房地產開發(fā)項目中，專門針對房地產業(yè)務財務分析指標都有哪些？如何做好開發(fā)項目財務管理工作？
房地產開發(fā)項目中，除了適用所有公司的指標外，更應該注意成本、土地儲備還有預收賬款這部分。
開發(fā)階段，成本是一大項；另外土地資源是稀缺資源，增值性比較強，在財務報表中反應存貨項，會影響存貨周轉率；預收賬款作為負債的一項，會影響公司的償債能力分析。
但萬變不離其宗，都離不開下面的套路：
管理方面的話成本、費用、其他支出管理這幾方面多掌控一下。這個不太擅長。
自己片面的理解，希望能有所幫助。
三個指標玩轉資產負債表
很多人把財務分析說的非常高大上，讓眾多股民望而卻步，知難而退。其實財務分析并不難，普通股民完全可以通過短時間得學習，掌握幾個核心指標，提高自己得選股成功率，降低投資風險。下面我們會在介紹資產負債表的過程中，向大家推薦三個核心指標。普通股民只需要了解三個指標，就能對自己的股票投資有很大幫助。
上市公司的財務報表中，資產負債表是核心，其他報表都是對資產負債表的解釋說明。因此，通過對資產負債表，股票投資者可以從這張表中看出這家企業(yè)的好壞。
資產負債表分成左右兩部分。左邊是企業(yè)擁有的資產，賬面上用錢來衡量，就是所有能夠給企業(yè)帶來收益的資源總共值多少錢。右邊是錢得來源，分成負債和所有者權益兩部分。負債就是借來得錢，需要到期還給人家，并支付利息。所有者權益這個詞比較繞，股民可簡單理解成凈資產，就是企業(yè)股東自己得錢，主要分成原來投入的錢和后來掙得錢。資產負債表的左右兩邊永遠相等，即資產=負債 所有者權益。
資產的構成
根據變現能力大小，資產分為流動資產和非流動資產。
流動資產，指可以在1年或者1個營業(yè)周期內變現的資產，貨幣資金、短期投資、應收票據、應收賬款和存貨等。股民可以重點關注貨幣資金和應收票據這兩種流動資產，一是因為這兩項資產大多從銀行賬面可以查到，真實性最強；二是最能體現企業(yè)的資金富裕程度和支付能力。
非流動資產，指不能在1年或者1個營業(yè)周期內變現或者耗用的資產。主要包括三類：長期投資類（可供出售金融資產、長期債權投資、長期股權投資）；固定資產類（固定資產、在建工程、固定資產清理、投資性房地產等）；無形資產（無形資產、開發(fā)支出、商譽等）。非流動資產的分析難度要大一些，不建議一般股民在開始的時候投入太多精力。
負債的構成
根據負債的償還周期，資產分為流動資產和非流動資產。
流動負債，指將在1年內償還的債務，主要包括短期借款、應付票據、應付賬款、預收貨款、應付工資、應交稅金、應付利潤、其他應付款、預提費用等。
長期負債是指償還期在1年以上的債務，包括長期借款、應付債券、長期應付款等。
所有者權益構成
所有者權益在教科書上，一般被分為實收資本、資本公積、盈余公積和未分配利潤四類。
實收資本是投資者實際投入。資本公積是通過企業(yè)非營業(yè)利潤所增加的凈資產，包括接受捐贈、法定財產重估增值、資本匯率折算差額和資本溢價所得的各種財產物資。
盈余公積是指企業(yè)從稅后凈利潤中提取的公積金。盈余公積按規(guī)定可用于彌補企業(yè)虧損，也可按法定程序轉增資本金。
未分配利潤是凈利潤經過利潤分配后所剩余的，沒有再分配的利潤，等待以后分配。
