房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃(稅務(wù)一稅務(wù)二考試科目)

中道財(cái)稅:房地產(chǎn)建筑業(yè)財(cái)稅問(wèn)題解決專家

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃研究分析

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃研究分析

如今,經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速,房?jī)r(jià)也只升不降,政府部門也在不斷地出臺(tái)一些相關(guān)政策來(lái)進(jìn)行適當(dāng)?shù)卣{(diào)控。稅收相關(guān)政策就是其中的一個(gè)重要組成部分,這對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)起到了很好的“冷卻作用,但也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)重。因此,房地產(chǎn)企業(yè)為了降低企業(yè)稅收方面的成本,把合理合法進(jìn)行稅務(wù)籌劃看得很重要。房地產(chǎn)企業(yè)要繳納的稅種類很多,所得稅方面對(duì)企業(yè)影響比較大,下文將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅進(jìn)行一個(gè)稅務(wù)籌劃的研究和分析。

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅進(jìn)行稅務(wù)籌劃研究分析

收入確認(rèn)方面

預(yù)售收入遞延納稅。近年來(lái),房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際的平均毛利率均超過(guò)了30%,可以在不影響企業(yè)的整體生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和按時(shí)交房的情況,對(duì)完工進(jìn)度進(jìn)行調(diào)整,利用差額毛利率進(jìn)行所得稅的稅務(wù)籌劃是可以讓企業(yè)在前期少交稅,得到貨幣的時(shí)間價(jià)值。但還是要考慮到企業(yè)的實(shí)際情況,進(jìn)行形式預(yù)估,更好地去進(jìn)行稅務(wù)籌劃。

企業(yè)的費(fèi)用扣除方面

公共配套設(shè)施進(jìn)行稅務(wù)籌劃。稅法對(duì)公共配套設(shè)施的涉稅處理相關(guān)的規(guī)定明確,企業(yè)可以選擇對(duì)自己節(jié)稅方面有利的方式進(jìn)行配套設(shè)施的開發(fā)建造。具體的情況也要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。

稅金方面

房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃

土地增值稅的稅務(wù)籌劃。在整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目銷售完成以后房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅才進(jìn)行清算,也許會(huì)導(dǎo)致企業(yè)前期得到的利潤(rùn)會(huì)繳納大量稅款,土地增值稅清算過(guò)后,大量稅金是沒有辦法得到及時(shí)的稅前扣除。從這方面考慮,是可以從土地增值稅方面入手來(lái)進(jìn)行所得稅的稅務(wù)籌劃的。

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃問(wèn)題研究分析

稅務(wù)籌劃的方案缺乏可行性

進(jìn)行稅務(wù)籌劃的時(shí)候過(guò)于理論化,脫離了實(shí)際,有可能會(huì)因?yàn)槠髽I(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況導(dǎo)致稅務(wù)籌劃的方案不可行。會(huì)計(jì)核算過(guò)程,每一步籌劃雖有可能實(shí)現(xiàn),但對(duì)企業(yè)的整體來(lái)說(shuō)不一定有稅務(wù)籌劃的效果。

稅務(wù)籌劃的方案缺乏靈活性

進(jìn)行稅務(wù)籌劃的方案過(guò)于固定,難以及時(shí)、靈活、有效去應(yīng)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況和政策的一些變化,會(huì)導(dǎo)致稅務(wù)籌劃的效果不理想。

總部經(jīng)濟(jì)稅收優(yōu)惠政策

有限公司稅收優(yōu)惠政策

房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃

企業(yè)可以采用在園區(qū)內(nèi)成立新公司、分公司或者遷移的方式,入駐園區(qū),按照企業(yè)納稅規(guī)模階梯式享受增值稅和企業(yè)所得稅的扶持政策,有限公司對(duì)于行業(yè)幾乎無(wú)限制,歡迎各類企業(yè)入駐。

