中道財(cái)稅：房地產(chǎn)建筑業(yè)財(cái)稅問(wèn)題解決專家
如今，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，房?jī)r(jià)也只升不降，政府部門也在不斷地出臺(tái)一些相關(guān)政策來(lái)進(jìn)行適當(dāng)?shù)卣{(diào)控。稅收相關(guān)政策就是其中的一個(gè)重要組成部分，這對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)起到了很好的“冷卻作用，但也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)重。因此，房地產(chǎn)企業(yè)為了降低企業(yè)稅收方面的成本，把合理合法進(jìn)行稅務(wù)籌劃看得很重要。房地產(chǎn)企業(yè)要繳納的稅種類很多，所得稅方面對(duì)企業(yè)影響比較大，下文將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅進(jìn)行一個(gè)稅務(wù)籌劃的研究和分析。
一
對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅進(jìn)行稅務(wù)籌劃研究分析
收入確認(rèn)方面
預(yù)售收入遞延納稅。近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際的平均毛利率均超過(guò)了30%，可以在不影響企業(yè)的整體生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和按時(shí)交房的情況，對(duì)完工進(jìn)度進(jìn)行調(diào)整，利用差額毛利率進(jìn)行所得稅的稅務(wù)籌劃是可以讓企業(yè)在前期少交稅，得到貨幣的時(shí)間價(jià)值。但還是要考慮到企業(yè)的實(shí)際情況，進(jìn)行形式預(yù)估，更好地去進(jìn)行稅務(wù)籌劃。
企業(yè)的費(fèi)用扣除方面
公共配套設(shè)施進(jìn)行稅務(wù)籌劃。稅法對(duì)公共配套設(shè)施的涉稅處理相關(guān)的規(guī)定明確，企業(yè)可以選擇對(duì)自己節(jié)稅方面有利的方式進(jìn)行配套設(shè)施的開發(fā)建造。具體的情況也要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。
稅金方面
土地增值稅的稅務(wù)籌劃。在整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目銷售完成以后房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅才進(jìn)行清算，也許會(huì)導(dǎo)致企業(yè)前期得到的利潤(rùn)會(huì)繳納大量稅款，土地增值稅清算過(guò)后，大量稅金是沒有辦法得到及時(shí)的稅前扣除。從這方面考慮，是可以從土地增值稅方面入手來(lái)進(jìn)行所得稅的稅務(wù)籌劃的。
二
房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃問(wèn)題研究分析
稅務(wù)籌劃的方案缺乏可行性
進(jìn)行稅務(wù)籌劃的時(shí)候過(guò)于理論化，脫離了實(shí)際，有可能會(huì)因?yàn)槠髽I(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況導(dǎo)致稅務(wù)籌劃的方案不可行。會(huì)計(jì)核算過(guò)程，每一步籌劃雖有可能實(shí)現(xiàn)，但對(duì)企業(yè)的整體來(lái)說(shuō)不一定有稅務(wù)籌劃的效果。
稅務(wù)籌劃的方案缺乏靈活性
進(jìn)行稅務(wù)籌劃的方案過(guò)于固定，難以及時(shí)、靈活、有效去應(yīng)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況和政策的一些變化，會(huì)導(dǎo)致稅務(wù)籌劃的效果不理想。
總部經(jīng)濟(jì)稅收優(yōu)惠政策
一
有限公司稅收優(yōu)惠政策
企業(yè)可以采用在園區(qū)內(nèi)成立新公司、分公司或者遷移的方式，入駐園區(qū)，按照企業(yè)納稅規(guī)模階梯式享受增值稅和企業(yè)所得稅的扶持政策，有限公司對(duì)于行業(yè)幾乎無(wú)限制，歡迎各類企業(yè)入駐。
增值稅以地方財(cái)政所得的60%-90%給予扶持
企業(yè)所得稅以地方財(cái)政所得的40%-95%給予扶持
