地產(chǎn)企業(yè)資金鏈重要的組成部分。很多房地產(chǎn)企業(yè)不顧高負(fù)債水平帶來(lái)的高額資金成本以及到期不能償本付息的風(fēng)險(xiǎn),盲目、大規(guī)模地籌集資本帶來(lái)了較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)在:債務(wù)規(guī)模過(guò)大、利率過(guò)高而導(dǎo)致的籌資成本費(fèi)用過(guò)高。債務(wù)期限結(jié)構(gòu)不合理,造成債務(wù)到期過(guò)分集中,或由于自有資金不足或銷(xiāo)售計(jì)劃未能按時(shí)完成而導(dǎo)致財(cái)務(wù)危機(jī),在極端情況下,存在著資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn),這樣就產(chǎn)生了籌資風(fēng)險(xiǎn)。
(2)投資風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期中,存在著很多不確定因素,它們對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資項(xiàng)目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。
由于不確定因素的影響,導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期效益,從而影響盈利水平和償債能力的風(fēng)險(xiǎn)即為投資風(fēng)險(xiǎn)。在現(xiàn)實(shí)情況中,多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)多地注重大量籌集資金、上大項(xiàng)目、追求高收益,在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)程中忽略了對(duì)市場(chǎng)以及項(xiàng)目等的可行性分析評(píng)價(jià),從而表現(xiàn)為:投資項(xiàng)目在技術(shù)上不可行或尚不成熟;市場(chǎng)調(diào)研有誤,產(chǎn)品上市后滯銷(xiāo)、落后;投資項(xiàng)目規(guī)劃過(guò)大或過(guò)小,行業(yè)過(guò)度擴(kuò)張或無(wú)力控制管理;負(fù)債率過(guò)高造成債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重;技術(shù)、市場(chǎng)等情況發(fā)生變化導(dǎo)致企業(yè)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益與預(yù)期收益相差過(guò)大等,時(shí)間上的跨度與空間上的廣度必然給財(cái)務(wù)活動(dòng)與未來(lái)的發(fā)展增加了不確定性。
(3)資金回收風(fēng)險(xiǎn)。資金回收風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的又一財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式。主要表現(xiàn)為在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品達(dá)到可出售狀態(tài)后,
由于政策因素或自身銷(xiāo)售手段的失誤,使得銷(xiāo)售狀況欠佳導(dǎo)致回款緩慢,因企業(yè)本身資產(chǎn)負(fù)債水平高,若資金回收不能與資金需求同步,就會(huì)造成企業(yè)的償債能力急劇下降,現(xiàn)金支出壓力陡升,進(jìn)而陷入財(cái)務(wù)困境,使企業(yè)的形象和聲譽(yù)遭到嚴(yán)重?fù)p害,甚至導(dǎo)致破產(chǎn)。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范
(1)合理實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)算。由于財(cái)務(wù)預(yù)算在實(shí)施過(guò)程中存在很多的不確定性因素,致使房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期過(guò)程中可能會(huì)出現(xiàn)很多問(wèn)題,這直接關(guān)系了企業(yè)投資項(xiàng)目的成功與否,也給企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益造成相當(dāng)大的負(fù)面影響。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)該把項(xiàng)目預(yù)算和資本預(yù)算當(dāng)成前提條件,合理具體的安排好企業(yè)資金的投資項(xiàng)目、收支比例、利潤(rùn)獲取及資金調(diào)整。在日常工作管理方面,可采取月度考核、季度審查、年度小結(jié)等各種方式結(jié)合起來(lái),充分發(fā)揮企業(yè)的財(cái)務(wù)職能。
(2)實(shí)施資金流動(dòng)性管理。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通常需要很長(zhǎng)一段時(shí)間才能結(jié)束,由于開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)這一特點(diǎn)常常會(huì)給企業(yè)的資金使用帶來(lái)困難,若資金鏈條在某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)異常,就會(huì)造成資金鏈的斷裂,甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。這就需要企業(yè)加強(qiáng)對(duì)資金流動(dòng)性的管理,在財(cái)務(wù)收支中要進(jìn)行嚴(yán)格的估算與審查,對(duì)資金調(diào)度合理安排,以保證建設(shè)項(xiàng)目施工運(yùn)營(yíng)和營(yíng)銷(xiāo)資金滿(mǎn)足具體需要。還要不斷加快支出資金的周轉(zhuǎn),優(yōu)化庫(kù)存結(jié)構(gòu),盡可能減少存貨資金的數(shù)額,讓企業(yè)在經(jīng)濟(jì)方面的支付能力得到加強(qiáng),促進(jìn)企業(yè)信譽(yù)度不斷增加,給下次融資鋪設(shè)打下良好的基礎(chǔ)。
(3)實(shí)現(xiàn)資金結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不斷完善自己的資金結(jié)構(gòu),對(duì)于負(fù)債經(jīng)營(yíng)適當(dāng)控制,在充分估算企業(yè)償債能力的情況下,通過(guò)合法途徑籌集到能夠滿(mǎn)足企業(yè)發(fā)展的資金。
在采用傳統(tǒng)方式籌集資金時(shí)可以按照融資渠道多樣式的原則財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特征,科學(xué)合理地分配外部多的儲(chǔ)備資金,在協(xié)調(diào)資本權(quán)益比率方面要保證比例的有效性,將資產(chǎn)負(fù)債率降至最小,這樣能夠避免企業(yè)在資金籌備方面面臨較大的壓力,大大降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。這就要求相關(guān)部門(mén)對(duì)預(yù)售房款、銀行回款等傳統(tǒng)的融資渠道加強(qiáng)管理,還要確保資金的回收能按時(shí)到位,避免資金的浪費(fèi);企業(yè)還可以利用股票、債券、合作經(jīng)營(yíng)等方式不斷提升自己的資金儲(chǔ)備,讓企業(yè)的運(yùn)營(yíng)規(guī)模得到擴(kuò)大,使更多投資者與企業(yè)實(shí)現(xiàn)合作交流財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特征,不斷擴(kuò)展投資者與企業(yè)合作的項(xiàng)目。對(duì)于降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制能夠發(fā)揮良好的效果。
(4)提高房地產(chǎn)企業(yè)管理人員綜合素質(zhì)。作為決策者要增強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的責(zé)任感和使命感,要不斷提高自身的決策能力;不斷學(xué)習(xí)和掌握新的管理技術(shù)和方法,提高自身的政治素質(zhì)修養(yǎng)。通過(guò)經(jīng)驗(yàn)和自身能力進(jìn)行科學(xué)的判斷決策,最大限度地降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí),還要根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度對(duì)高效率科學(xué)管理的客觀要求,改變過(guò)去重視樓盤(pán)銷(xiāo)售輕視財(cái)務(wù)管理的陳舊管理方式。增強(qiáng)財(cái)會(huì)人員的監(jiān)管意識(shí),督促財(cái)會(huì)人員依法進(jìn)行會(huì)計(jì)核算和會(huì)計(jì)監(jiān)督。
更多財(cái)稅咨詢(xún)、上市輔導(dǎo)、財(cái)務(wù)培訓(xùn)請(qǐng)關(guān)注理臣咨詢(xún)官網(wǎng) 素材來(lái)源:部分文字/圖片來(lái)自互聯(lián)網(wǎng),無(wú)法核實(shí)真實(shí)出處。由理臣咨詢(xún)整理發(fā)布,如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除處理。