目錄
一、項目基本情況
二、項目籌劃總體思路
三、具體籌劃方案
1、開發(fā)準備環(huán)節(jié)的稅收籌劃
2、開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的稅收籌劃
3、房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的稅收籌劃
4、售后清算環(huán)節(jié)的稅收籌劃
5、后續(xù)管理環(huán)節(jié)的稅收籌劃
一、項目基本情況
（一）已建項目
嘉業(yè)?海灣位于南*市國家經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)黃湖西路與海南路交匯處。項目總占地面積114.24畝，總建筑面積約170000平米。該項目分兩期建設(shè)完成。一期占地面積為38129.6㎡，二期占地面積為38034.1㎡。
項目一期于2011年7月30日開工，，于2015年4月25日項目二期全部竣工交付業(yè)主使用。產(chǎn)品包括普通住宅、商業(yè)等非普通住宅、公建配套設(shè)施、地下建筑等，項目規(guī)劃指標如下：
（1）總建筑面積：169590平方米；
（2）容積率：1.5
（3）公建配套設(shè)施面積：2370.07平方米；
（4）可售面積：113402.93平方米，其中：
①普通住宅面積 91588.8平方米
②非普通住宅面積 21814.13平方米
③停車場面積 55344.71平方米
（二）擬建項目
蛟湖經(jīng)典擬建于南*市國家經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)雙港東路處。項目數(shù)據(jù)在案例中有具體說明，在此不再累述。
二、項目籌劃總體思路
嘉業(yè)?海灣位于南*市國家經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的黃金地帶，2011年南*市區(qū)房地產(chǎn)均價已經(jīng)突破8000元/㎡，臨近的紅谷灘中心區(qū)均價已經(jīng)向10000元/平米的成交均價邁進，該年南*市整體供應(yīng)量不足，2011年基本沒有剩余存量，因此價格再度攀升。性價比吸引了大量的剛需客戶，市區(qū)特別是鐘情于紅谷灘中心區(qū)的剛性購房者極大地向嘉業(yè)?海棠灣項目所在的區(qū)域轉(zhuǎn)移。因此，一期竣工當年，項目二期于11月緊鑼密鼓開工。項目還增加了地源熱泵、太陽能等低碳技術(shù)及每戶達10%左右的面積贈送，總體造價較紅谷灘建安造價參考指標高出10%-15%。嘉業(yè)?海棠灣項目一期二期時間緊，中間幾乎沒有斷檔期，成本又相比較高，籌劃案極富挑戰(zhàn)又極具代表性。
蛟湖經(jīng)典擬建于南*市國家經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)雙港東路。事前對不同階段進行合理的稅收籌劃，一方面可以為企業(yè)提供合理的稅收籌劃建議，有利于企業(yè)減少納稅成本，提高企業(yè)利潤率，從而提高企業(yè)的市場競爭力，另一方面保證項目實施的可行性，提高資金利用率。
從實際出發(fā)，通過不同的經(jīng)營環(huán)節(jié)，順藤摸瓜式將所涉及的不同稅種融入到企業(yè)項目中去，更詳細且具體地提出籌劃方案。方案從開發(fā)準備、開發(fā)建設(shè)、銷售環(huán)節(jié)、清算環(huán)節(jié)和后續(xù)管理這五個環(huán)節(jié)著手，針對不同稅種所涉及的問題提出解決方法。
三、具體籌劃方案
1、開發(fā)準備環(huán)節(jié)的稅收籌劃
在擬建蛟湖經(jīng)典住宅小區(qū)的預(yù)算中，就地安置拆遷戶的房屋拆遷面積達到5000平方米，其中就地安置等面積償還4000平方米房產(chǎn)稅稅務(wù)籌劃，其余1000平方米以7500元/平方米的價格給予貨幣補償。已知該住宅項目的房屋市場售價8000元/平方米，以協(xié)議出讓方式取得的土地使用權(quán)成本為8000萬元，可售總面積50000平方米，其中包括用于拆遷安置的房屋面積5000平方米。