增值稅以地方財(cái)政所得的60%-90%給予扶持

企業(yè)所得稅以地方財(cái)政所得的40%-95%給予扶持

股東分紅繳納的個(gè)稅可以享受地方留存的40%~70%扶持

車船稅:以納稅總額的70%-80%扶持

【可疊加享受。企業(yè)如果本身享受國(guó)家優(yōu)惠政策扶持的(中小型企業(yè)、高新技術(shù)等),可疊加享受園區(qū)的扶持政策?!?/p>

案例解析

江蘇某建筑工程企業(yè),年利潤(rùn)12000萬(wàn),增值稅680萬(wàn),企業(yè)利潤(rùn)高,稅負(fù)重,希望能合規(guī)節(jié)稅。

增值稅:680萬(wàn)

企業(yè)所得稅:12000*25%=3000萬(wàn)

房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃

合計(jì):3680萬(wàn)

該企業(yè)入園后,增值稅可以享受高達(dá)194.3萬(wàn),企業(yè)所得稅可以享受高達(dá)1071.4萬(wàn)即:入駐我們園區(qū)的該企業(yè),可以享受高達(dá)1265.7萬(wàn)的扶持。

個(gè)人獨(dú)資稅收優(yōu)惠政策

房地產(chǎn)、建筑行業(yè)可以通過(guò)拆分業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu),分流業(yè)務(wù)模式來(lái)降低稅負(fù),企業(yè)可以在重慶、上海、湖北、江蘇、江西、青海等總部經(jīng)濟(jì)招商園區(qū),設(shè)立分公司、子公司或者新公司,對(duì)主體公司實(shí)行業(yè)務(wù)分流,一些市政工程設(shè)計(jì)及咨詢、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程項(xiàng)目管理咨詢服務(wù)、招標(biāo)代理服務(wù)、工程技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓、建筑設(shè)計(jì)、咨詢、景觀設(shè)計(jì)、咨詢等可以成立獨(dú)資企業(yè)里享受核定征收政策。

以個(gè)人獨(dú)資企業(yè)/合伙企業(yè)的組織形式入住園區(qū),享受個(gè)稅核定征收(一般納稅人和小規(guī)模納稅人都可以):

服務(wù)行業(yè):個(gè)稅核定征收之后稅率在0.5%—2.1%

商貿(mào)銷售類個(gè)人獨(dú)資企業(yè)/合伙企業(yè)個(gè)稅核定征收(0.25%—1.75%)。

工程、施工、建筑安裝類個(gè)人獨(dú)資企業(yè)/合伙企業(yè)個(gè)稅核定征收(0.35%—2.45%)

案例分析

房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃

山東某建筑設(shè)計(jì)公司,一年不含稅營(yíng)業(yè)額為900萬(wàn)元,房屋、人工成本及各項(xiàng)費(fèi)用共200萬(wàn)元可獲取發(fā)票或其他有效憑證,部分成本費(fèi)用發(fā)票無(wú)法取得,采用查賬征收方式,將面臨高額稅負(fù)。我們建議企業(yè)將業(yè)務(wù)拆分成兩家小規(guī)模個(gè)人獨(dú)資企業(yè)

原本企業(yè)納稅總額:340.48萬(wàn)

以業(yè)務(wù)分流,成立個(gè)人獨(dú)資企業(yè),享受核定個(gè)稅0.5%-2.1%,合理節(jié)稅:

增值稅:450*1%=4.5萬(wàn)

附加稅:4.5*12%=0.54萬(wàn)

企業(yè)所得稅:0

個(gè)人所得稅:9.45萬(wàn)

納稅總額14.49萬(wàn)/家*2=28.98萬(wàn)

900萬(wàn)的額度總納稅只需要28.98萬(wàn),與非核定征收相比,籌劃前340.48萬(wàn),節(jié)稅:311.5萬(wàn)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃,節(jié)稅比例:91.49%。

