土增稅籌劃(商業(yè)房屋租賃稅 營(yíng)改增)

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土增稅的五種納稅籌劃技巧土地增值稅是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收益影響很大的一個(gè)稅種,也是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要手段之一。房地產(chǎn)企業(yè)可以利用自身土地增值稅的特點(diǎn)和一些優(yōu)惠政策,在遵守現(xiàn)行稅收法規(guī)的前提下,通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)籌資、開(kāi)發(fā)和收益分配等活動(dòng)的調(diào)整,尋求企業(yè)收益和稅收負(fù)擔(dān)的最佳配比,從而實(shí)現(xiàn)稅后收益最大化。本文探討了土地增值稅的幾個(gè)籌劃技巧。一、收入分散籌劃法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售房產(chǎn)主要的稅收負(fù)擔(dān)是土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅。土地增值稅的征收實(shí)行超率累進(jìn)稅率,即房地產(chǎn)的增值率越高,所適用的稅率也越高。因此,如果可以分解房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格,就可以降低房地產(chǎn)的增值率,從而降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。運(yùn)用收入分散法進(jìn)行土地增值稅籌劃的關(guān)鍵在于如何使收入分散合理化,常用的方法是將可以分開(kāi)單獨(dú)處理的部分(如房屋里的設(shè)施)從整個(gè)房地產(chǎn)中分離。當(dāng)住房初步完工但還沒(méi)有安裝設(shè)備及進(jìn)行裝潢、裝飾時(shí),便可以和購(gòu)買(mǎi)者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同裝修裝飾工程合同股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同協(xié)議書(shū)施工工程承包合同租賃合同范文購(gòu)房合同協(xié)議書(shū),之后再與購(gòu)買(mǎi)者簽訂設(shè)備安裝及裝潢、裝飾合同,這樣企業(yè)可以只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅,而第二份合同上注明的金額僅屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍,不必再計(jì)征土地增值稅。二、費(fèi)用轉(zhuǎn)移籌劃法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用除利息支出外都不按實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除,而是以土地價(jià)款和開(kāi)發(fā)成本合計(jì)金額作為基礎(chǔ)按比例計(jì)算扣除。

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按照規(guī)定,屬于公司總部發(fā)生的期間費(fèi)用,如:管理人員工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等不能作為扣除項(xiàng)目,其實(shí)際發(fā)生數(shù)對(duì)土地增值稅的計(jì)算沒(méi)有直接影響。但若采用適當(dāng)人員分配方法和其他合理組織管理方法,使這些費(fèi)用能夠作為開(kāi)發(fā)成本列支,則可增加扣除項(xiàng)目數(shù)額,從而減少應(yīng)繳納的土地增值稅。企業(yè)可以在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于某一個(gè)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目中去。例如,總部某處室領(lǐng)導(dǎo)兼任某房地產(chǎn)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人,在不影響總部工作的同時(shí)參加該項(xiàng)目的管理,那么這位負(fù)責(zé)人的有關(guān)費(fèi)用可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)成本中去。期間費(fèi)用減少并不影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除,而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本增加則可以增加土地增值稅允許扣除項(xiàng)目金額土增稅籌劃,從而達(dá)到節(jié)稅目的。三、費(fèi)用分?jǐn)偦I劃法我國(guó)土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)征,納稅人的土地增值額占扣除項(xiàng)目金額比重不同,其適用的稅率就不同。在收入不變的情況下,開(kāi)發(fā)成本作為房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的重要組成部分,其金額越高,應(yīng)納稅額越??;反之,應(yīng)納稅額越大。因此,納稅人應(yīng)盡可能擴(kuò)大費(fèi)用列支比例,以節(jié)約稅款。但要注意的是列支比例并不是越大越好,在必要時(shí)適當(dāng)減少費(fèi)用開(kāi)支效果可能更好。這種方法主要針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)較多的企業(yè),因這類(lèi)企業(yè)同時(shí)進(jìn)行幾處房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù),不同地區(qū)的開(kāi)發(fā)成本比例可能因物價(jià)或其他原因相差較

