財務(wù)核算規(guī)范(財務(wù)會計制度及核算軟件備案報告書)

物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)核算物業(yè)管理財務(wù)部門的基本職責(zé)一般有以下幾個方面： 1、按照國家的有關(guān)法規(guī)，建立和健全內(nèi)部各項(xiàng)財務(wù)管理制度。 2、制定年度財務(wù)預(yù)算，提供財務(wù)分析報告，協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)搞好經(jīng)營管理決策。 3、監(jiān)督物業(yè)管理費(fèi)的收繳和運(yùn)用，抓好各種應(yīng)收款項(xiàng)的收取工作，核算長期拖 欠不清的款項(xiàng)，督促經(jīng)辦人限期清理。 4、編制記賬憑證，及時記賬，及時編報各種會計報表，做到手續(xù)完備、內(nèi)容真 實(shí)、數(shù)字準(zhǔn)確、賬目清楚。 5、按照合同的要求，做好工程費(fèi)用的撥付、結(jié)算等工作。 6、嚴(yán)格執(zhí)行財務(wù)審批制度，按規(guī)定的開支范圍和標(biāo)準(zhǔn)核報一切費(fèi)用。 7、嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度和支票的使用規(guī)定，做好收費(fèi)發(fā)票的購買、保管、使 用及回收工作。 8、稅收的核算與申報。 9、銀行賬務(wù)往來的核對。 10、妥善管理會計賬冊檔案，接受財稅機(jī)關(guān)、主管部門和領(lǐng)導(dǎo)的檢查與監(jiān)督。 物業(yè)管理的財務(wù)核算一般分成兩部分，一部分為賬務(wù)核算，另一部分為收費(fèi)核 一、物業(yè)管理財務(wù)核算物業(yè)公司的財務(wù)包括所管樓盤的物業(yè)管理財務(wù)核算及物業(yè)公司其他的經(jīng)營的財 務(wù)核算。為能清晰地反映所管樓盤及公司其他經(jīng)營的情況，應(yīng)該設(shè)置不同的賬套進(jìn) 行核算。這里主要介紹屬于物業(yè)管理的財務(wù)核算。

財政部1998年公布了《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》，明確了物業(yè)管理財務(wù)管 理包括代管理基金、成本和費(fèi)用、營業(yè)收入及利潤。 代管理基金主要是維修基金，作為企業(yè)長期負(fù)債管理。 成本和費(fèi)用的核算是物業(yè)管理企業(yè)主要的核算內(nèi)容。企業(yè)在從事物業(yè)管理活動 中發(fā)生的各項(xiàng)直接支出，計入營業(yè)成本。營業(yè)成本包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和 間接費(fèi)用等。實(shí)行一級成本核算的企業(yè)，可不設(shè)間接費(fèi)用，有關(guān)支出直接計入管理 費(fèi)用。 廣州市人民政府2001年第2號令發(fā)布的《廣州市物業(yè)管理辦法》對物業(yè)管理服務(wù) 成本核算包括的項(xiàng)目明確如下： 1、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)管理人員的工資、福利、辦公費(fèi)。 2、公用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)及場地日常小修維護(hù)費(fèi)。 3、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護(hù)服務(wù)費(fèi)。 4、園林綠地日常維護(hù)費(fèi)，包括淋用水費(fèi)。 5、環(huán)境衛(wèi)生、除“四害”管理服務(wù)費(fèi)。 6、用于物業(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。 7、公用設(shè)施設(shè)備、部位及場地水電費(fèi)。 8、建筑物公共設(shè)施保險費(fèi)。 9、建筑物外觀經(jīng)常性清洗刷新費(fèi)。 10、物業(yè)管理合同規(guī)定的費(fèi)用。 公用設(shè)施設(shè)備、部位的水電費(fèi)可另外按實(shí)結(jié)算。 物業(yè)管理公司的酬金，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理服務(wù)成本核算的百分之十以內(nèi)協(xié)商確 主營業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。

