稅收籌劃能夠幫助企業(yè)和個(gè)人節(jié)省稅收,但是很多人不知道是如何節(jié)省的?又能節(jié)省多少?接下來(lái)一稅通將以租房為案例,進(jìn)行稅收籌劃!讓大家看看節(jié)稅效果!
張某欲長(zhǎng)期租賃某單位一棟房屋,計(jì)劃通過(guò)改造裝修后(裝修費(fèi)用在10萬(wàn)元),將所租賃的房屋用于經(jīng)營(yíng)性轉(zhuǎn)租,從中獲取差額收益。經(jīng)雙方協(xié)商,張某年定額支付房主租賃費(fèi)145萬(wàn)元,剩余的租賃收益歸張某所有。張某通過(guò)市場(chǎng)測(cè)算如何籌劃節(jié)稅,轉(zhuǎn)租可以取得收入在180萬(wàn)元,差額收益為35萬(wàn)元。張某應(yīng)當(dāng)如何與房主簽訂合同以節(jié)約稅收成本?
一稅通 稅收籌劃
方案一:張某與房主簽訂房屋租賃合同
張某取得的房屋轉(zhuǎn)租收入,結(jié)合現(xiàn)行政策需要繳納以下稅(費(fèi)):
1、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。對(duì)取得的轉(zhuǎn)租收入,根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)(試行稿)的通知》(國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào))規(guī)定:“租賃業(yè),是指在約定的時(shí)間內(nèi)將場(chǎng)地、房屋、物品、設(shè)備或設(shè)施等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)?!蓖瑫r(shí),《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[1995]076號(hào)規(guī)定:“單位和個(gè)人將承租的場(chǎng)地、物品、設(shè)備等再轉(zhuǎn)租給他人的行為也屬于租賃行為,應(yīng)按‘服務(wù)業(yè)’稅目中‘租賃業(yè)’項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅?!痹谟?jì)稅依據(jù)上,根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第五條:“納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用?!币虼?,將租用房屋再轉(zhuǎn)租出去,應(yīng)全額按租金收入計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅,不能扣除租賃成本。對(duì)按市場(chǎng)價(jià)格出租的非居住用房按5%的稅率計(jì)算征收租賃業(yè)營(yíng)業(yè)稅:1800000×5%=90000(元);
城市維護(hù)建設(shè)稅:90000×7%=6300(元);
教育費(fèi)附加:90000×3%=2700(元);
2、印花稅。根據(jù)《印花稅暫行條例》,財(cái)產(chǎn)租賃合同應(yīng)按租賃金額的千分之一貼花。承租合同和轉(zhuǎn)租合同,均應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納印花稅。
應(yīng)繳納印花稅:1800000×1‰=1800元。
3、房產(chǎn)稅。《房產(chǎn)稅暫行條例》第二條規(guī)定:“房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的,由經(jīng)營(yíng)管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的,由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的,或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的,由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。前款列舉的產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營(yíng)管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人,統(tǒng)稱為納稅義務(wù)人”。除此之外的一切人,均不構(gòu)成房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人,即使在產(chǎn)權(quán)人不在房屋所在地或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的情況下如何籌劃節(jié)稅,轉(zhuǎn)租人承擔(dān)了先行代為繳納房產(chǎn)稅的義務(wù),但房產(chǎn)稅的實(shí)際承擔(dān)人仍然應(yīng)當(dāng)為產(chǎn)權(quán)人。所以,轉(zhuǎn)租人不應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。但在實(shí)踐中,部分省(市)將房屋轉(zhuǎn)租看作是房屋出租行為的延續(xù),規(guī)定實(shí)際取得收益人即轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)就轉(zhuǎn)租的差額繳納房產(chǎn)稅。以湖北省為例,張某應(yīng)繳納房產(chǎn)稅:(000)×12%=42000(元)