除了這四項基本科目以外，現實的財務報表中，所有者權益部分一般還含有歸屬于母公司所有者權益和少數股東權益兩部分內容?！皻w屬于母公司所有者權益”反映公司集團的所有者權益中歸屬于母公司所有者權益的部分。少數股東權益”反映非全資子公司的所有者權益中屬于少數股東享有的份額。
這是兩個繞的不能再繞的名字，甚至在網上找個能看明白的解釋都很難，但這是兩個指標卻是非重要的兩指標。（我甚至懷疑是不是有人故意不想讓大家弄懂。）
其中，歸屬于母公司所有者權益是所有重點中的重點，包含了企業(yè)發(fā)展的所有源代碼。具體計算公式是：歸屬于母公司所有者權益=實收資本 資本公積 盈余公積 未分配利潤 其他（注意，這個“其他”并不是可有可無的）
資產負債表是最重要的財務報表。對于那些對財務分析不熟悉的股民來說，資產負債表里其中有三個指標是可以拿過來直接用的，完全不需要分析，一目了然，一下就可以判斷上市公司的好壞，他們分別是資產里的貨幣資金，所有者權益里的歸屬于母公司股東權益和未分配利潤。如果這幾個指標表現良好，比如數額比較大，能夠保持持續(xù)穩(wěn)定的增長，不用知道它們的具體含義，我們也可以初步判斷這是一個好公司。
股票投資就這么簡單。
手把手教你讀財報（9）-資產負債表之生產相關資產
寫在前面：本文于1206始發(fā)于公眾號“Gabriel沒有特殊字符”。財報講解比較生澀，建議大家先收藏，然后對著財報進行研讀。
和大家介紹過，資產負債表中的資產大體可以分為三類：運營相關資產、生產相關資產、投資相關資產。前幾天和大家分享了運營相關資產：貨幣資金、應收賬款、應收票據、存款等。今天和大家生產相關資產。
生產相關資產主要包括固定資產、在建工程、工程物資、無形資產、商譽、長期待攤費用等。大家可以明顯發(fā)現這些資產和運營相關資產的區(qū)別，運營相關資產主要是日常運營活動產生和需要的資產，比如買賣原材料、銷售活動等，而生產相關資產主要是指公司的固定資產、大型建筑活動或者其他和日常運營無關的資產。
固定資產
固定資產是指公司為經營而持有，使用壽命超過1年，價值比較大的非貨幣性資產。包括房屋、建筑、機器、機械、運輸工具及其他與生產經營活動相關的設備、器具和工具等
大家要注意的是
（1）固定資產是要折舊的。買資產的時候，錢已經付出去了，但是購買成本要分攤在資產的整個生命周期中，折舊雖然不用付出去現金，但是要作為當前經營的費用，從利潤表中扣除。
（2）除了折舊，固定資產年末（或季度末）還需要進行減值測試。一般因為資產市價下跌、技術陳舊、損壞等，使得資產可變現價值低于賬目價值，這個時候就要進行差額計提準備，從利潤表中扣除
(3)折舊政策有好幾只，要特別關注公司突然改變的折舊政策。要搞懂為什么。 這個還是一樣，對于看不懂的會計準則，就看看同行業(yè)怎么弄得，并且尤其關注會計準則的變動就好。
（4）因為折舊會減少當期利潤，所以優(yōu)秀公司一般會采用快速折舊法，把折舊往前堆，這樣會將利潤往后放，從而減少當期的稅，相當于從稅務局拿到了無息貸款。而近日不管明日的公司一般會選擇拉長折舊時間，減少當期費用，增加當期利潤
（5）折舊并不意味著資產真的損失了，有些資產年年折舊，賬目價值已經到0了財務指標分析，但是還會有價值甚至在增值。比如水電企業(yè)的大壩、白酒的酒窖、企業(yè)的購買的市區(qū)房產等。這些潛伏價值，很容易成為股價的催化劑
在建工程和工程物資
