地產(chǎn)債權(quán)融資從模式到額度受到嚴(yán)格管控的金融機(jī)構(gòu)向真股權(quán)投資轉(zhuǎn)型已經(jīng)是不得已的選擇。最大程度上降低稅負(fù)，基于現(xiàn)行的稅收法規(guī)，利用一些方法可以有效地將土地增值稅的納稅義務(wù)向后遞延，同時(shí)，目前稅法對(duì)于上述交易中涉及的其他稅種也給予了一定的稅收優(yōu)惠。
方案一
以房地產(chǎn)出資
第一步：設(shè)立環(huán)節(jié)
由目前持有房地產(chǎn)的目標(biāo)公司以現(xiàn)金出資設(shè)立項(xiàng)目公司。公司需申請(qǐng)成為增值稅一般納稅人房地產(chǎn)稅籌劃，以獲取后續(xù)房地產(chǎn)作價(jià)投資時(shí)的增值稅專用發(fā)票的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣。
第二步：投資環(huán)節(jié)
目標(biāo)公司將土地作價(jià)對(duì)項(xiàng)目公司增資，大于實(shí)收資本的作價(jià)款計(jì)入資本公積。需繳納稅種主要包括：
1）增值稅及附加稅費(fèi)
2）印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、資金賬簿）
3）契稅（受讓方繳納）
4）企業(yè)所得稅
根據(jù)《關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（“財(cái)稅[2015]5號(hào)”）的相關(guān)規(guī)定，單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以國有土地、房屋進(jìn)行投資，對(duì)其將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除外）。
第三步：轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)
目標(biāo)公司將其持有的項(xiàng)目公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給基金，需出具評(píng)估報(bào)告。通常而言，因評(píng)估報(bào)告的使用年限為1年，投資后轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格并未產(chǎn)生增值。因此目標(biāo)公司在股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)僅需繳納印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)貼花）。
方案二
企業(yè)分立
可以考慮要求交易對(duì)手所屬公司通過企業(yè)分立的方式將目標(biāo)地塊分立到項(xiàng)目公司，之后基金再通過收購項(xiàng)目公司股權(quán)的方式達(dá)成并購交易。相比較土地出資的籌劃方案，企業(yè)分立的方式無法完全做到風(fēng)險(xiǎn)隔離，因?yàn)榉至⒐竞捅环至⒐驹诜缮暇拓?fù)債（或有負(fù)債）仍然需要承擔(dān)連帶責(zé)任。
第一步：目標(biāo)公司將房產(chǎn)分立到項(xiàng)目公司
基于現(xiàn)行的稅收優(yōu)惠政策，該環(huán)節(jié)不涉及契稅、增值稅、印花稅、土地增值稅；僅需按照一般重組計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。具體如下：
根據(jù)《關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（“財(cái)稅[2015]5號(hào)”）的相關(guān)規(guī)定，按照法律規(guī)定或者合同約定房地產(chǎn)稅籌劃，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除外）。
根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制過程中有關(guān)印花稅政策的通知》（“財(cái)稅[2003]183號(hào)”）的相關(guān)規(guī)定，以合并或分立方式成立的新企業(yè)，其新啟用的資金賬簿記載的資金，凡原已貼花的部分可不再貼花，未貼花的部分和以后新增加的資金按規(guī)定貼花。分立包括存續(xù)分立和新設(shè)分立。
根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知》（“財(cái)稅[2012]4號(hào)”）的相關(guān)規(guī)定，公司依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原公司投資主體相同的公司，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。
第二步：轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)
轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)同方案一。
值得一提的是，在實(shí)施上述籌劃方案時(shí)需注意以下問題：
1.法規(guī)中對(duì)于“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”的認(rèn)定一般以房地產(chǎn)企業(yè)以自己開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行投資為限，對(duì)于非房地產(chǎn)企業(yè)用房地產(chǎn)進(jìn)行投資設(shè)立項(xiàng)目公司的情況，實(shí)踐中一般可以享受上述優(yōu)惠。
2. 土地增值稅的暫免征收僅是遞延納稅的概念，即意味著對(duì)于評(píng)估報(bào)告所載的評(píng)估金額并不能成為后續(xù)發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易時(shí)計(jì)算應(yīng)交土地增值稅時(shí)的扣除項(xiàng)目基礎(chǔ)。
3. 需關(guān)注就資產(chǎn)出資（或企業(yè)分立）和之后的股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅局會(huì)否打包視為“一攬子交易”并否定之前的免征土地增值稅，避免被認(rèn)定為純粹出于避稅目的的稅務(wù)安排而缺乏商業(yè)實(shí)質(zhì)。返回搜狐，查看更多
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