下面簡(jiǎn)要介紹一下企業(yè)所得稅籌劃的幾種具體方法。

第一個(gè)方法是控制企業(yè)會(huì)計(jì)總收入。企業(yè)把收入控制住了,在成本費(fèi)用一定的情況下,應(yīng)納稅所得額就降低了,那么企業(yè)的稅負(fù)降低了。當(dāng)然,企業(yè)一般不愿意降低收入,相反,企業(yè)只會(huì)想盡辦法增加收入。所以,控制會(huì)計(jì)總收入我們需要從辯證的觀點(diǎn)來(lái)看待。如果在某種情況下,企業(yè)控制收入了,那企業(yè)應(yīng)當(dāng)能從別的方面獲得好處,而且企業(yè)減少的收入小于獲得的別方面好處,在這種情況下企業(yè)控制收入是完全可以的。所以從這個(gè)意義上講,我們控制收入并不是說(shuō)無(wú)謂的控制收入,我們還是要獲取相關(guān)的一些其他利益,那這種情況下呢,我們還是可以通過(guò)控制收入來(lái)控制企業(yè)所得稅。

第二個(gè)方法是開發(fā)成本、期間費(fèi)用在稅前的列支。開發(fā)成本和期間費(fèi)用的正常列支方面,對(duì)于這個(gè)一個(gè)企業(yè)來(lái)講,一定要掌握開發(fā)成本、期間費(fèi)用列支的一些基本條件,明確要符合什么條件,要拿到什么樣的發(fā)票,我們才能進(jìn)行稅前扣除,這一點(diǎn)也非常重要。

第三個(gè)方法是稅金及附加扣除問(wèn)題。我們涉及到城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、土地增值稅等,都可以作為稅金及附加進(jìn)行稅前扣除。從這個(gè)意義上講,企業(yè)所得稅在進(jìn)行核算的時(shí)候,可以把土地增值稅等作為扣除項(xiàng)目。簡(jiǎn)而言之,土地增稅在繳納之后,我們?cè)谟?jì)算企業(yè)所得稅的時(shí)候是可以扣除的。

第四個(gè)方法是這個(gè)確定成本核算對(duì)象。成本核算對(duì)象不同,我們?cè)诔杀痉謹(jǐn)偟臅r(shí)候會(huì)造成成本方面的差異。如果我們這個(gè)項(xiàng)目是分期進(jìn)行開發(fā),分開進(jìn)行核算和清算納稅的,在這個(gè)情況下,成本對(duì)象不同,那么最終稅收差異就會(huì)比較大。所以確定成本核算對(duì)象也是一個(gè)重要的企業(yè)所得稅籌劃方法。

第五個(gè)方法是利潤(rùn)分割。房地產(chǎn)企業(yè)可以增設(shè)一系列相關(guān)的外圍公司,進(jìn)行利潤(rùn)分割?,F(xiàn)在很多大的方向公司實(shí)際上都會(huì)這樣做啊,像萬(wàn)科、碧桂園、恒大啊都有不少的外圍公司來(lái)分割利潤(rùn)。比如說(shuō)他拆出很多公司,比如園林綠化公司、銷售代理公司、勞務(wù)公司、商貿(mào)公司。在分拆之后,把房地產(chǎn)公司形成的利潤(rùn)就從房產(chǎn)公司慢慢的切割出去,也就是在流入房地產(chǎn)公司之前就切割出去。這樣一來(lái)的話,最起碼被切割出去的利潤(rùn)就不作為房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)了,不作為房地產(chǎn)公司這一納稅主體的稅基了,最起碼可以起到控制土地增值稅的目的。因?yàn)槲覀冞@個(gè)園林綠化公司、銷售代理公司、勞務(wù)公司等是不需要交納土地增值稅的,因?yàn)樗麤]有房產(chǎn)土地的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移,所以這個(gè)利潤(rùn)分割最起碼可以降土地增值稅。當(dāng)然,除了土地增值稅,利潤(rùn)分割也可以在所得稅方面產(chǎn)生降低稅負(fù)的效果。比如說(shuō)現(xiàn)在我們有很多小型微利企業(yè)有不少優(yōu)惠政策,小微企業(yè)、小規(guī)模納稅人,不管是增值稅方面,還是企業(yè)所得稅方面,那果將切割出來(lái)利潤(rùn)都放在這些小的公司里面去,那企業(yè)的稅負(fù)整體就下降了。這樣在一定程度上可以通過(guò)分散利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)來(lái)降低整體的稅負(fù)。