【分析】針對以上案例，提出以下兩種契稅繳納方案：
方案一：拆遷過程中，貨幣補償部分以實際支付的拆遷補償款確定契稅的計稅依據(jù)，就地安置部分應(yīng)以每平方米的貨幣補償標準確定契稅的計稅依據(jù)。
回遷部分契稅的計稅依據(jù)為：4000平方米×7500元/平方米=3000萬元
拆遷戶貨幣補償：1000平方米×7500元/平方米=750萬元
全部契稅計稅依據(jù)為：3000萬元+8000萬元+750萬元=11750萬元
方案二：拆遷過程中，貨幣補償部分以實際支付的拆遷補償款確定契稅的計稅依據(jù)，就地安置部分應(yīng)以被拆遷房屋每平方米的市場價格確定契稅的計稅依據(jù)。
即回遷部分契稅的計稅依據(jù)為：4000平方米×8000元/平方米=3200萬元
全部契稅計稅依據(jù)為：3200萬元+8000萬元+750萬元=11950萬元
2、開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的稅收籌劃
（一）融資方式的稅務(wù)籌劃
嘉業(yè)公司的金域海棠項目中，對土地增值稅匯算中利息的扣除計算方法選擇上進行比較分析，該項目取得土地使用權(quán)所支付的金額為6700萬元，開發(fā)成本為4億萬元，而利息支出為1680萬元。
【分析】
方案一：據(jù)實扣除：
扣除額=（6700+40000）×5%+1680=4015萬元
方案二：定率扣除:
扣除額=（6700+40000）×10%=4670萬元
【結(jié)論】就金域海棠項目而言，方案二的扣除額大于方案一，差額為655萬元，因此方案二更合算。因此在匯算清繳時應(yīng)選擇方案二，那么企業(yè)就不能合理分攤利息費用或不能提供金融機構(gòu)的證明。
（二）建房方式的稅務(wù)籌劃
嘉業(yè)公司擬建的蛟湖經(jīng)典項目有一地塊，其土地成本和開發(fā)成本合計為29000萬元，評估公司按照市價給出的評估價格為50000萬元?，F(xiàn)有兩個方案如下(均采用營改增后的簡易計稅法)：
【分析】
方案一：自建自銷
嘉業(yè)公司將該項目作為商品房用于直接銷售，依據(jù)稅務(wù)規(guī)定，按照銷售不動產(chǎn)稅目征稅，涉及土地增值稅。
銷售收入（含增值稅）：50000萬元
銷售收入（不含增值稅）：50000÷（1+5%）=47619萬元
銷項稅額：47619×5%=2381萬元
城建稅及教育費附加：2381×（7%+3%+2%）=286萬元
印花稅：50000×0.0005=25萬元
土地增值稅：
扣除項=29280×（1+10%+20%）+286=38350萬元
增值額=47619-38350=9269萬元
增值率=9269/38350=24%
土地增值稅：9269×30%=2780萬元
凈收入：47619-29280-25-2780-286=15248萬元
方案二：代建
嘉業(yè)公司先將該地塊出售給綠地公司用于職工住房，土地轉(zhuǎn)讓價格按照評估價格為10000萬元，土地成本為7280萬元，進行土地使用權(quán)證的更名，涉及土地增值稅。嘉業(yè)公司與綠地公司簽訂房屋代建協(xié)議書，工程所需全部建設(shè)資金均由綠地公司提供，同時綠地公司還負責采購大部分的建筑材料（價款約為1300萬元），嘉業(yè)公司只負責工程的組織協(xié)調(diào)工作，建筑面積為90000平方米，按照每平米2500元收取代建服務(wù)費，共計22500萬元。代建服務(wù)期間費用預(yù)測為6500萬元。代建服務(wù)按照服務(wù)收入征稅，不涉及土地增值稅。
該房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓該地塊的損益如下：
銷售收入（含增值稅）：10000萬元
銷售收入（不含增值稅）：10000÷（1+5%）=9524萬元
銷項稅額：9524 ×5%=476萬元