4、個(gè)人所得稅。根據(jù)個(gè)人所得稅法的規(guī)定,個(gè)人取得的再轉(zhuǎn)租所得應(yīng)當(dāng)按“財(cái)產(chǎn)租賃所得”征收個(gè)人所得稅。財(cái)產(chǎn)租賃所得以一個(gè)月內(nèi)取得的收入為一次,每次收入不超過(guò)4000元的,減除費(fèi)用800元;4000元以上的,減除百分之二十的費(fèi)用,其余額為應(yīng)納稅所得額。需要特別說(shuō)明的是:對(duì)能提供原承租合同及合法完稅憑證的,原支付的租金可分次(月)從租金收入中扣除,但不再重復(fù)扣除基本費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目除了在轉(zhuǎn)租過(guò)程中實(shí)際繳納的稅金和教育費(fèi)附加外,還準(zhǔn)予扣除能夠提供有效、準(zhǔn)確憑證,證明由納稅人負(fù)擔(dān)的該出租財(cái)產(chǎn)實(shí)際開(kāi)支的修繕費(fèi)用,以每次800元為限,一次扣除不完的,準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除,直至扣完為止。同時(shí),個(gè)人出租房屋取得的所得暫減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。
由此計(jì)算年個(gè)人所得稅:(000-90-1800-42000-800×12)×(1-20%)×10%=15808(元);
以上合計(jì)張某應(yīng)繳納地方各稅:90000+6300+2700+1800+42000+15808=158608(元);
房主應(yīng)繳納的地方各稅(費(fèi))為255200元。其中:
營(yíng)業(yè)稅:1450000×5%=72500(元);
城市維護(hù)建設(shè)稅:72500×7%=5075(元);
教育費(fèi)附加:72500×3%=2175(元);
房產(chǎn)稅:1450000×12%=174000(元);
印花稅:1450000×1‰=1450(元);
張某與房主共同應(yīng)繳納地方各稅費(fèi):158608+255200=413808(元);
方案二:張某與房主簽訂委托租賃合同
張某年定額支付房主租賃費(fèi)仍然是145萬(wàn)元,但合同約定:超過(guò)租賃費(fèi)的收益歸張某所有。那么,張某以房主名義租賃房屋,張某應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅(費(fèi)):
1、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定,張某提供的是屬服務(wù)業(yè)中的代理業(yè)務(wù),對(duì)其受托辦理的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)按“服務(wù)業(yè)”繳納營(yíng)業(yè)稅。張某代理取得的勞務(wù)收入為35萬(wàn)元,由此計(jì)算:
應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅:350000×5%=17500(元);
城市維護(hù)建設(shè)稅:17500×7%=1225(元);
教育費(fèi)附加:17500×3%=525(元);
2、個(gè)人所得稅。根據(jù)個(gè)人所得稅法規(guī)定,張某提供的代辦服務(wù)屬“勞務(wù)報(bào)酬所得”范疇。另外,對(duì)個(gè)人取得的勞務(wù)報(bào)酬所得,一次取得應(yīng)納稅所得額超過(guò)20000元至50000元的部分,依照稅法規(guī)定計(jì)算應(yīng)納稅額后再按照應(yīng)納稅額加征五成:超過(guò)50000元的部分,加征十成。但勞務(wù)報(bào)酬所得屬于同一項(xiàng)目連續(xù)性收入的,是以一個(gè)月內(nèi)取得的收入為一次,張某月所得處于20000元到50000元之間,由此計(jì)算應(yīng)繳納年個(gè)人所得稅:[(350000/12-17500/12-1225/12-525/12)×(1-20%)×30%-2000]×12=55380(元)。
以上合計(jì)張某應(yīng)繳納地方各稅(費(fèi)):17500+1225+525+55380=74630(元)。
房主應(yīng)繳納的地方各稅(費(fèi))為316800元。其中:
營(yíng)業(yè)稅:1800000×5%=90000(元);
城市維護(hù)建設(shè)稅:90000×7%=6300(元);
教育費(fèi)附加:90000×3%=21700(元);
房產(chǎn)稅:1800000×12%=216000(元);
印花稅:1800000×1‰=1800(元);
張某與房主共同應(yīng)繳納地方各稅(費(fèi)):74630+316800=391430(元);
以上兩種方案中,從雙方的納稅情況來(lái)看,顯然第二種方案可以節(jié)約稅收成本,可少繳地方各稅(費(fèi)):413808-391430=22378(元)。但第二種方案下房主的稅收負(fù)擔(dān)加重了,張某在簽訂委托租賃合同時(shí),可以通過(guò)合同價(jià)款將房主多承擔(dān)的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給自身,從而達(dá)到降低稅收成本的目的。另外,需要注意的是,該籌劃主要是針對(duì)部分省(市)對(duì)轉(zhuǎn)租人取得的轉(zhuǎn)租差額需繳納房產(chǎn)稅而采取的籌劃方案。
由此可見(jiàn),稅收籌劃可以從方方面面進(jìn)行籌劃,通過(guò)合理稅收籌劃以后,就能節(jié)省稅收,達(dá)到少繳稅的目的。如果你對(duì)稅收籌劃還有其他的疑問(wèn),可網(wǎng)上搜索一稅通,獲取更多稅收籌劃成功案例。
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