房地產(chǎn)稅籌劃(籌劃的意思)

本期看點(diǎn)：稅收籌劃對(duì)企業(yè)和國(guó)家都具有重要的作用。對(duì)企業(yè)而言，稅收籌劃得當(dāng)，用足用好稅收優(yōu)惠政策，有利于減輕節(jié)省企業(yè)的稅負(fù)，增加企業(yè)的利潤(rùn)和可用資金，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，有效維護(hù)企業(yè)權(quán)益，使自身價(jià)值達(dá)到最大化，促進(jìn)企業(yè)良性發(fā)展。本文主要介紹了房地產(chǎn)企業(yè)常見(jiàn)的稅務(wù)籌劃技巧。

一、土地增值稅籌劃

(1)利用土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行籌劃

正確界定土地增值稅的征稅規(guī)模非常主要。斷定屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)有三條：一是土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建造物和附著物的行為征稅;二是土地增值稅是對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)及其地上修建物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅;三是土地增值稅的納稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行動(dòng)。根據(jù)這三條判定標(biāo)準(zhǔn)，稅法對(duì)若干詳細(xì)情況是否屬于土地增值稅征稅范圍進(jìn)行了判斷，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)這些判斷標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公道的稅收籌劃。

①房地產(chǎn)的代建房行為

稅法中對(duì)房地產(chǎn)的代建房行為是否征稅做出了具體規(guī)定，房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)后向客戶收代替建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開(kāi)發(fā)之初確定終極用戶，實(shí)施定向開(kāi)發(fā)，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，防止開(kāi)發(fā)后銷(xiāo)售繳納土地增值稅。

②合作建房

稅法規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方協(xié)作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以充足利用此項(xiàng)政策進(jìn)行稅收計(jì)劃。如果某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司領(lǐng)有一塊土地，擬與A公司配合建造寫(xiě)字樓，資金由A公司提供，建成后按比例分房。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，作為辦公用房自用，不用繳納土地增值稅，從而下降了房地產(chǎn)成本，加強(qiáng)了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。未來(lái)再做處理時(shí)，能夠只就屬于本人的部門(mén)繳納土地增值稅。

(2)利用增加扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行稅收籌劃

計(jì)算土地增值稅是以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率即增值率的大小按照相適用的稅率累進(jìn)計(jì)算征收的，增值率越大，適用的稅率越高房地產(chǎn)稅籌劃，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項(xiàng)目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。

稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項(xiàng)目包括五個(gè)部分：取得土地使用權(quán)所支付的金額;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目，主要是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人容許扣除取得土地使用權(quán)所支付金額和開(kāi)發(fā)成本之和的20%。其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息費(fèi)用如何計(jì)算，《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中做了明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以抉擇恰當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行稅收籌劃。稅法規(guī)定利息支出凡可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，許可據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)按貿(mào)易銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除;凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以取舍：如果企業(yè)預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較高，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高房地產(chǎn)稅籌劃，則可計(jì)算分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除;反之，主要依附權(quán)利資本籌資，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。

案例剖析：

假設(shè)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，取得土地應(yīng)用權(quán)支付金額300萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)為500萬(wàn)元。那么：如果該企業(yè)利息費(fèi)用可能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┝私鹑跈C(jī)構(gòu)證明，則：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息費(fèi)用+(300+500)×5%=本錢(qián)費(fèi)用+40萬(wàn)元。如果該企業(yè)利息費(fèi)用無(wú)法按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算攤派，或無(wú)奈提供金融機(jī)構(gòu)證明，則：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(300+500)×10%=80萬(wàn)元。對(duì)于該企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果預(yù)計(jì)利息費(fèi)用高于40萬(wàn)元，企業(yè)應(yīng)力爭(zhēng)按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并獲得有關(guān)金融機(jī)構(gòu)證明，以便據(jù)實(shí)扣除有關(guān)利息費(fèi)用，從而增長(zhǎng)扣除項(xiàng)目金額;反之，如果企業(yè)預(yù)計(jì)利息費(fèi)用低于40萬(wàn)元的話，那么就不用按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，也不必供給有關(guān)金融機(jī)構(gòu)證實(shí)，以便多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，到達(dá)增添扣除名目金額的目標(biāo)。

(3)利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃

根據(jù)我國(guó)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。同時(shí)稅法還規(guī)定對(duì)于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分離核算增值額或不能精確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的話，在離開(kāi)核算的情況下，籌劃的癥結(jié)就是將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率節(jié)制在20%以內(nèi)，以失掉免稅待遇。要降低增值率，要害是降低增值額。下面通過(guò)舉例闡明。

假設(shè)某市房地產(chǎn)企業(yè)出售商品房取得銷(xiāo)售收入5000萬(wàn)元，其中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷(xiāo)售額為3000萬(wàn)元，豪華住宅的銷(xiāo)售額為2000萬(wàn)元?？鄢?xiàng)目金額為3200萬(wàn)元，其中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的扣除項(xiàng)目金額為2200萬(wàn)元，豪華住宅的扣除項(xiàng)目金額為1000萬(wàn)元。

該企業(yè)應(yīng)納的土地增值稅為：

銷(xiāo)售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：

銷(xiāo)售稅金及附加①=3000×5%×(1+7%+3%)=165萬(wàn)元

扣除項(xiàng)目金額共計(jì)=2200+165=2365萬(wàn)元

增值額=3000-2365=635萬(wàn)元

增值率=635÷2365×100%=27%

適用30%的稅率，因此繳納的土地增值稅為635×30%=190.5萬(wàn)元

銷(xiāo)售豪華住宅：

銷(xiāo)售稅金及附加=2000×5%×(1+7%+3%)=110萬(wàn)元

扣除項(xiàng)目金額總計(jì)=1000+110=1110萬(wàn)元

增值額=2000-1110=890萬(wàn)元

增值率=890÷1110×100%=80%

適用40%的稅率，因此繳納的土地增值稅為890×40%-1110×5%=300.5萬(wàn)元

共繳納土地增值稅為190.5+300.5=491萬(wàn)元

通過(guò)上述計(jì)算可以看出，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率為27%，超過(guò)了20%，還要繳納土地增值稅。要使普通標(biāo)準(zhǔn)住宅取得免稅待遇，可將其增值率把持在20%以內(nèi)，籌劃的方式有兩種：