城建稅及教育費附加：476×（7%+3%+2%）=57萬元
印花稅：10000×0.0005=5 萬元
土地增值稅：
扣除項=7280×（1+10%）+57=8065萬元
增值額=9524-8065=1459萬元
增值率=1459/8065=18%
土地增值稅=1459×30%=438萬元
凈收入：9524-7280-57-5-438=1744萬元
（該房地產(chǎn)公司代建服務(wù)損益如下：）
代建收入（含增值稅）：22500萬元
代建收入（不含增值稅）：22500÷（1+5%）=21429萬元
代建增值稅：21429×5%=1071萬元
代建城建稅及教育費附加：1071×（7%+3%+2%）=129萬元
凈收入：21429-129-6500=14800萬元
（該房地產(chǎn)公司兩項業(yè)務(wù)合計凈收入如下：）
合計凈收入：14800+1744=16544萬元
【結(jié)論】根據(jù)以上分析，就此項目來說方案二凈收入更多，比方案一多296萬元。因此方案二代建更好。
（三）園林綠化的稅務(wù)籌劃
金域海棠項目的園林綠化工程項目的實際園林綠化工程費用約為774萬元。一般來說，園林綠化施工中，苗木費占比約為60%，因此合理估計該項目中的苗木費為464萬元，其他費用為310萬元。另外，嘉業(yè)公司主要有三種供應(yīng)商可以選擇。其中甲公司是以建筑安裝為主業(yè)，經(jīng)營范圍包括苗木種植。乙公司是專門進行苗木銷售的公司。丙公司以出售苗木為主業(yè)，經(jīng)營范圍包括建筑安裝。與甲公司、乙公司，丙公司均能取得增值稅專用發(fā)票。
【分析】
方案一：合立安裝法
與甲公司簽訂園林綠化施工合同，同時附帶苗木銷售共計約774萬元
可抵扣進項稅額＝774÷（1＋11%）×11%＝76.7（萬元）
采購成本=774-76.7=697.3（萬元）
方案二：分立合同法
與甲公司分別簽訂銷售合同464萬元、建筑安裝合同310萬元
可抵扣進項稅額＝464÷（1＋13%）×13%＋100÷（1＋11%）×11%＝84.1（萬元）
采購成本=774-84.1=689.9（萬元）
方案三：分開訂立法
先在乙公司購買苗木464萬元，再與甲公司簽訂100萬元的施工合同
可抵扣進項稅額＝464÷（1＋13%）×13%＋310÷（1＋11%）×11%＝84.1（萬元）
采購成本=774-84.1=689.9（萬元）
方案四：合立購買法
與丙公司銷售苗木同時提供園林綠化工程，總價款為774萬元
可抵扣進項稅額＝774÷（1＋13%）×13%＝89（萬元）
采購成本=774-89=685（萬元）
【結(jié)論】四個方案支付的總費用都是774萬元，但是方案一的可抵扣進項稅額要更少，方案四可抵扣進項稅額最大。如果要和以建筑安裝為主業(yè)、經(jīng)營范圍包括苗木種植的企業(yè)合作時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把苗木銷售費用和綠化施工費用分開簽訂合同更好；同時，先從苗木銷售公司購買苗木房產(chǎn)稅稅務(wù)籌劃，再與園林公司簽訂綠化施工合同也可以達到相同的籌劃效果。
3、房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的稅收籌劃
（一）銷售定價的稅收籌劃
嘉業(yè)?海棠灣的32#商品房，同行業(yè)房價為1700～2000萬元之間，開發(fā)該商品房，支付的土地出讓金為200萬元，開發(fā)成本為900萬元。
【分析】
除相關(guān)稅金外的可扣除的項目金額為：200＋900＋（200＋900）×10％＋（200＋900）×20％＝1430（萬元）。
方案一：公司要享受起征點優(yōu)惠，又想獲得最佳利潤，則最高售價應(yīng)為：1430×1.269=1814.67萬元，此時增值額為287.9萬元（1814.67/（1+5%）－1430－1814.67×0.571％）。
方案二：公司要適當提高售價，則總房價至少要超過1934.79（1430×1.353）萬，提價120.12萬才會增加總收益，此時增值額為401.6（1934.79/（1+5%）-1430×100.725%-0.571%×120.12）萬，應(yīng)納土地增值稅為120.48（401.6×30%）萬。