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大,從而導(dǎo)致不同地區(qū)的項(xiàng)目土地增值率高低不同。這種不均衡狀態(tài)實(shí)際上會(huì)加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。因此,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在計(jì)算土地增值稅時(shí)可將所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合起來(lái)考慮,通過(guò)綜合計(jì)算增值率來(lái)降低整體增值率,進(jìn)而達(dá)到降低整體稅率的目的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也可將一段時(shí)間內(nèi)發(fā)生的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行最大限度的調(diào)整分?jǐn)?,將獲得的增值額進(jìn)行最大限度的平均,這樣就不會(huì)出現(xiàn)某段時(shí)間增值率過(guò)高的現(xiàn)象,從而節(jié)省部分稅款的繳納。四、利息支出籌劃法房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)過(guò)程中,一般都會(huì)因借款產(chǎn)生大量利息費(fèi)用,計(jì)算土地增值稅時(shí),利息費(fèi)用的不同扣除方法也會(huì)對(duì)應(yīng)納稅所得額產(chǎn)生很大影響。房地產(chǎn)企業(yè)的利息費(fèi)用在計(jì)算土地增值稅時(shí)有兩種扣除率,即5%或10%.假設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本合計(jì)為a,為該項(xiàng)目借款發(fā)生的利息支出為b.若該企業(yè)能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?,并能夠提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明工作證明離職證明收入證明單位工作證明離職證明范本時(shí),允許扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用為(5%×a+b),否則允許扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用為10%×a,令兩者相等就可以得出:b=5%×a.企業(yè)在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)算時(shí),如預(yù)計(jì)該項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中主要依靠借款籌資,借款的利息超過(guò)開(kāi)發(fā)成本和土地價(jià)款合計(jì)的5%時(shí),應(yīng)對(duì)利息支出進(jìn)行詳細(xì)記錄,以便在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?。此外,?yīng)注意要取得銀行貸款利息

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結(jié)算清單移交清單模板整改清單黨支部整改清單問(wèn)題整改清單防汛物資清單等貸款的證明資料測(cè)繪成果及資料檔案管理規(guī)定房建工程竣工資料范本學(xué)校食堂從業(yè)人員培訓(xùn)資料環(huán)保培訓(xùn)資料火鍋店員工培訓(xùn)資料,以使利息支出能夠作為單獨(dú)扣除項(xiàng)目。相反,預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)過(guò)程中借款不多,利息費(fèi)用率較低,預(yù)計(jì)不會(huì)超過(guò)土地價(jià)款和開(kāi)發(fā)成本合計(jì)的5%時(shí),企業(yè)可選擇不將利息費(fèi)用作為單獨(dú)扣除項(xiàng)目據(jù)實(shí)扣除。企業(yè)在選擇是否將利息支出作為單獨(dú)扣除項(xiàng)目據(jù)實(shí)扣除時(shí),應(yīng)根據(jù)具體情況從多方面加以考慮。如:企業(yè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)發(fā)生借款利息多少;企業(yè)是以權(quán)益籌資方式為主還是以借款籌資方式為主:相關(guān)證明文件取得的難易程度;企業(yè)所在地規(guī)定的開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除的具體比例(該比例不是一定的,稅法規(guī)定計(jì)算開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除率的比例,由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定)。還應(yīng)明確,企業(yè)超過(guò)貸款期限部分和加罰的利息不允許扣除,企業(yè)在安排資金周轉(zhuǎn)時(shí),應(yīng)按規(guī)定使用貸款,盡量避免貸款逾期和罰息發(fā)生。例如,某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)一處房地產(chǎn),為取得土地使用權(quán)支付1000萬(wàn)元,為開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施花費(fèi)1200萬(wàn)元,財(cái)務(wù)費(fèi)用中可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偟睦⒅С鰹?00萬(wàn)元土增稅籌劃,不超過(guò)商業(yè)銀行同期同類(lèi)貸款利率。通過(guò)核算可以發(fā)現(xiàn):如果不提供金融機(jī)構(gòu)證明,不將利息支出據(jù)實(shí)扣除,則該企業(yè)能扣除開(kāi)發(fā)費(fèi)用最高限額為:(1000+1200)×10%=220(萬(wàn)元);如果提供金融機(jī)構(gòu)證明,將利息費(fèi)用作為單獨(dú)項(xiàng)目據(jù)實(shí)扣除,該企業(yè)所能扣除開(kāi)發(fā)費(fèi)用的最高限額為:200+(1000+12