股東分紅繳納的個(gè)稅可以享受地方留存的40%~70%扶持
車船稅:以納稅總額的70%-80%扶持
【可疊加享受。企業(yè)如果本身享受國(guó)家優(yōu)惠政策扶持的(中小型企業(yè)、高新技術(shù)等)，可疊加享受園區(qū)的扶持政策?！?/p>
案例解析
江蘇某建筑工程企業(yè),年利潤(rùn)12000萬(wàn),增值稅680萬(wàn),企業(yè)利潤(rùn)高,稅負(fù)重,希望能合規(guī)節(jié)稅。
增值稅:680萬(wàn)
企業(yè)所得稅:12000*25%=3000萬(wàn)
合計(jì):3680萬(wàn)
該企業(yè)入園后,增值稅可以享受高達(dá)194.3萬(wàn),企業(yè)所得稅可以享受高達(dá)1071.4萬(wàn)即:入駐我們園區(qū)的該企業(yè),可以享受高達(dá)1265.7萬(wàn)的扶持。
二
個(gè)人獨(dú)資稅收優(yōu)惠政策
房地產(chǎn)、建筑行業(yè)可以通過(guò)拆分業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，分流業(yè)務(wù)模式來(lái)降低稅負(fù)，企業(yè)可以在重慶、上海、湖北、江蘇、江西、青海等總部經(jīng)濟(jì)招商園區(qū)，設(shè)立分公司、子公司或者新公司，對(duì)主體公司實(shí)行業(yè)務(wù)分流，一些市政工程設(shè)計(jì)及咨詢、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程項(xiàng)目管理咨詢服務(wù)、招標(biāo)代理服務(wù)、工程技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓、建筑設(shè)計(jì)、咨詢、景觀設(shè)計(jì)、咨詢等可以成立獨(dú)資企業(yè)里享受核定征收政策。
以個(gè)人獨(dú)資企業(yè)/合伙企業(yè)的組織形式入住園區(qū)，享受個(gè)稅核定征收(一般納稅人和小規(guī)模納稅人都可以)：
服務(wù)行業(yè)：個(gè)稅核定征收之后稅率在0.5%—2.1%
商貿(mào)銷售類個(gè)人獨(dú)資企業(yè)/合伙企業(yè)個(gè)稅核定征收(0.25%—1.75%)。
工程、施工、建筑安裝類個(gè)人獨(dú)資企業(yè)/合伙企業(yè)個(gè)稅核定征收(0.35%—2.45%)
案例分析
山東某建筑設(shè)計(jì)公司，一年不含稅營(yíng)業(yè)額為900萬(wàn)元，房屋、人工成本及各項(xiàng)費(fèi)用共200萬(wàn)元可獲取發(fā)票或其他有效憑證，部分成本費(fèi)用發(fā)票無(wú)法取得，采用查賬征收方式，將面臨高額稅負(fù)。我們建議企業(yè)將業(yè)務(wù)拆分成兩家小規(guī)模個(gè)人獨(dú)資企業(yè)
原本企業(yè)納稅總額：340.48萬(wàn)
以業(yè)務(wù)分流，成立個(gè)人獨(dú)資企業(yè)，享受核定個(gè)稅0.5%-2.1%，合理節(jié)稅：
增值稅：450*1%=4.5萬(wàn)
附加稅：4.5*12%=0.54萬(wàn)
企業(yè)所得稅：0
個(gè)人所得稅：9.45萬(wàn)
納稅總額14.49萬(wàn)/家*2=28.98萬(wàn)
900萬(wàn)的額度總納稅只需要28.98萬(wàn)，與非核定征收相比，籌劃前340.48萬(wàn)，節(jié)稅：311.5萬(wàn)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃，節(jié)稅比例：91.49%。
下面簡(jiǎn)要介紹一下企業(yè)所得稅籌劃的幾種具體方法。
第一個(gè)方法是控制企業(yè)會(huì)計(jì)總收入。企業(yè)把收入控制住了，在成本費(fèi)用一定的情況下，應(yīng)納稅所得額就降低了，那么企業(yè)的稅負(fù)降低了。當(dāng)然，企業(yè)一般不愿意降低收入，相反，企業(yè)只會(huì)想盡辦法增加收入。所以，控制會(huì)計(jì)總收入我們需要從辯證的觀點(diǎn)來(lái)看待。如果在某種情況下，企業(yè)控制收入了，那企業(yè)應(yīng)當(dāng)能從別的方面獲得好處，而且企業(yè)減少的收入小于獲得的別方面好處，在這種情況下企業(yè)控制收入是完全可以的。所以從這個(gè)意義上講，我們控制收入并不是說(shuō)無(wú)謂的控制收入，我們還是要獲取相關(guān)的一些其他利益，那這種情況下呢，我們還是可以通過(guò)控制收入來(lái)控制企業(yè)所得稅。