企業(yè)利潤總額包括營業(yè)利潤、投資凈收益、營業(yè)外收支凈額以及補(bǔ)貼收入。 物業(yè)管理收入將在收費(fèi)核算中詳細(xì)介紹。這里先介紹物業(yè)管理的支出。 物業(yè)管理的支出中屬成本部分大體分為工程項(xiàng)目、物業(yè)管理項(xiàng)目、保安項(xiàng)目等； 屬管理費(fèi)用部分主要為除上述部分之外的其他支出。 對物業(yè)管理中各種支出，審計、財務(wù)部門都必須加以審核，主要審核： 一、支出的項(xiàng)目有否預(yù)算； 二、如無預(yù)算有否專項(xiàng)審批； 三、屬合同的項(xiàng)目付款日期和金額是否與合同規(guī)定的時間、金額相符； 四、發(fā)票、收據(jù)是否合法； 五、發(fā)票、收據(jù)的抬頭有否錯誤； 六、發(fā)票上所蓋的發(fā)票專用章是否與應(yīng)付單位名稱相符。 七、屬購買物品的驗(yàn)收手續(xù)是否完全。 企業(yè)的財務(wù)部門不僅管錢，還要管物。所以對物資從申購、領(lǐng)用、保管、盤點(diǎn) 到報廢都必須加以管理。 物業(yè)公司尚有發(fā)展商移交的設(shè)備設(shè)施需要加以維護(hù)保養(yǎng)，個別設(shè)備需要更換時， 其款項(xiàng)由物業(yè)公司在所收取的管理費(fèi)內(nèi)支付，但其資產(chǎn)卻不進(jìn)入物業(yè)公司或其代管 的物業(yè)的賬內(nèi)。 二、物業(yè)管理收費(fèi)核算 物業(yè)管理的收費(fèi)主要為管理費(fèi)及各種代收費(fèi)用。各種代收費(fèi)用包括公用水電費(fèi)、 自用電費(fèi)、自用水費(fèi)、自用煤氣費(fèi)等。 新租售或新解約退場的業(yè)主或租戶的管理費(fèi)及公用水電費(fèi)的計算，其租售或退 場時間往往不是整月的，就必須按天計算。

由于月份有大有小，不同的月份每天的 管理費(fèi)、公用水電費(fèi)就會有所不同，如按月份的天數(shù)計算，二月份一天的管理費(fèi)或 公用水電費(fèi)會比每月有31天的月份多出11%。為使按天計算的管理費(fèi)或公用水電費(fèi)在 不同的月份都能一致，應(yīng)按下列公式計算： 月份管理費(fèi)或公用水電費(fèi)12個月365天 日管理費(fèi)或公用水電費(fèi)得出日管理費(fèi)或公用水電費(fèi)后再計算應(yīng)收天數(shù)的管理費(fèi)或公用水電費(fèi)。 收費(fèi)的程序一般是月前出單通知業(yè)主或租戶，月末根據(jù)收取各項(xiàng)費(fèi)用的金額計 算各種費(fèi)用（包括代收費(fèi)用）的欠收金額。所管物業(yè)的范圍較大時，每戶業(yè)主或租 戶的收、欠金額不可能在賬面反映，就必須通過報表來反映，也即以表代賬。在此 情況下財務(wù)核算規(guī)范，必須賬面的應(yīng)收、實(shí)收、欠收的總數(shù)與報表的總數(shù)相一致。這就需要每月 進(jìn)行核對平衡。 對未按期交納管理費(fèi)的業(yè)主或租戶可按廣州市人民政府2001年第2號令發(fā)布的 《廣州市物業(yè)管理辦法》第五十六條的規(guī)定：“業(yè)主、使用人不按時繳交物業(yè)管理服 務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理公司可以催繳、限期交付；逾期仍不交付的，可按每日加收欠交 金額千分之一的滯納金，合同另有約定的從其約定……” 上述的財務(wù)核算及收費(fèi)核算，如所管的物業(yè)屬單一樓宇的（單一為辦公樓或住 宅小區(qū)），收支都均不需要分?jǐn)偂?/p>

如所管理的物業(yè)并非單一辦公樓或住宅小區(qū)，而 屬于綜合性的物業(yè)，在收支方面都必須按樓宇進(jìn)行分?jǐn)偤秃怂恪８鞣N收入進(jìn)入各個 樓宇；各種支出中屬專門為某一樓宇支付的款項(xiàng)進(jìn)入該樓宇賬內(nèi)，如屬綜合性的支 出，應(yīng)按規(guī)定的分?jǐn)偙壤M(jìn)行分?jǐn)?。一般按各樓宇的面積及所收取的管理費(fèi)單價計 算各樓宇的應(yīng)分?jǐn)偙壤?為考核各部門的工作，在各項(xiàng)支出中尚需按部門進(jìn)行核算財務(wù)核算規(guī)范，可以采用部門實(shí)際 支出的費(fèi)用與預(yù)算對比的辦法進(jìn)行考核。若當(dāng)月實(shí)際與預(yù)算相差10%以上的，需由各 部門檢查原因，加以說明。 三、物業(yè)管理相關(guān)報表 會計報表是反映會計主體在一定時期的財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和理財過程的書面 文件。 1、會計報表的目的 （1）為投資者提供管理層履行受托責(zé)任狀況－物業(yè)管理企業(yè)資本的保值、增值 信息。 （2）債權(quán)人提供物業(yè)管理企業(yè)償債能力的財務(wù)信息。 （3）為業(yè)主提供物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)效率及其履行物業(yè)管理服務(wù)合同狀況 的信息。 2、會計報表的種類 國家規(guī)定的會計報表有： 資產(chǎn)負(fù)債表：反映企業(yè)在某一特定時日（我國一般為12月31日）財務(wù)狀況的會 計報表； 損益表：反映企業(yè)在一定時期內(nèi)（通常為一年）經(jīng)營成果的報表； 現(xiàn)金流量表：以現(xiàn)金為基礎(chǔ)編制的反映企業(yè)財務(wù)狀況變動的報表。

