房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃摘要：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目具有投資額大，建設(shè)周期長等特點。從項目立項到施 工再到銷售的過程中，涉及到眾多稅種，主要稅種就是營業(yè)稅、土地增值稅、房 產(chǎn)稅和所得稅。這些稅費金額大房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司稅務(wù)籌劃，如果能合理地進行稅收籌劃，能夠降低投資項 目的成本，加強房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅的觀念，促進稅收制度的進一步完善。本文 分析了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃可能存在的涉稅風(fēng)險和涉稅誤區(qū)，討論了房地產(chǎn)企業(yè) 營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅的稅收籌劃方法，歸納出房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃 的手段。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，稅務(wù)籌劃，稅率 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目具有投資額大，建設(shè)周期長等特點。從項目立項到施工 再到銷售的過程中，涉及到眾多稅種，主要稅種有營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅 和所得稅。這些稅費金額大，如果能合理地進行稅收籌劃，能夠降低投資項目的 成本，加強房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅的觀念，促進稅收制度的進一步完善。 一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收現(xiàn)狀 在我國稅法規(guī)定的稅種中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到的稅種有：耕地占用稅、 城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、 契稅和印花稅，占到了我國稅種的41%。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)按銷售收入的5% 交納營業(yè)稅，按營業(yè)稅的1%—7%交納城建稅，按營業(yè)稅的0.3%0 交納印花稅， 按利潤總額的33%交納企業(yè)所得稅，按0.2—10 元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)交納城鎮(zhèn)土地 使用稅，按房產(chǎn)余值的1.2%或租金的12%交納房產(chǎn)稅，按累進稅率征收土地增 值稅，按交易額的3%—5%交納契稅，還有諸如耕地占用稅、車船使用稅等，如 果將這些水中綜合計算，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)可達10%以上。
二、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的稅務(wù)籌劃 1、營業(yè)稅籌劃 營業(yè)稅是對在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和 個人所取得的營業(yè)額征收的一種流轉(zhuǎn)稅。房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的應(yīng)納營業(yè)稅的稅目 包括服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)，稅率皆為5%。我們可以從 以下幾個方面對營業(yè)稅進行籌劃： （1）價外費用的籌劃 營業(yè)稅的計稅依據(jù)是營業(yè)額，營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn) 或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。價外費用包括向?qū)Ψ绞杖〉?手續(xù)費、基金、集資費、代收款項及其他各種性質(zhì)的價外收費。同時，營業(yè)稅暫 行條例又規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費、電費、燃(煤)氣費、維修基 金、房租的行為，屬于“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，只對其從事此項代理 業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費收入征收營業(yè)稅。這就為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過控制價外費用進 行營業(yè)稅籌劃提供了空間。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房屋的同時，往往需要代收水電初裝費、燃(煤)氣費、 維修基金等各種配套設(shè)施費。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，這些配套設(shè)施費屬于代 收應(yīng)付款項，不作為房屋的銷售收入，而應(yīng)作“其他應(yīng)付款”處理，但在計算繳 納營業(yè)稅時，仍需將其包括在營業(yè)稅的計稅依據(jù)之內(nèi)。
但是，如果房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)專門成立物業(yè)公司，將這部分價外費用的收取轉(zhuǎn)由物業(yè)公司收取，這樣，其代 收款項就不屬于稅法規(guī)定的“價外費用”，也就不用征收營業(yè)稅。例如，某房地 產(chǎn)公司去年營業(yè)收入為3 億元，其中代收款項為5000 萬元，則其營業(yè)稅應(yīng)交納 35000*5%=1750 萬元。如果將代收款項由下屬的物業(yè)公司收取，則房地產(chǎn)公司 應(yīng)交納營業(yè)稅30000*5%=1500 萬元。節(jié)約稅金250 萬元。 （2）利用稅率不同的籌劃 因為營業(yè)稅有九種稅目，稅率各不相同，銷售不動產(chǎn)適用的是5%的營業(yè)稅 稅率，房屋裝修屬于建筑安裝業(yè)適用3%的稅率。充分利用稅率差異可以為房地 產(chǎn)公司節(jié)約不少稅金。例如，甲企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)毛坯房價格為8000 元/平方米， 裝修按1000 元/平方米計算，總面積為50000 平方米。如果甲企業(yè)不成立裝修公 司，只簽訂一份銷售合同，則營業(yè)稅為：9000*50000*5%=2250 萬元；如果甲企 業(yè)簽訂銷售合同時按毛坯房計算，另成立裝修公司與客戶簽訂裝修合同，則營業(yè) 稅為：8000*50000*5%+1000*50000*3%=2150 萬元。節(jié)約100 萬元。 2、土地增值稅籌劃 土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的 單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。
