營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅，增值稅稅款的計(jì)算方法和納稅申報(bào)方式等都出現(xiàn)了較大變化，比營(yíng)業(yè)稅復(fù)雜得多，稅務(wù)籌劃的空間也相應(yīng)擴(kuò)大。企業(yè)要及時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后的新變化，研究稅務(wù)籌劃的新思路，新方法。
在說這個(gè)新方法之前，小編先來糾正一下5大錯(cuò)誤的做法，大家千萬不要去犯。
1、收未收房款，沖抵應(yīng)付未付費(fèi)用
有的房地產(chǎn)開發(fā)公司采取以商品房部分價(jià)款(應(yīng)收未收)交換廣告服務(wù)(應(yīng)付未付)的方式，進(jìn)行收支沖抵，并不據(jù)實(shí)列入收入(支出)項(xiàng)目進(jìn)行核算，計(jì)算申報(bào)相關(guān)稅費(fèi)，導(dǎo)致少交營(yíng)業(yè)稅及附加和企業(yè)所得稅(營(yíng)業(yè)稅正式廢除前)。
2、隱瞞臨時(shí)出租房產(chǎn)收入
有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將大量臨時(shí)未售出的空置房屋出租給個(gè)人或集體，取得租金收入，采取不入賬的方式或記入往來賬，隱瞞匿報(bào)應(yīng)稅收入。待出售時(shí)將銷售房地產(chǎn)收入記入銷售收入，申報(bào)銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅及相關(guān)稅金。
3、收到預(yù)售房產(chǎn)款記入其他應(yīng)付款
有的房地產(chǎn)開發(fā)公司收到預(yù)售房產(chǎn)款不記入預(yù)收賬款，而是記入其他應(yīng)付款。更有甚者，收到款項(xiàng)不入賬，而是通過對(duì)法人或關(guān)聯(lián)方的借款將資金挪入賬內(nèi)，導(dǎo)致企業(yè)少交營(yíng)業(yè)稅及附加和企業(yè)所得稅(營(yíng)業(yè)稅正式廢除前)。
4、以合作建房之名掩蓋房產(chǎn)開發(fā)之實(shí)
有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以某人等虛構(gòu)團(tuán)體的名義(未列出)繳納征地費(fèi)后，征用土地自行建造房地產(chǎn)進(jìn)行銷售，故意將房地產(chǎn)開發(fā)混淆為合作建房，僅申報(bào)建筑安裝營(yíng)業(yè)稅，偷逃銷售不動(dòng)產(chǎn)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅及附加和企業(yè)所得稅(營(yíng)業(yè)稅正式廢除前)。
5、費(fèi)用沖抵收入或購(gòu)房款
有的房地產(chǎn)開發(fā)公司收到銷售房屋預(yù)收的款項(xiàng)和預(yù)售房屋收到的款項(xiàng)記入預(yù)收賬款，支付客戶賠償款、違約金、訴訟費(fèi)、工程款、煤款等直接沖減預(yù)收賬款。有的企業(yè)將支付的費(fèi)用與收到的購(gòu)房款沖抵后以差額記入收入或預(yù)收賬款，導(dǎo)致少交營(yíng)業(yè)稅及附加和企業(yè)所得稅(營(yíng)業(yè)稅正式廢除前)。
上述5種方法均是采取隱瞞收入、不作或少作收入的方式，違反稅收相關(guān)法規(guī)，構(gòu)成偷稅漏稅行為，嚴(yán)重者構(gòu)成偷稅罪。所以我們要堅(jiān)決抵制，那既然如此的話，有沒有什么其他辦法可以達(dá)到節(jié)稅的目的工程公司稅務(wù)籌劃，又不犯法呢?當(dāng)然有了，請(qǐng)繼續(xù)往下看。
1、充分利用國(guó)家稅收政策
(1)內(nèi)部工程回避工程結(jié)算
現(xiàn)行稅法規(guī)定:單位所屬獨(dú)立核算的內(nèi)部施工隊(duì)伍承擔(dān)其所隸屬單位的建筑安裝工程，凡同本單位結(jié)算工程價(jià)款的，不論是否編制工程概(預(yù))算，滿足前述規(guī)定，恰當(dāng)?shù)卦斐蛇m用不予征稅的條件，是我們開展相關(guān)節(jié)稅籌劃的關(guān)鍵。
(2)以收取轉(zhuǎn)、分包管理費(fèi)取代收取工程居間介紹費(fèi)
