$萬(wàn)科A(SZ000002)$ $保利發(fā)展(SH600048)$ $金地集團(tuán)(SH600383)$
沒(méi)有萬(wàn)科持倉(cāng),也沒(méi)有密切跟蹤,僅憑大致印象談下萬(wàn)科年報(bào)。
一、經(jīng)營(yíng)情況
1.銷(xiāo)售端規(guī)模下滑,印象中和19比是差不多的,也就是說(shuō)兩年幾乎沒(méi)有增長(zhǎng)。
2.投資端全年權(quán)益拿地金額1401億,萬(wàn)科今年銷(xiāo)售均價(jià)應(yīng)該是1.7萬(wàn)左右,給寬容點(diǎn)按均價(jià)2萬(wàn)滿打滿算,拿地權(quán)益貨值2800億萬(wàn)科財(cái)務(wù)報(bào)表分析,今年投拓給個(gè)極限樂(lè)觀的10%利潤(rùn)率,也就預(yù)期280億利潤(rùn),這是貨值和利潤(rùn)率都極限樂(lè)觀,實(shí)際上要完成200億也需要努力。
3.存量有息負(fù)債綜合融資成本4.11%確實(shí)優(yōu)秀。
二、報(bào)表分析
1.貨幣資金1493億,和三季度持平,比去年年報(bào)下滑450億。
2.應(yīng)付賬款3305億,比三季度多出近200億,比去年年報(bào)多出350億。
3.前面兩條結(jié)合一起看,如果萬(wàn)科規(guī)模保持增長(zhǎng),應(yīng)付擴(kuò)大是正?,F(xiàn)象,但實(shí)際萬(wàn)科規(guī)模已經(jīng)停滯。如果保持應(yīng)付不變,在手貨幣還會(huì)從1493掉到1150左右,一年減少800億現(xiàn)金,萬(wàn)科資金相較以前更緊張應(yīng)該所言非虛,但離民企的暴雷程度應(yīng)該還有很大距離。
4.表內(nèi)合同負(fù)債6368億,相比去年微增1%,未來(lái)營(yíng)收增長(zhǎng)潛力不足,被津津樂(lè)道的鍋中肉目前來(lái)看也在持續(xù)消耗。
5.利潤(rùn)表今年歸母下滑45%,少數(shù)股東利潤(rùn)下滑僅17%。
資產(chǎn)負(fù)債表少數(shù)股東權(quán)益1568億,相比去年增加近300億,合作比例繼續(xù)提升,未來(lái)結(jié)算歸母比例難有好轉(zhuǎn)。
6.銷(xiāo)售費(fèi)用繼續(xù)增加20%,銷(xiāo)售+管理兩費(fèi)較去年增加約10%,較19年增加約15%,這還沒(méi)算這兩年都把大約6個(gè)億的銷(xiāo)售費(fèi)用掛在了合同取得成本里,實(shí)際增長(zhǎng)應(yīng)該在20%上下。
銷(xiāo)售規(guī)模停滯不前的情況下,費(fèi)用增加近40億,客觀來(lái)講有行情變冷銷(xiāo)售難度增加的原因在里面萬(wàn)科財(cái)務(wù)報(bào)表分析,但離郁總提的管理紅利似乎有較大差距。
7.年報(bào)多次強(qiáng)調(diào)計(jì)提了26億權(quán)益的資產(chǎn)減值損失,印象中這個(gè)數(shù)字應(yīng)該和往年相差不大,尤其是在下半年這種行情中,不應(yīng)該成為業(yè)績(jī)下滑的擋箭牌。
三、其他
回購(gòu)公告確實(shí)讓人長(zhǎng)見(jiàn)識(shí)
1.罕見(jiàn)的回購(gòu)上限比現(xiàn)價(jià)更低,更是遠(yuǎn)低于之前承諾的低于凈資產(chǎn)回購(gòu)。
2.回購(gòu)目的也是第一次看見(jiàn)用于出售這種說(shuō)法。
此情此景,只能用范大將軍那句話來(lái)形容,臉都不要了!
四、感想
萬(wàn)科已徹底失去成長(zhǎng)性,內(nèi)部管理似乎也遇到一些問(wèn)題,估值方式切換到煙蒂股屬正常現(xiàn)象。
今天的報(bào)表解釋了過(guò)去多半年作為龍頭相比保金招走弱的原因,但也被消化了大半。
如果不是這份回購(gòu)公告的話,未必有多少下跌空間,但公告屬實(shí)離譜,加之今天股價(jià)又有上漲,明天跌停對(duì)我吸引力不大。
都喜歡說(shuō)地產(chǎn)股報(bào)表滯后兩年,現(xiàn)在的果都是當(dāng)時(shí)的因。
如果果真如此,為何在19-20年間,萬(wàn)科仍然會(huì)有機(jī)會(huì)保持25以上的股價(jià),甚至一度沖向30以上呢?
市場(chǎng)的有效程度究竟在什么位置?
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