根據(jù)土地增值稅的 納稅特點及國家的相關(guān)法律法規(guī)，并結(jié)合考慮征稅人的整體利益，可采用以下納 稅籌劃措施： （1）利用代建房行為進行籌劃 房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成 后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但 沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的 征稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初確定最終用戶， 實行定向開發(fā)，以達到減輕稅負(fù)的目的，避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。 （2）利用臨界點進行籌劃 由于土地增值稅采用的是超率累進稅率，所以通過改變銷售價格來改變房屋 的增值率，使其剛好達到臨界點，能夠改變企業(yè)的收益。例如，甲企業(yè)的某住宅 房產(chǎn)銷售收入為24853.2 萬元，土地增值稅的扣除成本為20965.16 萬元，銷售面 積為41392 平方米，單價為6000 元/平方米，則增值率為18%，增值稅為零，稅 后收益為24835.2 萬元，如果單價提升到6100 元/平方米，則增值率為20%，增 值稅為1285.19 萬元，稅后收益為23963.93 萬元。所以通過臨界點的測算，能夠 使得企業(yè)獲得最大的稅務(wù)收益。
（3）利用優(yōu)惠政策進行籌劃 根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增 值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金 額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。同時稅法還規(guī)定對于納稅人既建造普 通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不 能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。 根據(jù)以上規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他房產(chǎn)分開核算，而 且應(yīng)該通過改變普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售收入或者改變扣除項目的金額，使得普通標(biāo) 準(zhǔn)住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，以獲得免稅待遇。 3、房產(chǎn)稅籌劃 房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象，依據(jù)房產(chǎn)價格或房產(chǎn)租金收入向房產(chǎn)所有人或 經(jīng)營人征收的一種稅。房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)分為從價計征和從租計征兩種。從價計 征就是按照房產(chǎn)原值一次減除10%—30%后的余值計算繳納，稅率為1.2%；從 租計征就是以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)，稅率為12%。 對于從價計征，由于它是按房產(chǎn)余值計稅，所以房產(chǎn)原值的大小直接決定房 產(chǎn)稅的多少，合理地減少房產(chǎn)的原值是房產(chǎn)稅籌劃的關(guān)鍵。因此，會計人員要將 可以同房屋主體分開核算的建筑部分盡量分開；而對于從租計征，租金的大小直 接決定了房產(chǎn)稅的多少。
不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂房屋租賃合同時，往往將水 費、電費和房屋租金統(tǒng)統(tǒng)放在一起算入租賃價，這樣就增加了租金，多交了房產(chǎn) 稅。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將水費、電費等從租金中剔除，由承租人自己獨立負(fù) 擔(dān)，即便由于各種原因由出租人繳納水、電費，也應(yīng)該在租賃合同中明確為代扣 代繳項目，通過“ 其他應(yīng)收應(yīng)付款”進行核算，從而減少應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅基。 4、企業(yè)所得稅籌劃 企業(yè)所得稅是指國家對境內(nèi)企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得依法征收的一種 稅。企業(yè)所得稅實行33%的比例稅率。同時考慮到許多利潤水平較低的小型企業(yè)， 稅法又規(guī)定了兩檔照顧性稅率，即對年應(yīng)納稅所得額在3 萬元(含3 萬元)以下的 企業(yè)，暫減按18%的稅率征收；年應(yīng)納稅所得額在10 萬元(含10 萬元)以一下至 萬元的企業(yè)，暫減按27%的稅率征收。對于企業(yè)所得稅，可以按以下幾種方式進行籌劃： （1）企業(yè)類型選擇的籌劃 由于我國稅法對公司型企業(yè)和個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)實行不同的納稅規(guī) 定，公司企業(yè)的凈利潤必須先繳納企業(yè)所得稅，稅后利潤分配給股東時，投資者 還要交納個人所得稅，而個獨資企業(yè)和合伙企業(yè)則不需要交納企業(yè)所得稅，適用 5%—35%的超額累進稅率的個人所得稅。
兩者稅負(fù)的不同為企業(yè)提供了稅收籌 劃的空間，現(xiàn)舉例說明：甲企業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，年盈利20 萬元。如果甲為 個人獨資企業(yè)，應(yīng)交所得稅200000*35%-6750=63250 元，稅后利潤為136750 如果甲企業(yè)為公司制企業(yè)，則企業(yè)所得稅為200000*33%=66000元，個人所得稅 為（200000-66000）*35%-6750=40150 元，稅后利潤為93850 元。所以當(dāng)甲企業(yè) 選擇個人獨資企業(yè)的企業(yè)類型，可節(jié)省所得稅42900 （2）子公司和分公司的選擇籌劃由于房地產(chǎn)商品的地域性強，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行不同區(qū)域投資時，通常 需要建立項目公司房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司稅務(wù)籌劃，此時就會面臨建立分公司還是子公司的選擇。子公司是一個 獨立的法人，而分公司則不是獨立法人，它們在稅收利益方面存在差異。子公司 是獨立法人，在設(shè)立區(qū)域被視為納稅人，通常要承擔(dān)與該區(qū)域其它公司一樣的全 面納稅義務(wù)；分公司不是獨立的法人實體，在設(shè)立分公司的所在區(qū)域不被視為納 稅人，只承擔(dān)有限的納稅義務(wù)，分公司發(fā)生的利潤與虧損要與總公司合并計算。 三、結(jié)語 以上討論了房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅的稅收籌 劃方法。但在實際操作中，這些稅種的籌劃并不是獨立的，各稅種之間存在著聯(lián) 系。所以我們在對某一稅種進行籌劃時，應(yīng)考慮其對別的稅種的影響，以達到降 低企業(yè)整體稅負(fù)的效果。 參考文獻：
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