在建工程，字面意思，在建工程一邊消耗工程物資，一邊創(chuàng)造“固定資產”，一旦建好了就轉成固定資產了。因為在建工程不用折舊，所以如果企業(yè)有大筆的在建工程且遲遲不轉入固定資產，投資者一般就需要對其持有懷疑態(tài)度了。要不就是已經建好但是防止折舊，一方面就是虛假項目來進行造假，最后用大比例折舊或者意外損毀來計提高額損失，毀尸滅跡。
工程物資就是為在建工程準備的物資，不再贅述
無形資產
包括專利、商標、著作、土地使用權、特許權、版權和非專利技術等。
無形資產需要進行攤銷，類似于固定資產的折舊。攤銷時如果無法確認攤銷年限，則無法攤銷，僅能在期末進行減值。
無效資產可以買、可以是股東投入、也可以是自己研發(fā)的。研發(fā)分為研究和開發(fā)，對無形資產研究階段的費用記錄在管理費用，開發(fā)階段的支出記錄在無形資產價值。開發(fā)階段是指技術成果或其他指數研究成果后，投入商業(yè)化前的支出。
一般利潤高的公司會把研發(fā)支出計入到費用中，來減少當期稅收。而經營有困難的公司就會愿意把他計入無形資產中，讓財報好看。
無形資產的研發(fā)收益和風險都很大，比如新藥。如果我們關注的企業(yè)研發(fā)費用龐大，則需要理解其行業(yè)、企業(yè)后判斷。研發(fā)費用通常會單獨展示。
要注意的是土地使用權，是中國公司無形資產的重要組合部分，但是對于房地產公司，為建房子而買的地是存貨。非房地產公司買的地，當其被列入投資性房地產時財務指標分析，也不是無形資產。
商譽
若一家企業(yè)的獲利能力超過可辨認凈資產的正常獲利能力，超出的部分一定是由另一種資產帶來的，這個資產就是商譽。巴菲特說過，直接簡單的企業(yè)分析經驗，使我現在特別傾向于那些擁有金額很大的、可持續(xù)的經濟商譽，卻對有形資產需求很少的企業(yè)。。在通貨膨脹時期，經濟商譽是一份不斷創(chuàng)造豐厚回報的大禮。最簡單的例子，比如茅臺這種企業(yè)的名聲在外就是商譽的體現。
只有在收購過程中，比可辨認的凈資產公允價值多付的那筆錢，才可以被記錄為商譽。比如A公司總資產1個億，B公司收購A花了2個億，多出來的1個億就是商譽。
商譽不用攤銷，但每年做減值測試，如果沒有證據顯示他減值了就不動，否則就進行計提減值準備，從當年利潤扣除。一般來說，收購方在收購過程中，在總價不變的情況下會低估實物價值，提高商譽價值，因為商譽無須攤銷，能降低后期折舊會讓后期利潤表好看。所以一旦公司進行收購，則需要看看過程中的有形資產是否公平，或者將商譽折舊計算，或者去掉商譽看看公司的負債率是否ok，這些都是要關注的。
另外，商譽是現在大家買股票一個很容易關注的指標，比如某公司頻繁溢價收購，積累了大量的商譽，而商譽后期一旦減值，對公司的利潤是絕大的影響。。所以大家一般都會回避高商譽的公司。
長期待攤費用
指企業(yè)已經支出的但功效持續(xù)一年以上的費用。常見就是對固定資產的改良費用，而對固定資產的維修費用是要進入當前費用從利潤表中扣除的。改良和維修的區(qū)別是此處修理對公司收入的貢獻是只對本期收入，還是超過一年以上。
會有公司將當期費用放進長期待攤費用中變?yōu)橘Y產，因為可以減少當期費用，提高當期利潤，如果企業(yè)寧愿早納稅、多納稅也要這么做，那就要小心了。長期待攤費用中的資產毫無變現價值，其數字越大，就越應該值得懷疑
好啦，關于生產相關資產總結一下吧
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