《稅務(wù)籌劃：土地增值稅的籌劃思路》一文中提到，土地增值稅的籌劃思路有四種：1、減少收入總額；2、增加可扣除項目金額；3、降低稅率；4、創(chuàng)造條件適用減征、免征、緩交等稅收優(yōu)惠政策。今天我們就來聊一下土地增值稅的收入問題。
一、收入的分類
貌似什么東西都可以找出它區(qū)別于其他東西的獨特之處。就拿律師行業(yè)來說，律師業(yè)務(wù)可以分民商、刑事、行政三大類，民商看名字就可以看出其可以分為民事和商事，商事業(yè)務(wù)又可以分為訴訟與非訴，訴訟又可以分為公司、合同、侵權(quán)等。如果愿意的話，還可以繼續(xù)細(xì)分下去。為什么分類如此盛行？可能是因為它真的好用。分類有助于建立我們的認(rèn)知秩序，讓我們更清晰地認(rèn)識這個世界。
土地增值稅也不例外土增稅籌劃，關(guān)于土地增值稅的收入按不同的標(biāo)準(zhǔn)，也可以有不同的分類。了解了這些分類，可以讓我們更好地做后期的籌劃工作。
1、貨幣收入與非貨幣收入
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（以下稱“《細(xì)則》”）第五條土增稅籌劃，收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。這里的價款可理解為貨幣收入，有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益可理解為非貨幣性收入，包括實物收入和其他收入等。
2、毛收入與凈收入
從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方來說，自然是收入越多越好，但這里的收入應(yīng)是指稅后凈收入；而《細(xì)則》第五條所指的收入，則是指稅前的毛收入。轉(zhuǎn)讓方追求的是實際到手的錢越多越好，也就是稅后凈收入，而不是稅前的毛收入。
3、預(yù)售收入與清算收入
《細(xì)則》第十六條規(guī)定，“納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定?！?/p>
法律考慮的還是比較周到的，怕你收到錢后拿的不踏實，所以讓你收到錢后先預(yù)交一部分土地增值稅。
目前，房地產(chǎn)行業(yè)一般都會先進(jìn)行預(yù)售，預(yù)售時收的錢即為預(yù)售收入。房地產(chǎn)項目竣工結(jié)算后對外銷售還會再有收入，這些收入連同前期的預(yù)售收入一起進(jìn)行清算，進(jìn)而確定應(yīng)交的土地增值稅，清算時確認(rèn)的收入，我們稱之為清算收入。這一分類和別的分類有所不同，別的分類中的不同類別的范疇是不重疊的，而這一分類中，清算收入是包括預(yù)售收入的。
4、普通住宅收入、非普通住宅收入和其他收入
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下稱“《暫行條例》”）第八條的規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。
國家為了保障民生，對普通住宅是有特別稅收照顧的。稅務(wù)機關(guān)在預(yù)征土地增值稅時，對普通住宅和其他類型的房產(chǎn)也會區(qū)別對待，有些地方采用兩分法，即將房地產(chǎn)分為普通住宅和其他類型的房產(chǎn)；有些地方采用三分法，即將房地產(chǎn)分為普通住宅、非普通住宅和其他類型的房產(chǎn)。與此對應(yīng)的，相應(yīng)的收入為普通住宅收入、非普通住宅收入和其他收入，納稅人在進(jìn)行土地增值稅申報時要分別填報。
關(guān)于普通住宅，有些地方規(guī)定建筑面積140平米以下的為普通住宅，有些地方則規(guī)定144平米以下的為普通住宅。非普通住宅是指超過上述標(biāo)準(zhǔn)的住宅。其他類型房產(chǎn)如商業(yè)地產(chǎn)等。
二、收入的籌劃考量
1、收入為不含增值稅的收入
營改增后，收入是指不含增值稅的收入。如果轉(zhuǎn)讓方是適用一般計稅方法的納稅人，則收入不包含銷項稅額；如果轉(zhuǎn)讓方是適用簡易計稅方法的納稅人，則收入不包含增值稅應(yīng)納稅額。
如果房地產(chǎn)項目跨越營改增前后的，那應(yīng)稅收入為營改增前取得的收入與營改增后取得的不含增值稅收入之和。
2、收入的籌劃目的不是稅負(fù)最小化
前文提到，毛收入并不代表轉(zhuǎn)讓方的實際利益，凈收入才是。轉(zhuǎn)讓方在定價時要充分考慮土地增值稅因素的影響，在測算好土地增值稅等稅收負(fù)擔(dān)后進(jìn)行的定價，才有可能是科學(xué)的定價。稅務(wù)籌劃很容易陷入一個誤區(qū)，就是籌劃著籌劃著就奔著稅負(fù)最小化的目標(biāo)去了，這就是典型的“走的遠(yuǎn)了就忘記了出發(fā)時的目的”。稅務(wù)籌劃的目標(biāo)應(yīng)是實現(xiàn)凈收入的最大化，也就是說，稅收負(fù)擔(dān)小的方案未必是好方案。
我們在規(guī)劃收入時，萬不可為了節(jié)省稅負(fù)而一味地降低價格，只有當(dāng)價格下降能帶來凈收入增加的降價才是合理的。此外，定價還要考慮周邊的行情，不能明顯偏低，否則稅務(wù)局是有權(quán)核定轉(zhuǎn)讓收入的。
篇幅差不多了，本文就到此為止，下篇文章我們來聊一下降低收入的方法。后續(xù)還會更新土地增值稅的系列文章，歡迎大家關(guān)注、點贊、評論、轉(zhuǎn)發(fā)！
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