第二個(gè)方法是開發(fā)成本、期間費(fèi)用在稅前的列支。開發(fā)成本和期間費(fèi)用的正常列支方面，對(duì)于這個(gè)一個(gè)企業(yè)來(lái)講，一定要掌握開發(fā)成本、期間費(fèi)用列支的一些基本條件，明確要符合什么條件，要拿到什么樣的發(fā)票，我們才能進(jìn)行稅前扣除，這一點(diǎn)也非常重要。
第三個(gè)方法是稅金及附加扣除問(wèn)題。我們涉及到城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、土地增值稅等，都可以作為稅金及附加進(jìn)行稅前扣除。從這個(gè)意義上講，企業(yè)所得稅在進(jìn)行核算的時(shí)候，可以把土地增值稅等作為扣除項(xiàng)目。簡(jiǎn)而言之，土地增稅在繳納之后，我們?cè)谟?jì)算企業(yè)所得稅的時(shí)候是可以扣除的。
第四個(gè)方法是這個(gè)確定成本核算對(duì)象。成本核算對(duì)象不同，我們?cè)诔杀痉謹(jǐn)偟臅r(shí)候會(huì)造成成本方面的差異。如果我們這個(gè)項(xiàng)目是分期進(jìn)行開發(fā)，分開進(jìn)行核算和清算納稅的，在這個(gè)情況下，成本對(duì)象不同，那么最終稅收差異就會(huì)比較大。所以確定成本核算對(duì)象也是一個(gè)重要的企業(yè)所得稅籌劃方法。
第五個(gè)方法是利潤(rùn)分割。房地產(chǎn)企業(yè)可以增設(shè)一系列相關(guān)的外圍公司，進(jìn)行利潤(rùn)分割?，F(xiàn)在很多大的方向公司實(shí)際上都會(huì)這樣做啊，像萬(wàn)科、碧桂園、恒大啊都有不少的外圍公司來(lái)分割利潤(rùn)。比如說(shuō)他拆出很多公司，比如園林綠化公司、銷售代理公司、勞務(wù)公司、商貿(mào)公司。在分拆之后，把房地產(chǎn)公司形成的利潤(rùn)就從房產(chǎn)公司慢慢的切割出去，也就是在流入房地產(chǎn)公司之前就切割出去。這樣一來(lái)的話，最起碼被切割出去的利潤(rùn)就不作為房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)了，不作為房地產(chǎn)公司這一納稅主體的稅基了，最起碼可以起到控制土地增值稅的目的。因?yàn)槲覀冞@個(gè)園林綠化公司、銷售代理公司、勞務(wù)公司等是不需要交納土地增值稅的，因?yàn)樗麤]有房產(chǎn)土地的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，所以這個(gè)利潤(rùn)分割最起碼可以降土地增值稅。當(dāng)然，除了土地增值稅，利潤(rùn)分割也可以在所得稅方面產(chǎn)生降低稅負(fù)的效果。比如說(shuō)現(xiàn)在我們有很多小型微利企業(yè)有不少優(yōu)惠政策，小微企業(yè)、小規(guī)模納稅人，不管是增值稅方面，還是企業(yè)所得稅方面，那果將切割出來(lái)利潤(rùn)都放在這些小的公司里面去，那企業(yè)的稅負(fù)整體就下降了。這樣在一定程度上可以通過(guò)分散利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)來(lái)降低整體的稅負(fù)。
第六個(gè)方法是這個(gè)協(xié)調(diào)拆遷成本支出。房地產(chǎn)企業(yè)可以把拆遷成本支出做一個(gè)合理的轉(zhuǎn)化。凡是涉及到的拆遷成本支出，只要是合理的、正常的部分房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃，根據(jù)稅收政策是不需要拿發(fā)票作為扣除憑證的。比如說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)支付的一些拆遷補(bǔ)償，支出的一些費(fèi)用，只要有相關(guān)的收付款憑據(jù)，甚至只要有相關(guān)合同等法律文件，就是允許稅前列支的。
第七個(gè)方法是利用稅收洼地來(lái)進(jìn)行大包、分包工程項(xiàng)目。房地產(chǎn)企業(yè)可以在稅收優(yōu)惠地區(qū)或者稅收洼地成立并運(yùn)營(yíng)一家建筑施工企業(yè)，采取工程總承包的模式來(lái)降低稅負(fù)，這種運(yùn)營(yíng)模式也可以很好地控制稅負(fù)。
