廈門市地方稅務(wù)局關(guān)于修訂《廈門市土地增值稅清算管理辦法》的公告
廈門市地方稅務(wù)局公告2016年第7號 2016-12-01
現(xiàn)將修訂后的《廈門市土地增值稅清算管理辦法》予以發(fā)布，自發(fā)布之日起施行。
特此公告。
廈門市地方稅務(wù)局
2016年12月1日
廈門市土地增值稅清算管理辦法
第一章 總則
第一條 為了加強土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)[2009]91號)、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅[2016]43號)等規(guī)定，修訂本辦法。
第二條 本辦法適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作。
第三條 本辦法所稱土地增值稅清算(以下簡稱清算)，是指納稅人在房地產(chǎn)項目符合清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅等政策規(guī)定廈門稅務(wù)，計算該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅納稅申報表》(見附件1)，向主管稅務(wù)機關(guān)提供清算資料，辦理清算申報，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。
第四條 納稅人應(yīng)根據(jù)國家稅收法律、法規(guī)、規(guī)章以及本辦法等規(guī)定，辦理項目登記、報送土地增值稅涉稅資料、開展房地產(chǎn)項目核算以及辦理其他有關(guān)涉稅事項。
第五條 納稅人應(yīng)當如實申報應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準確性和完整性。
第六條 主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)及時開展清算審核工作，重點對納稅人清算申報收入、扣除項目金額等情況進行審核。
第二章 項目管理
第七條 納稅人應(yīng)當按照主管稅務(wù)機關(guān)房地產(chǎn)項目管理的要求和土地增值稅清算管理規(guī)定，從取得土地使用權(quán)開始，就房地產(chǎn)項目立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、預(yù)售(銷售)、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等情況及時向主管稅務(wù)機關(guān)報告。
主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當做好項目跟蹤管理工作。房地產(chǎn)項目土地增值稅管理應(yīng)當保持連續(xù)性，不得因房地產(chǎn)項目的土地增值稅納稅人、主管稅務(wù)機關(guān)、稅務(wù)管理人員發(fā)生變化而中斷、中止。
第八條 納稅人應(yīng)當按照財務(wù)會計制度的要求，做好財務(wù)會計核算工作。
納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應(yīng)當按照清算要求按不同期間和不同項目歸集收入、成本、費用。
第九條 納稅人同時開發(fā)多個項目或者分期開發(fā)項目的，應(yīng)當按項目或按分期項目分別開具發(fā)票，并按《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》及其實施細則的要求做好發(fā)票的開具、保管工作。
第十條 納稅人應(yīng)當自取得房地產(chǎn)項目立項批文或取得國有土地使用權(quán)之日起30日內(nèi)，向主管稅務(wù)機關(guān)辦理房地產(chǎn)項目信息登記，填報《土地增值稅項目登記表(從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用)》(見附件2)，同時提供以下書面資料：
(一)房地產(chǎn)項目立項批文；
(二)國有土地使用權(quán)出讓合同或轉(zhuǎn)讓合同；
(三)納稅人以接受投資、抵償債務(wù)、非貨幣性交換等方式取得國有土地使用權(quán)的，應(yīng)當提供書面材料。
第十一條 主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人在下列事項發(fā)生之日或取得本條所述書面文件之日起30日內(nèi)提供以下資料：
(一)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》(含許可證附件)、《廈門市建設(shè)工程項目報建表》；
(二)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(含許可證附件)、《建設(shè)工程設(shè)計方案自審表》、《規(guī)劃控制指標核查表》、《規(guī)劃要點》、《紅線圖》、《建設(shè)工程設(shè)計方案批復(fù)通知書》；
(三)《建筑工程施工許可證》、《建筑工程施工許可申請表》；
(四)測繪成果報告；
(五)《商品房(預(yù)售)銷售許可證》；
(六)《建設(shè)工程竣工驗收備案證明書》。
第十二條已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，納稅人已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積(含視同銷售面積，下同)占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求其報送《房地產(chǎn)項目銷售和自用(含出租)情況表》(附件3)。
第三章 清算申報與受理
第十三條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)當進行土地增值稅清算：
(一)房地產(chǎn)項目全部竣工、完成銷售的；
(二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)項目的；
(三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
第十四條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：
(一)已竣工驗收的房地產(chǎn)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
(二)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；
(三)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。
納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項目存在本辦法第二十九條第一款所列視同銷售情形的，視同銷售的房地產(chǎn)面積應(yīng)當計入已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積以計算銷售比例。納稅人符合前款第(三)項情形的，應(yīng)當在辦理注銷稅務(wù)登記前辦理土地增值稅清算申報。
第十五條 第十三條和第十四條所稱竣工廈門稅務(wù)，是指除土地開發(fā)外，其開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一：
(一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；
(二)開發(fā)產(chǎn)品已開始交付購買方；
(三)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。
第十六條 主管稅務(wù)機關(guān)在納稅人領(lǐng)取預(yù)售許可證后，實地了解房地產(chǎn)項目的銷售情況，加強與納稅人溝通，跟蹤銷售進度。
對于符合本辦法第十四條第一款第一項和第二項規(guī)定的房地產(chǎn)項目，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)定期進行研究、討論，根據(jù)項目管理情況確定是否需要進行清算，研究討論結(jié)果應(yīng)當存檔。主管稅務(wù)機關(guān)確定需要進行清算的房地產(chǎn)項目，應(yīng)列入年度清算工作計劃，及時下達《稅務(wù)事項通知書》(附件4)，同時將列入清算工作計劃的房地產(chǎn)項目報送市局備案。
第十七條 納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項目符合本辦法第十三條規(guī)定的，應(yīng)當在清算條件滿足之日起90日內(nèi)至主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算申報。納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項目符合可清算條件且主管稅務(wù)機關(guān)下發(fā)通知清算的《稅務(wù)事項通知書》的，應(yīng)當在收到通知書之日起90日內(nèi)，至主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算申報。
納稅人辦理清算申報手續(xù)時應(yīng)當結(jié)清應(yīng)補繳稅款；清算結(jié)果為多繳稅款的，納稅人提出退還申請的，主管稅務(wù)機關(guān)按《稅款繳庫退庫工作規(guī)程》辦理。
第十八條 按本辦法第十三條規(guī)定應(yīng)當進行清算的納稅人以及主管稅務(wù)機關(guān)依據(jù)本辦法第十四條規(guī)定通知清算的納稅人，在規(guī)定期限屆滿未辦理清算申報的，主管稅務(wù)機關(guān)發(fā)出《責令限期改正通知書》)(見附件5)，責令納稅人在收到《責令限期改正通知書》之日起30日內(nèi)辦理清算申報。逾期仍未申報的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等規(guī)定處理，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)綜合分析后認為納稅人涉嫌偷稅或其收入、成本費用有重大嫌疑導(dǎo)致稅負有明顯異常的，按照程序移交稽查部門進行檢查。
第十九條 納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項目符合本辦法第十三、十四條規(guī)定的清算條件的，辦理清算時，以滿足應(yīng)清算條件之日起90日內(nèi)或者接到主管稅務(wù)機關(guān)通知清算的《稅務(wù)事項通知書》之日起90日內(nèi)的任意一天，為確認清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間(以下簡稱清算截止日)。
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