一是增加普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的扣除項(xiàng)目金額;二是降低普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷(xiāo)售價(jià)格。

①增加扣除項(xiàng)目金額

②假設(shè)上例中其他前提不變，只是一般尺度住宅的扣除項(xiàng)目產(chǎn)生變更，假設(shè)其為X，那么應(yīng)納土地增值稅為：

扣除項(xiàng)目金額算計(jì)=X+165增值額=3000-(X+165)=2835-X

增值率=(2835-X)÷(X+165)×100%

由等式(2835-X)÷(X+165)×100%=20%，解得X=2335萬(wàn)元

此時(shí)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅可免得稅，繳納的土地增值稅僅為銷(xiāo)售奢華住宅的部分，應(yīng)納稅額為300.5萬(wàn)元。增加扣除項(xiàng)目金額的道路良多，例如可以增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用等。

②降低銷(xiāo)售價(jià)格

降低銷(xiāo)售價(jià)格固然會(huì)使增值率降低，但也會(huì)導(dǎo)致銷(xiāo)售收入的減少，影響企業(yè)的利潤(rùn)，這種辦法是否合理要通過(guò)比較減少的收入和少繳納的稅金做出決定。仍假定其他條件不變，轉(zhuǎn)變普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷(xiāo)售價(jià)格，假設(shè)其為Y。那么應(yīng)納土地增值稅為：

銷(xiāo)售稅金及附加=Y×5%×(1+7%+3%)=5.5%Y

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=2200+5.5%Y

增值額=Y-(2200+5.5%Y)=Y-5.5%Y-2200

增值率=(Y-5.5%Y-2200)÷(2200+5.5%Y)×100%

由等式(Y-5.5%Y-2200)÷(2200+5.5%Y)×100%=20%，解得Y=2827萬(wàn)元F

同上普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免稅，此時(shí)繳納的土地增值稅仍為銷(xiāo)售豪華住宅的部分300.5萬(wàn)元。銷(xiāo)售收入比本來(lái)的3000萬(wàn)元減少了173萬(wàn)元，少納稅190.5萬(wàn)元，與減少的收入比擬節(jié)儉了17.5萬(wàn)元。

二、房產(chǎn)稅籌劃

房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，依據(jù)房產(chǎn)價(jià)格或房產(chǎn)租金收入向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營(yíng)人征收的一種稅。房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)分為從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種。從價(jià)計(jì)征就是按照房產(chǎn)原值一次減除10%?30%后的余值計(jì)算繳納，稅率為1.2%;從租計(jì)征就是以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。

對(duì)于從價(jià)計(jì)征，因?yàn)樗前捶慨a(chǎn)余值計(jì)稅，所以房產(chǎn)原值的大小直接決定房產(chǎn)稅的多少，合理地減少房產(chǎn)的原值是房產(chǎn)稅籌劃的關(guān)鍵,香港六個(gè)彩資料。因而，會(huì)計(jì)人員要將可以同房屋主體分開(kāi)核算的建筑部分盡量分開(kāi);而對(duì)于從租計(jì)征，房錢(qián)的大小直接決議了房產(chǎn)稅的多少。不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在簽署房屋租賃合同時(shí)，往往將水費(fèi)、電費(fèi)和房屋租金統(tǒng)統(tǒng)放在一起算入租賃價(jià)，這樣就增加了租金，多交了房產(chǎn)稅。所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將水費(fèi)、電費(fèi)等從租金中剔除，由承租人自己獨(dú)立累贅，即使因?yàn)楦鞣N原來(lái)由出租人繳納水、電費(fèi)，也應(yīng)當(dāng)在租賃合同中明確為代扣代繳項(xiàng)目，通過(guò)“其他應(yīng)收應(yīng)付款”進(jìn)行核算，從而減少應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅基。

三、變房屋銷(xiāo)售為股權(quán)轉(zhuǎn)讓

按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，介入接受投資方的利潤(rùn)調(diào)配，獨(dú)特承擔(dān)投資危險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅，而且自2003年1月1日起，對(duì)于以不動(dòng)產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，不再征收營(yíng)業(yè)稅。這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展納稅籌劃提供了空間。

如果房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)方是具備一定條件的企業(yè)或公司,曾道人，則可以斟酌先以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，再向購(gòu)買(mǎi)方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售方式。仍以甲企業(yè)為例，甲企業(yè)欲出售5000m2的住房給乙企業(yè)，如前所述，如果以2400元/m2的價(jià)格直接出售，需要繳納土地增值稅108萬(wàn)元，繳納營(yíng)業(yè)稅60萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加6萬(wàn)元。而如果甲企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方乙企業(yè)達(dá)成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，稍后再以1200萬(wàn)元的價(jià)格向乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓該股權(quán)，則可以合法合理地罷黜了60萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅和6萬(wàn)元的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加。同時(shí)，為了調(diào)動(dòng)購(gòu)買(mǎi)方乙企業(yè)參加籌劃的踴躍性，甲企業(yè)可以做出一些妥協(xié)，給予乙企業(yè)一定的好處補(bǔ)償，但是其數(shù)額應(yīng)以甲企業(yè)節(jié)約的稅款66萬(wàn)元為限。

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