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股市暴跌后遺癥：房企再融資受阻 高端物業(yè)銷售遇難題
重點(diǎn)提示
股市暴跌對(duì)樓市的影響，不僅僅表現(xiàn)在融資，也會(huì)影響到實(shí)體市場。2007 年“530”和2008 年股價(jià)調(diào)整表明，股票市場變化對(duì)居民當(dāng)前真實(shí)收入和未來收入預(yù)期的潛在影響，會(huì)加大房地產(chǎn)景氣度波動(dòng)幅度。
相對(duì)而言，房地產(chǎn)市場對(duì)于股票市場的短期調(diào)整是免疫的ipo?暫停，只要調(diào)整不是來自于貨幣收緊。但這輪股市調(diào)整速度比較快、幅度比較大，對(duì)于一些項(xiàng)目的銷售也是有影響的。
本報(bào)記者 張曉玲
實(shí)習(xí)記者 鄭凱婷 深圳報(bào)道
A股6月份以來的暴跌，或?qū)⒃诙鄠€(gè)維度上影響中國房地產(chǎn)市場。
萬達(dá)[微博]、富力、易居這些房地產(chǎn)公司和房地產(chǎn)服務(wù)型公司，還積極地想要回歸A股，但連續(xù)三周的股市暴跌ipo?暫停，讓證監(jiān)會(huì)[微博]出臺(tái)了暫緩IPO的措施，不但影響這些公司的回歸進(jìn)程，也連帶影響A股房企的再融資，以及實(shí)體的銷售市場。
A股暫停IPO：房企融資受阻
7月3日，在A股仍處于暴跌中時(shí)，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)(03699.HK)發(fā)布公告，宣布公司董事會(huì)決議重回A股發(fā)行，發(fā)行股份3億股。估計(jì)A股籌集的資金將不超過120億元人民幣。
但6月以來的股市暴跌為萬達(dá)此次回歸蒙上一層陰影。證監(jiān)會(huì)已出臺(tái)多項(xiàng)措施“救市”，包括暫緩IPO。而即便國家隊(duì)出手護(hù)市，目前也仍未出現(xiàn)企穩(wěn)現(xiàn)象。
7月4日晚，此前已獲IPO批文的28家公司發(fā)布公告，稱因近期市場波動(dòng)較大，決定暫緩后續(xù)發(fā)行工作，已啟動(dòng)申購程序的申購資金退回。隨后，證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人鄧舸表示，下一步新股發(fā)行審核工作不會(huì)停止，但將大幅減少新股發(fā)行家數(shù)和發(fā)行融資數(shù)額。
在萬達(dá)之前，富力地產(chǎn)和易居中國也有回歸A股的意愿，但隨著暴跌開啟，這些公司的回歸前景變得非常不明朗。
此外，7月9日，又有消息稱，證監(jiān)會(huì)發(fā)行部決定，暫停首發(fā)和再融資的初審會(huì)和發(fā)審會(huì)。
若暫停事項(xiàng)落實(shí)，則意味著有意向?qū)嵤┰偃谫Y的上市公司將暫時(shí)無法向證監(jiān)會(huì)申報(bào)，而已獲證監(jiān)會(huì)受理的上市公司的非公開發(fā)行節(jié)奏也將放緩。
在此之前，隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐漸轉(zhuǎn)暖，已有多家房企籌劃“非公開發(fā)行”等手段融資。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來合計(jì)已經(jīng)有50家內(nèi)地房企在A股或港股發(fā)布了定增方案，合計(jì)融資額高達(dá)1300億人民幣。泛海控股、海航投資、豫園商城和保利地產(chǎn)的融資額度超過百億元。
截至7月2日，共有14家上市房企處于再融資審查的各個(gè)階段。其中，首開股份公司債、泰禾集團(tuán)非公開發(fā)行事宜已經(jīng)通過發(fā)審會(huì)，將不受此次暫停事件影響。
而萬業(yè)企業(yè)、鳳凰股份、中洲控股、華發(fā)股份、世茂股份、保利地產(chǎn)[微博]、華夏幸福等多家房產(chǎn)公司的定增正處于已受理和已反饋階段。
上述公司內(nèi)部負(fù)責(zé)再融資的人士稱，目前都還在等待進(jìn)一步消息。由于公司正處于待預(yù)審階段，一旦再融資的初審和發(fā)審暫停，將影響公司定增的進(jìn)度。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在7月9日反彈行情到來之前，有超過五成的地產(chǎn)股股價(jià)，已經(jīng)跌破或逼近最近一期定增價(jià)格；截至7月14日收盤，在經(jīng)歷了數(shù)天的反彈行情后，仍有四只地產(chǎn)股(嘉凱城、世榮兆業(yè)、信達(dá)地產(chǎn)和濱江集團(tuán))的股價(jià)低于定增價(jià)格。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，股市大幅調(diào)整、暫停IPO，都會(huì)明顯影響未來股市的融資能力，如果調(diào)整持續(xù)，這種利空可能導(dǎo)致部分房企出現(xiàn)資金壓力。
A股難為，H股也未見樂觀。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月房企在海外合計(jì)融資美元33.25億，相比5月份的65.1億美元，下調(diào)幅度達(dá)到了48.9%，在5月創(chuàng)年內(nèi)新高后，房企海外融資難度加大。