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00)×5%=310(萬(wàn)元)??梢?jiàn),在這種情況下,該企業(yè)將利息支出作為單獨(dú)扣除項(xiàng)目據(jù)實(shí)扣除是更有利的選擇。五、建房方式籌劃法按稅法規(guī)定,某些建房行為因未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移,因而不屬于土地增值稅征稅范圍,不用繳納土地增值稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以利用這些規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的稅收籌劃。(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用代建房的方式開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。代建房屋方式是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取代建房屋報(bào)酬的行為。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言,雖然代建房行為取得了收入,但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移,其收入屬于勞務(wù)收入的性質(zhì),故稅法規(guī)定代建房行為不屬于土地增值稅的征收范圍。采用代建房屋方式不僅可以免繳土地增值稅,而且還可以減少營(yíng)業(yè)稅的負(fù)擔(dān),因?yàn)榘凑瘴覈?guó)營(yíng)業(yè)稅法的有關(guān)規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代建房屋只需按建筑業(yè)3%的稅率繳納營(yíng)業(yè)稅;而如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自建房屋后出售的,不但要繳納土地增值稅,還要按建筑業(yè)3%的稅率和銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)5%的稅率繳納營(yíng)業(yè)稅,很明顯后者的稅負(fù)比前者重得多。如果房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)之初就確定最終用戶,那么采用代建房方式更有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化。這就要求企業(yè)在大力開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之余,應(yīng)主動(dòng)發(fā)展代建房屋的客戶。代建房屋還可以按照客戶的要求設(shè)計(jì)和建造,對(duì)客戶的需求滿足率高,在某種程度上可以提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力,更有利于

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企業(yè)的發(fā)展壯大。代建房的資金投入一般是由客戶根據(jù)工程進(jìn)度支付的,因此在開(kāi)發(fā)過(guò)程中房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力也相對(duì)較小。(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以合作建房方式開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。我國(guó)稅法規(guī)定,對(duì)于一方出土地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅。如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)得一塊土地的使用權(quán)并準(zhǔn)備修建住宅,則該企業(yè)可預(yù)收購(gòu)房者的購(gòu)房款作為合作建房的資金,這樣從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。一般而言,一幢住房中土地價(jià)款所占比例相對(duì)較小,這樣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分得的房屋就比較少,大部分由出資金的用戶分得自用。在該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售剩余部分住房前,各方都不繳納土地增值稅,只有在建成后轉(zhuǎn)讓屬于自己那部分時(shí),才就這部分繳納土地增值稅。合作建房與代建房實(shí)質(zhì)上具有一定的相似性,都在一定程度上避開(kāi)了土地增值稅征稅范圍并利用了客戶的資金,以客戶的名義建房??傊?,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)劃時(shí),要充分考慮到土地增值稅對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)的影響,并根據(jù)企業(yè)自身特點(diǎn)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目特點(diǎn),選擇適合本企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃方法,從而達(dá)到降低企業(yè)稅負(fù),使企業(yè)價(jià)值最大化的目的。(此文檔部分內(nèi)容來(lái)源于網(wǎng)絡(luò),如有侵權(quán)請(qǐng)告知?jiǎng)h除,文檔可自行編輯修改內(nèi)容,供參考,感謝您的配合和支持)編輯版word編輯版word編輯版word

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