【結(jié)論】當同行業(yè)的房價在1700～2000萬元之間時，公司應(yīng)選擇1814.67萬元作為自己的銷售價格，使自身的房價較低，增強競爭力，又能給公司帶來較大的利潤。當然，如果公司能以高于1934.79萬元的價格出售該商品房的話，所獲利潤將會進一步增加。
（二）房屋裝修費用的稅收籌劃
嘉業(yè)海灣房地產(chǎn)在南*開發(fā)了商品住宅項目，住宅小區(qū)容積率為1.5平方米，戶型為兩室一廳、三室兩廳，建筑面積在90—140平方米，總建筑面積為10000平方米，其中地價及開發(fā)成本為9000萬元，準予扣除的開發(fā)費用1000萬元，扣除項目金額合計為1億。企業(yè)直接銷售毛坯房，銷售均價為16000元每平方米。
假設(shè)企業(yè)的銷售模式為方案一,后經(jīng)過實地考察調(diào)研，建議在售價加上裝修成本后定位19000元每平方米，將毛坯房裝修后銷售，定為方案二。
【分析】
方案一：出售毛坯房
應(yīng)納稅金及附加=16000×5%/（1+5%）×（7%+3%+2%）=91.43萬
增值額=16000/（1+5%）-9000×（1+20%）-1000-91.43=3346.67萬
增值率為34.47%
應(yīng)納土地增值稅=3346.67×30%=1004.001萬元
應(yīng)納企業(yè)所得稅=(16000/（1+5%）-10000-91.43-1004.001）×25%=1035.67萬
凈利潤=16000/（1+5%）-（10000+91.43+1004.001+1035.67）=3107萬
方案二：出售精裝房
應(yīng)納稅金及附加=19000×5%/（1+5%）×（7%+3%+2%）=108.57萬
增值額=19000/（1+5%）-12000×（1+20%）-1000-108.57=2586.67萬
增值率=19.46%
（注：增值率未超過20%不交土地增值稅）
根據(jù)上述第三點政策可知該公司所開發(fā)的商品房屬于普通住宅，所以該公司免于繳納土地增值稅。
應(yīng)納企業(yè)所得稅=（19000/（1+5%）-13000-108.57）×25%=1246.67萬元
凈利潤=19000/（1+5%）-（13000+108.57+1246.67）=3740萬元
【結(jié)論】通過測算(裝修成本為3000元每平方米),企業(yè)應(yīng)繳納主要稅金總額是1355.24萬元，兩種方案交納稅金總額相差775.861萬元，扣除增加的裝修成本后，企業(yè)采用方案二凈利潤增加633萬元。我們通過對影響稅額的因素進行分析，僅增加了部分房地產(chǎn)開發(fā)成本，卻享受到稅收優(yōu)惠政策，免交了1004.001萬元的土地增值稅。
4、售后清算環(huán)節(jié)的稅收籌劃
（一）土地增值稅清算的稅收籌劃
（1）土地增值稅核算方式的稅收籌劃
嘉業(yè)?海灣有31棟和32棟兩幢商業(yè)用房，且處于同一片土地上，銷售31棟房產(chǎn)取得收入300萬元，允許扣除金額為200萬元；銷售32棟房產(chǎn)取得收入400萬元，允許扣除項目金額為100萬元。
【方案一】分開核算時：
31棟房產(chǎn)的增值率=（300－200）/200×100％=50％，適用稅率30％；應(yīng)納土地增值稅為：（300－200）×30％=30（萬元）；
32棟房產(chǎn)的增值率=（400－100）/100×100％=300％，適用稅率60％；應(yīng)納土地增值稅為：（400－100）×60%－100×35%＝145（萬元）；
共繳納土地增值稅175萬元。
【方案二】合并核算時：
兩幢房產(chǎn)的收入總額為：300＋400＝700（萬元）；
允許扣除的金額：200＋100＝300（萬元）；增值率為：（700－300）/300×100％＝133.3％，適用稅率50％；
應(yīng)納土地增值稅為：（700－300）×50％－300×15％=155（萬元）。