工程承包公司是否與建設(shè)單位簽訂承包合同，將適用不同的稅率。若承包公司與建設(shè)單位簽訂承包合同，適用建筑業(yè)3%的稅率;否則，適用服務(wù)業(yè)5%的稅率。因此，以收取轉(zhuǎn)、分包管理費(fèi)取代收取工程居間介紹費(fèi)，可以收到節(jié)稅效果。前提是，從事工程居間介紹的公司本身具有工程承包資質(zhì)，并在轉(zhuǎn)、分包過程中不違反相關(guān)法律限制。
(3)增值稅和所得稅進(jìn)行籌劃，依靠稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行節(jié)稅籌劃。
2、通過合理選擇會(huì)計(jì)處理方法進(jìn)行稅收籌劃
通過合理選擇會(huì)計(jì)處理方法進(jìn)行稅收籌劃包括營(yíng)業(yè)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用籌劃、開發(fā)商品房與出租商品房、管理費(fèi)用和等4個(gè)方面:
(1)營(yíng)業(yè)費(fèi)用籌劃
作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各年度廣告費(fèi)支出是筆龐大的費(fèi)用項(xiàng)目。廣告費(fèi)支出的多少往往與銷售業(yè)績(jī)密切掛鉤。依稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)每一納稅年度的廣告費(fèi)支出應(yīng)在不超過銷售收入的15%內(nèi)據(jù)實(shí)扣除。有些企業(yè)集團(tuán)廣告由總公司統(tǒng)一籌劃，費(fèi)用由總公司統(tǒng)一列支，很可能出現(xiàn)總公司因廣告費(fèi)支出超出15%扣除比例不得稅前扣除，而子公司不足15%的情況。針對(duì)這一情況，可以讓與子公司業(yè)務(wù)相關(guān)的總公司廣告費(fèi)，由不足15%的子公司承擔(dān)。
(2)財(cái)務(wù)費(fèi)用籌劃
如果一家房地產(chǎn)開發(fā)公司同時(shí)開發(fā)幾個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，而其中一個(gè)項(xiàng)目準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓，企業(yè)所需部分資金以該項(xiàng)目向銀行貸款，在計(jì)算土地增值稅時(shí)該利息就可以按不超過商業(yè)銀行同類貸款利率據(jù)實(shí)扣除。如果轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目繳納土地增值稅稅負(fù)過高，企業(yè)也可考慮以合作建房方式享受暫免征收土地增值稅的優(yōu)惠政策。
(3)開發(fā)商品房與出租商品房籌劃
有些房屋由于地理位置、內(nèi)部結(jié)構(gòu)朝向和外部環(huán)境等原因滯銷或其他原因，房屋用于出租經(jīng)營(yíng)時(shí)工程公司稅務(wù)籌劃，可把商品房轉(zhuǎn)作出租經(jīng)營(yíng)房，從開發(fā)商品房轉(zhuǎn)入出租開發(fā)產(chǎn)品科目，按月計(jì)提出租產(chǎn)品攤銷計(jì)入成本，使企業(yè)庫(kù)存成本接近實(shí)際本，同時(shí)增加成本，減少稅收。而如果把房屋繼續(xù)留在開發(fā)產(chǎn)品科目提取減值準(zhǔn)備，所提取減值準(zhǔn)備不能作為所得稅稅前扣除。
(4)管理費(fèi)用籌劃
企業(yè)按規(guī)定繳納的養(yǎng)老保險(xiǎn)、補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)和住房公積金可以稅前扣除，企業(yè)應(yīng)依法足額繳納。這樣，企業(yè)既履行了法定的社會(huì)保障義務(wù)，穩(wěn)定了職工隊(duì)伍，又可以減輕企業(yè)因純粹支付工資而產(chǎn)生的個(gè)人及企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)。還有，轉(zhuǎn)嫁給職工的不合理負(fù)擔(dān)如因公外出的交通費(fèi)、公務(wù)通信費(fèi)(按銷售收入一定比例稅前扣除)以允許職工報(bào)銷等方式，把暗含在工資中的費(fèi)用轉(zhuǎn)化為管理費(fèi)用，降低企業(yè)的工資水平，也能夠減輕企業(yè)的所得稅負(fù)擔(dān)。
3、通過周密項(xiàng)目投資籌劃進(jìn)行稅收籌劃