第八種方法是分體工程項(xiàng)目的分拆技術(shù)。房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，凡是按固定的獨(dú)立的概預(yù)算，那是可以進(jìn)行分拆的，分拆出分體的工程量，還可以單獨(dú)地招投標(biāo)。這樣一來(lái)的話，通過(guò)單獨(dú)工程施工、單獨(dú)招投標(biāo)，企業(yè)可以把這個(gè)成本切出來(lái)。甚至我們還可以將裝修這一塊單獨(dú)切出來(lái)，因?yàn)閮?nèi)部外部的裝修的不同，對(duì)整個(gè)的開發(fā)成本還是有區(qū)別的。所以主體工程，包括其他的工程配套還是有區(qū)別的。所以這個(gè)裝修成本可以單獨(dú)來(lái)拆出來(lái)。拆出來(lái)之后我們可以單獨(dú)簽合同，那么通過(guò)這種方式也可以控制成本，從而影響到企業(yè)所得稅的稅負(fù)。
第九個(gè)方法是資產(chǎn)重組的方式。企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)、土地或其他不動(dòng)產(chǎn)類資產(chǎn)的合法轉(zhuǎn)移，在轉(zhuǎn)移的時(shí)候，如果轉(zhuǎn)移的方法用的恰如其分，可能會(huì)產(chǎn)生比較好的降低稅負(fù)效果。比如說(shuō)有的企業(yè)想把旗下的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移給另外一個(gè)的企業(yè)。那么這個(gè)企業(yè)把房產(chǎn)轉(zhuǎn)移的話，如果正常銷售肯定要交稅，而且稅還很高。那有沒什么辦法可以降低轉(zhuǎn)移時(shí)的稅負(fù)呢？這時(shí)候我們可以不采取直接轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)的方式，而是采取另外的方式，比如說(shuō)采取企業(yè)分立，把原企業(yè)一分為二，拆成兩個(gè)企業(yè)，拆成兩個(gè)企業(yè)的分立叫做存續(xù)分立。這時(shí)是存續(xù)一家公司，又分出一家新的公司。分立的過(guò)程中，我們可以把這個(gè)準(zhǔn)備轉(zhuǎn)移的資產(chǎn)放到新分立的公司，也可以放到存續(xù)的這家公司。那這時(shí)應(yīng)怎么安排呢？如果把它放到我要存續(xù)的這家公司，那實(shí)際上就相當(dāng)于新分立公司里面不涉及到房產(chǎn)土地，只涉及到其他資產(chǎn)，我把不想賣的放到新分立的公司，我想賣的房地產(chǎn)土地仍然是放到存續(xù)公司。那這種情況下，實(shí)際上我們就可以不涉及到房產(chǎn)或土地在分立過(guò)程中的涉稅問(wèn)題。如果別人來(lái)買企業(yè)的房產(chǎn)土地，那企業(yè)就可以把那家存續(xù)公司賣掉就可以了。這種情況我們叫做反向的分立技術(shù)，也就是實(shí)際上你把想賣的不是分立的新公司，而是存續(xù)的這家公司。在這樣的資產(chǎn)重組過(guò)程，也可以什么起到一個(gè)合理的籌劃效果，實(shí)現(xiàn)合理的控制稅收負(fù)擔(dān)的作用。
第十個(gè)方法是不同盈利狀況的開發(fā)項(xiàng)目的合理搭配。大家知道盈利狀況不同，那么通過(guò)合理搭配，就可以把所得稅的稅負(fù)整體地進(jìn)行了一個(gè)規(guī)劃。有些企業(yè)有很多項(xiàng)目，有盈利狀況高的、盈利好的，也有盈利差的、虧損的。比如說(shuō)，企業(yè)的新一輪開發(fā)是為了大健康項(xiàng)目，這個(gè)大健康項(xiàng)目、有些政府給的項(xiàng)目，一般而言肯定虧錢的，但是企業(yè)還有盈利的其他項(xiàng)目，我們把這些項(xiàng)目放到一塊開發(fā)，這樣的話盈虧可以互抵，那么企業(yè)稅負(fù)也可以在一定程度上控制。
第十一種方法是投資損失的認(rèn)定。如果涉及到投資損失，企業(yè)如果合規(guī)地進(jìn)行認(rèn)定和處理，那么也可以起到控制稅負(fù)的作用。當(dāng)然這種方法一定要使用得恰如其分，包括法律上、包括企業(yè)的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)、投資過(guò)程，一定要是真實(shí)業(yè)務(wù)。如果有這樣的投資損失，根據(jù)稅收規(guī)定也是允許企業(yè)稅前列支的。
第十二種方法是成本分?jǐn)偡椒ǖ倪x擇。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的成本分?jǐn)偡椒ㄓ泻芏?，比如占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法。不同成本項(xiàng)目的分?jǐn)偡椒ㄒ灿泻芏?，我們需要通過(guò)測(cè)算和根據(jù)稅法規(guī)定選擇最有利于企業(yè)效益的方法進(jìn)行分?jǐn)?，?shí)現(xiàn)企業(yè)稅負(fù)的降低。
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