第六個(gè)方法是這個(gè)協(xié)調(diào)拆遷成本支出。房地產(chǎn)企業(yè)可以把拆遷成本支出做一個(gè)合理的轉(zhuǎn)化。凡是涉及到的拆遷成本支出,只要是合理的、正常的部分房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃,根據(jù)稅收政策是不需要拿發(fā)票作為扣除憑證的。比如說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)支付的一些拆遷補(bǔ)償,支出的一些費(fèi)用,只要有相關(guān)的收付款憑據(jù),甚至只要有相關(guān)合同等法律文件,就是允許稅前列支的。

第七個(gè)方法是利用稅收洼地來(lái)進(jìn)行大包、分包工程項(xiàng)目。房地產(chǎn)企業(yè)可以在稅收優(yōu)惠地區(qū)或者稅收洼地成立并運(yùn)營(yíng)一家建筑施工企業(yè),采取工程總承包的模式來(lái)降低稅負(fù),這種運(yùn)營(yíng)模式也可以很好地控制稅負(fù)。

第八種方法是分體工程項(xiàng)目的分拆技術(shù)。房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中,凡是按固定的獨(dú)立的概預(yù)算,那是可以進(jìn)行分拆的,分拆出分體的工程量,還可以單獨(dú)地招投標(biāo)。這樣一來(lái)的話,通過(guò)單獨(dú)工程施工、單獨(dú)招投標(biāo),企業(yè)可以把這個(gè)成本切出來(lái)。甚至我們還可以將裝修這一塊單獨(dú)切出來(lái),因?yàn)閮?nèi)部外部的裝修的不同,對(duì)整個(gè)的開發(fā)成本還是有區(qū)別的。所以主體工程,包括其他的工程配套還是有區(qū)別的。所以這個(gè)裝修成本可以單獨(dú)來(lái)拆出來(lái)。拆出來(lái)之后我們可以單獨(dú)簽合同,那么通過(guò)這種方式也可以控制成本,從而影響到企業(yè)所得稅的稅負(fù)。

第九個(gè)方法是資產(chǎn)重組的方式。企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)、土地或其他不動(dòng)產(chǎn)類資產(chǎn)的合法轉(zhuǎn)移,在轉(zhuǎn)移的時(shí)候,如果轉(zhuǎn)移的方法用的恰如其分,可能會(huì)產(chǎn)生比較好的降低稅負(fù)效果。比如說(shuō)有的企業(yè)想把旗下的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移給另外一個(gè)的企業(yè)。那么這個(gè)企業(yè)把房產(chǎn)轉(zhuǎn)移的話,如果正常銷售肯定要交稅,而且稅還很高。那有沒什么辦法可以降低轉(zhuǎn)移時(shí)的稅負(fù)呢?這時(shí)候我們可以不采取直接轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)的方式,而是采取另外的方式,比如說(shuō)采取企業(yè)分立,把原企業(yè)一分為二,拆成兩個(gè)企業(yè),拆成兩個(gè)企業(yè)的分立叫做存續(xù)分立。這時(shí)是存續(xù)一家公司,又分出一家新的公司。分立的過(guò)程中,我們可以把這個(gè)準(zhǔn)備轉(zhuǎn)移的資產(chǎn)放到新分立的公司,也可以放到存續(xù)的這家公司。那這時(shí)應(yīng)怎么安排呢?如果把它放到我要存續(xù)的這家公司,那實(shí)際上就相當(dāng)于新分立公司里面不涉及到房產(chǎn)土地,只涉及到其他資產(chǎn),我把不想賣的放到新分立的公司,我想賣的房地產(chǎn)土地仍然是放到存續(xù)公司。那這種情況下,實(shí)際上我們就可以不涉及到房產(chǎn)或土地在分立過(guò)程中的涉稅問(wèn)題。如果別人來(lái)買企業(yè)的房產(chǎn)土地,那企業(yè)就可以把那家存續(xù)公司賣掉就可以了。這種情況我們叫做反向的分立技術(shù),也就是實(shí)際上你把想賣的不是分立的新公司,而是存續(xù)的這家公司。在這樣的資產(chǎn)重組過(guò)程,也可以什么起到一個(gè)合理的籌劃效果,實(shí)現(xiàn)合理的控制稅收負(fù)擔(dān)的作用。