企業(yè)實(shí)施投資前應(yīng)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的可行性包括收入、成本、利潤(rùn)、稅收、回收期等因素進(jìn)行籌劃。在方案的收入、成本相同時(shí)，稅負(fù)可能成為方案是否被采用的決定性因素。一塊地是與他人合作建房還是轉(zhuǎn)讓或自行開發(fā)，其所繳納的稅收差異極大，企業(yè)最終應(yīng)選擇最優(yōu)方案進(jìn)行投資。
4、其他的籌劃方法
(1)合理分解租金收入
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)合理地分解租金收入。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有將開發(fā)的房產(chǎn)賣出，而是用于出租，國(guó)家規(guī)定，其資金收入應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅，其房產(chǎn)稅適用稅率是租金收入的12%。如果企業(yè)把租金收入分解，則意味著房產(chǎn)稅的降低。因此合理分解租金收入是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的一種方法。
(2)變房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)為代建行為
變房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)為代建行為，房地產(chǎn)開發(fā)公司直接向客戶收取代建費(fèi)，其收取的代建費(fèi)只需要繳納營(yíng)業(yè)稅，若有盈余，再繳納企業(yè)所得稅。如果不是代建行為，而是直接的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售行為，就需要按照法律規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅和相關(guān)稅。但是，代建行為有一些必備條件，如基本建設(shè)單位應(yīng)向房地產(chǎn)開發(fā)公司提交有關(guān)立項(xiàng)的計(jì)劃、建議書、規(guī)劃圖紙等;另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)公司不墊付任何資金，同時(shí)只向委托單位收取代建費(fèi)，開取服務(wù)業(yè)發(fā)票。
(3)變房屋出租為承包業(yè)務(wù)
變房屋出租為承包業(yè)務(wù)主要針對(duì)房屋建造時(shí)間長(zhǎng)、地段好、租金高的房產(chǎn)的納稅籌劃。如果企業(yè)出租房屋，則既要繳納營(yíng)業(yè)稅，又要繳納房產(chǎn)稅，但如果將房屋作為企業(yè)的一項(xiàng)資產(chǎn)承包出去，則會(huì)減少繳納的稅額。承包方與房屋所有權(quán)企業(yè)達(dá)成承包協(xié)議，由承包人定期向房產(chǎn)所有者繳納一定的管理費(fèi)，企業(yè)可以依據(jù)房屋出租的租金來作為收取承包費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。
(4)在建項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓的納稅籌劃
在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要面臨轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目和公司股權(quán)的選擇。由于資金、公司計(jì)劃等因素，企業(yè)將在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容和方式有很多的選擇。
(5)分解商品房銷售價(jià)格
房地產(chǎn)開發(fā)公司可以適當(dāng)?shù)胤纸馍唐贩康匿N售價(jià)格，以此來進(jìn)行納稅籌劃。如果企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)、銷售商品房?jī)r(jià)格不分解，則意味著企業(yè)既要繳納營(yíng)業(yè)稅，又要繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。如果將商品房的銷售收入分解出去，則可以少承擔(dān)以上3項(xiàng)稅收。
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