【分析】通過比較可以看出，合并核算對公司是有利的。從上例可以看出，由于兩類房產(chǎn)增值率相差很大，只要房地產(chǎn)開發(fā)公司將兩處房產(chǎn)安排在一起開發(fā)出售，并將兩類房產(chǎn)的收入和扣除項目放在一起核算，一起申報納稅，就可以達到少繳稅的目的。
（2）土地增值稅清算房屋類型的稅收籌劃
以嘉業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目開發(fā)一期為例（見表一），采用分兩類（即普通住宅和其他）對項目進行清算，企業(yè)應(yīng)納土地增值稅1029萬元，稅負率0.98%（見表二）；采用分三類（即普通住宅、非普通住宅和其他）對項目進行清算，應(yīng)納土地增值稅2343萬元，稅負率2.28%（見表二），兩者計算應(yīng)繳土地增值稅相差較多。若采用四分類，企業(yè)稅負更重。
表一：金域海棠項目清算項目基本情況表 （單位：萬元）
備注：一期地下室總建筑面積28514.04㎡，車位790個。
表二：某房地產(chǎn)項目土地增值稅分兩類、三類 （單位：萬元）
通過上述計算，可以看出，在此案例中，房地產(chǎn)企業(yè)進行土地清算時，對房屋類型采用分三類的方式，稅負更輕，但是該結(jié)果僅限于此案例。
5、 后續(xù)管理環(huán)節(jié)的稅收籌劃
（一）合同合并與分立的稅收籌劃
嘉業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)有未售完的閑置房產(chǎn)中共2.5萬平方米，公司決定按照每平方米每月110元對外出租，該價格包含了物業(yè)管理費和水電費，假定每月從客戶處收取的物業(yè)管理費和水電費合計為60萬元，該企業(yè)的租金收入收取方式有兩種方案可供選擇。
【分析】
方案一：房租收入與物業(yè)收入統(tǒng)一收取
按照從承租方收取的總價款275萬元與客戶簽訂一份房屋租賃合同，不區(qū)分房租收入與物業(yè)管理收入。每月租金收入為2.5×110=275萬元，企業(yè)應(yīng)該繳納的房產(chǎn)稅為275×12%=33萬元，應(yīng)該繳納的增值稅、城建稅及教育費附加合計數(shù)為275×11%×(1+7%+3%)=33.275萬元，以上納稅金額總計為33+33.275=66.275萬元。
方案二：房租收入與物業(yè)收入分開收取
與承租方簽訂兩份合同，一份是以房地產(chǎn)企業(yè)名義簽訂的金額為215萬元的商品房出租合同，另一份是以下設(shè)物業(yè)公司名義簽訂的金額為60萬元的物業(yè)管理合同。站在最終投資人的角度看，每月從承租方處收取的總收入仍為275萬。
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納房產(chǎn)稅： 215×12%=25.8萬元
應(yīng)納增值稅、城建稅及教育費附加：215×11%×(1+7%+3%)=26.015萬元
物業(yè)公司應(yīng)納增值稅、城建稅及教育費附加：60×6%×(1+7%+3%)=3.96萬元
【結(jié)論】與方案一相比較，方案二可以在保持總收入不變的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)少納稅66.275-25.8-26.015=14.46萬元。
以上就是根據(jù)江*嘉業(yè)有限公司金域海項目分公司已建項目——嘉業(yè)?海灣和擬建項目——蛟湖經(jīng)典為例的籌劃案例。其他企業(yè)參考本案例請結(jié)合自身實際情況。
全文完
更多財稅咨詢、上市輔導(dǎo)、財務(wù)培訓(xùn)請關(guān)注理臣咨詢官網(wǎng) 素材來源：部分文字/圖片來自互聯(lián)網(wǎng)，無法核實真實出處。由理臣咨詢整理發(fā)布，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除處理。
400-835-0088