第十個(gè)方法是不同盈利狀況的開發(fā)項(xiàng)目的合理搭配。大家知道盈利狀況不同,那么通過(guò)合理搭配,就可以把所得稅的稅負(fù)整體地進(jìn)行了一個(gè)規(guī)劃。有些企業(yè)有很多項(xiàng)目,有盈利狀況高的、盈利好的,也有盈利差的、虧損的。比如說(shuō),企業(yè)的新一輪開發(fā)是為了大健康項(xiàng)目,這個(gè)大健康項(xiàng)目、有些政府給的項(xiàng)目,一般而言肯定虧錢的,但是企業(yè)還有盈利的其他項(xiàng)目,我們把這些項(xiàng)目放到一塊開發(fā),這樣的話盈虧可以互抵,那么企業(yè)稅負(fù)也可以在一定程度上控制。

第十一種方法是投資損失的認(rèn)定。如果涉及到投資損失,企業(yè)如果合規(guī)地進(jìn)行認(rèn)定和處理,那么也可以起到控制稅負(fù)的作用。當(dāng)然這種方法一定要使用得恰如其分,包括法律上、包括企業(yè)的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)、投資過(guò)程,一定要是真實(shí)業(yè)務(wù)。如果有這樣的投資損失,根據(jù)稅收規(guī)定也是允許企業(yè)稅前列支的。

第十二種方法是成本分?jǐn)偡椒ǖ倪x擇。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的成本分?jǐn)偡椒ㄓ泻芏?,比如占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法。不同成本項(xiàng)目的分?jǐn)偡椒ㄒ灿泻芏?,我們需要通過(guò)測(cè)算和根據(jù)稅法規(guī)定選擇最有利于企業(yè)效益的方法進(jìn)行分?jǐn)?,?shí)現(xiàn)企業(yè)稅負(fù)的降低。

更多財(cái)稅咨詢、上市輔導(dǎo)、財(cái)務(wù)培訓(xùn)請(qǐng)關(guān)注理臣咨詢官網(wǎng) 素材來(lái)源:部分文字/圖片來(lái)自互聯(lián)網(wǎng),無(wú)法核實(shí)真實(shí)出處。由理臣咨詢整理發(fā)布,如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除處理。

企業(yè)稅務(wù)籌劃方案 首次免費(fèi)咨詢

400-835-0088

聯(lián)系我們Contact Us

福建公司:泉州市晉江萬(wàn)達(dá)寫字樓B座2306

香港公司:香港九龍觀塘創(chuàng)業(yè)街25號(hào)創(chuàng)富中心1907室

廈門公司:廈門市思明區(qū)湖濱北路10號(hào)新港廣場(chǎng)15樓

電話:400-835-0088(企業(yè)財(cái)稅資本問(wèn)題24小時(shí)服務(wù))

郵箱:zx@lichenkj.com

致客戶To Customers

希望自己做的事讓足夠多的人受益,這是我

人生理想和目標(biāo)。無(wú)論我們做的教育還是咨詢還是資 本,都是在幫助別人成功。 -理臣創(chuàng)始人 李亞

了解更多Subscribe

理臣咨詢微信二維碼

關(guān)注理臣官方微信

CopyRight ? 理臣咨詢 版權(quán)所有 閩ICP備20008917號(hào)網(wǎng)站備案