資產(chǎn)負(fù)債表 （一）資產(chǎn)負(fù)責(zé)表的作用 1、向報表使用者提供企業(yè)某一日期資產(chǎn)的總額，表明企業(yè)所擁有或控制的經(jīng)濟(jì) 資源，以及這些經(jīng)濟(jì)資源的分布和結(jié)構(gòu)。 2、反映物業(yè)管理企業(yè)某一日期的債務(wù)總額以及結(jié)構(gòu)，表明企業(yè)未來需要用多少 資產(chǎn)或勞務(wù)清償債務(wù)。 3、反映企業(yè)某一日期所有者權(quán)益情況，表明管理者在企業(yè)資產(chǎn)中所占的份額， 了解所有者權(quán)益的構(gòu)成情況。 4、了解企業(yè)的支付能力、償債能力以及財務(wù)實(shí)力，并可預(yù)測企業(yè)的財務(wù)發(fā)展趨 （二）資產(chǎn)負(fù)債表的結(jié)構(gòu)1、構(gòu)成項(xiàng)目 流動資產(chǎn)：貨幣資金、短期投資、應(yīng)收賬款、存貨 所有者權(quán)益：實(shí)收資本、資本公積、盈余公積、未分配利潤2、資產(chǎn)負(fù)債表的格式：采用帳戶式，會計恒等式“資產(chǎn)＝負(fù)債+所有者權(quán)益” 損益表 損益表又稱利潤表或收益表，是一張動態(tài)會計報表。是反映物業(yè)管理企業(yè)在一 定時期（月、季、年）內(nèi)經(jīng)營成果的報表。 損益表的作用1、可反映企業(yè)一定時期內(nèi)利潤（或虧損）的實(shí)現(xiàn)情況，以便了解企業(yè)的獲利能 2、可分析企業(yè)利潤增減變化的原因，評價企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績，有助于管理層作出正確的決策。 3、可考核企業(yè)利潤計劃的執(zhí)行結(jié)果，挖掘潛力，改善經(jīng)營，以利不斷提高經(jīng)濟(jì) 效益。 損益表的結(jié)構(gòu)1、損益表的構(gòu)成 利潤2、損益表的主要內(nèi)容 凈利潤＝利潤總額－所得稅現(xiàn)金流量表 （一）現(xiàn)金流量表的作用 1、反映企業(yè)現(xiàn)金流動的全貌 2、為預(yù)測企業(yè)未來財務(wù)狀況提供了更加合理的基礎(chǔ) 3、彌補(bǔ)了資產(chǎn)負(fù)債表和損益表的不足 （二）現(xiàn)金流量表的結(jié)構(gòu) 1、現(xiàn)金的界定 現(xiàn)金是指企業(yè)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物。

2、現(xiàn)金流量表的構(gòu)成項(xiàng)目 籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量企業(yè)內(nèi)部根據(jù)不同的需要可以設(shè)置各種不同的報表，如收費(fèi)方面在月前出單時， 編制收費(fèi)報表；月份終了編制管理費(fèi)及各種其他收費(fèi)的應(yīng)收實(shí)收欠收報表；為滿足 催交需要編制賬齡分析表等；賬務(wù)方面有各種收支預(yù)算與實(shí)際對比表等。 通過內(nèi)部的各種報表所提供的財務(wù)信息。能對一定期間的經(jīng)濟(jì)活動及其結(jié)果進(jìn) 行比較，依據(jù)一定的原則，對企業(yè)財務(wù)狀況進(jìn)行科學(xué)的評價，找出存在的問題及原 因，以便采取措施，挖掘內(nèi)部潛力，提高經(jīng)營管理的水平和效益。 會計報表的編制要求

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