值得注意的是，這輪股市中以開展新業(yè)務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)化為名義進(jìn)行融資的房企很多，而此次跌得最多的板塊之一，也是前期漲幅巨大的互聯(lián)網(wǎng)+概念公司，地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)+也不例外。房地產(chǎn)行業(yè)，則以世聯(lián)行為代表，除權(quán)后，世聯(lián)行股價(jià)從最高的31元附近，跌至最低15元附近，市值蒸發(fā)一半。
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的建材互聯(lián)網(wǎng)、家居互聯(lián)網(wǎng)也未能幸免。廣聯(lián)達(dá)是建材互聯(lián)網(wǎng)電商的佼佼者，股價(jià)從最高31元跌至20元附近。
廣田股份，裝修裝飾行業(yè)的龍頭之一，股價(jià)從最高40元跌至19元；金螳螂，另外一家提出家裝E概念的裝修裝飾龍頭，股價(jià)從最高的37元跌至23元附近。
高端物業(yè)去化變難
股市暴跌對(duì)樓市的影響，不僅僅表現(xiàn)在融資，也會(huì)影響到實(shí)體市場。2007 年“530”和2008 年股價(jià)調(diào)整表明，股票市場變化對(duì)居民當(dāng)前真實(shí)收入和未來收入預(yù)期的潛在影響，會(huì)加大房地產(chǎn)景氣度波動(dòng)幅度。
海通證券分析師涂力磊指出，此輪股市暴跌對(duì)部分居民當(dāng)前收入存在負(fù)效應(yīng)，但對(duì)未來收入預(yù)期沖擊不大；而考慮2015年上半年中高端改善住宅去化率接近60%，處于近3 年高點(diǎn)，預(yù)計(jì)本輪市場下行會(huì)對(duì)中高端改善產(chǎn)品去化率產(chǎn)生負(fù)面沖擊。
中信證券分析師陳聰也認(rèn)為，相對(duì)而言，房地產(chǎn)市場對(duì)于股票市場的短期調(diào)整是免疫的，只要這種調(diào)整并不是來自于貨幣收緊。但是，這一輪股市調(diào)整速度比較快、幅度比較大，即便調(diào)整就此打住，對(duì)于一些項(xiàng)目的銷售也是有影響的。
哪些項(xiàng)目呢？中信證券認(rèn)為，就是一些創(chuàng)業(yè)氛圍濃厚、資本精英聚集區(qū)域的高端樓盤，比如深圳、杭州、上海等地的別墅或者豪華大平層?！巴ㄟ^實(shí)業(yè)聚斂財(cái)富的速度恐怕趕不上資本市場制造富翁的速度。頂級(jí)豪宅的買家確實(shí)有限，消滅一個(gè)少一個(gè)”。
以深圳福田CBD中心區(qū)的豪宅項(xiàng)目深圳中心·天元為例，該項(xiàng)目上周開盤，深圳投資客圈內(nèi)幾乎無人關(guān)注，項(xiàng)目開盤價(jià)格低于10萬元/平方米，也大大低于此前的預(yù)期。與同類產(chǎn)品招商雙璽、深圳灣1號(hào)、深業(yè)上城此前的銷售火爆也不可比。
除了銷售，股市對(duì)樓市的另一種影響來自于供應(yīng)端，會(huì)不會(huì)有股市的參與主體因?yàn)槭兄导眲】s水，所以大規(guī)模拋售不動(dòng)產(chǎn)，從而影響房價(jià)？
陳聰認(rèn)為，這要看參與場內(nèi)外杠桿交易的資金規(guī)模有多大，這些資金在追加保證金時(shí)會(huì)否造成不動(dòng)產(chǎn)拋售浪潮。在定量測算之前，中信證券首先注意到不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)性確實(shí)差。
變現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)是最后的出路，也是最慢的出路。在中國，除了深圳、上海、北京等一線城市外，二三線城市一手房供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越二手房。所有城市里，只有深圳二手市場掌握絕對(duì)定價(jià)權(quán)，北京和上海仍然具備比較充足的一手住宅供給。大量的三線城市二手房根本沒有流動(dòng)性。長期來看，沒有流動(dòng)性對(duì)房價(jià)的影響是負(fù)面的。
不過陳聰認(rèn)為，2013 年以后的房地產(chǎn)調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)杠桿不加反減，客觀上成為了中國經(jīng)濟(jì)最重要的防火墻，避免整體健康的居民資產(chǎn)負(fù)債表被一次波動(dòng)傷及根本。目前全國市場的房屋價(jià)格仍然是穩(wěn)定的，漲幅雖然不快，但房價(jià)大幅快速下跌(哪怕是局部)并不會(huì)出現(xiàn)。
涂力磊也認(rèn)為，當(dāng)前市場整體銷售中剛需占比在70%以上，且本輪房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇的兩大前提，即供給收縮、政府政策有利居民購房加杠桿并未發(fā)生改變，因此股市短期劇烈波動(dòng)對(duì)行業(yè)消費(fèi)產(chǎn)生的負(fù)面影響暫時(shí)停留在個(gè)案階段，難以形成趨勢。(編輯 袁一泓)
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