一、土地增值稅籌劃
(1)利用土地增值稅的征稅范圍進行籌劃
正確界定土地增值稅的征稅規(guī)模非常重要。斷定屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)有三條：一是土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建造物和附著物的行為征稅;二是土地增值稅是對國有土地使用權(quán)及其地上修建物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅;三是土地增值稅的納稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行動。根據(jù)這三條判定標(biāo)準(zhǔn)，稅法對若干詳細(xì)情況是否屬于土地增值稅征稅范圍進行了判斷，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)這些判斷標(biāo)準(zhǔn)進行公道的稅收籌劃。
①房地產(chǎn)的代建房行為
稅法中對房地產(chǎn)的代建房行為是否征稅做出了具體規(guī)定，房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)實現(xiàn)后向客戶收代替建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初確定終極用戶，實施定向開發(fā)，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，防止開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。
②合作建房
稅法規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方協(xié)作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以充足利用此項政策進行稅收計劃。如果某房地產(chǎn)開發(fā)公司領(lǐng)有一塊土地，擬與A公司配合建造寫字樓，資金由A公司提供，建成后按比例分房。對房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，作為辦公用房自用，不用繳納土地增值稅，從而下降了房地產(chǎn)成本，加強了市場競爭力。未來再做處理時，能夠只就屬于本人的部門繳納土地增值稅。
(2)利用增加扣除項目金額進行稅收籌劃
計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率即增值率的大小按照相適用的稅率累進計算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。
稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項目包括五個部分：取得土地使用權(quán)所支付的金額;房地產(chǎn)開發(fā)成本;房地產(chǎn)開發(fā)費用;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;財政部規(guī)定的其他扣除項目，主要是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人容許扣除取得土地使用權(quán)所支付金額和開發(fā)成本之和的20%。其中房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息費用如何計算，《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》中做了明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以抉擇恰當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)進行稅收籌劃。稅法規(guī)定利息支出凡可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，許可據(jù)實扣除，但最高不得超過按貿(mào)易銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算扣除;凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的房地產(chǎn)企業(yè)如何稅務(wù)籌劃，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以取舍：如果企業(yè)預(yù)計利息費用較高，開發(fā)房地產(chǎn)項目主要依靠負(fù)債籌資，利息費用所占比例較高，則可計算分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明，據(jù)實扣除;反之，主要依附權(quán)利資本籌資，預(yù)計利息費用較少，則可不計算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。
案例剖析：
假設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行一個房地產(chǎn)項目開發(fā)，取得土地應(yīng)用權(quán)支付金額300萬元，房地產(chǎn)開發(fā)本錢為500萬元。那么：如果該企業(yè)利息費用可能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┝私鹑跈C構(gòu)證明，則：房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息費用+(300+500)×5%=本錢費用+40萬元。如果該企業(yè)利息費用無法按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算攤派，或無奈提供金融機構(gòu)證明，則：房地產(chǎn)開發(fā)費用=(300+500)×10%=80萬元。對于該企業(yè)來說，如果預(yù)計利息費用高于40萬元，企業(yè)應(yīng)力爭按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，并獲得有關(guān)金融機構(gòu)證明，以便據(jù)實扣除有關(guān)利息費用，從而增長扣除項目金額;反之，如果企業(yè)預(yù)計利息費用低于40萬元的話，那么就不用按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，也不必供給有關(guān)金融機構(gòu)證實，以便多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，到達(dá)增添扣除名目金額的目標(biāo)。
(3)利用稅收優(yōu)惠政策進行稅收籌劃
根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。同時稅法還規(guī)定對于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分離核算增值額或不能精確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅房地產(chǎn)企業(yè)如何稅務(wù)籌劃，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的話，在離開核算的情況下，籌劃的癥結(jié)就是將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率節(jié)制在20%以內(nèi)，以失掉免稅待遇。要降低增值率，要害是降低增值額。下面通過舉例闡明。
假設(shè)某市房地產(chǎn)企業(yè)出售商品房取得銷售收入5000萬元，其中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售額為3000萬元，豪華住宅的銷售額為2000萬元?？鄢椖拷痤~為3200萬元，其中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的扣除項目金額為2200萬元，豪華住宅的扣除項目金額為1000萬元。
該企業(yè)應(yīng)納的土地增值稅為：
銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：
銷售稅金及附加①=3000×5%×(1+7%+3%)=165萬元
扣除項目金額共計=2200+165=2365萬元
增值額=3000-2365=635萬元
增值率=635÷2365×100%=27%
適用30%的稅率，因此繳納的土地增值稅為635×30%=190.5萬元
銷售豪華住宅：
銷售稅金及附加=2000×5%×(1+7%+3%)=110萬元
扣除項目金額總計=1000+110=1110萬元
增值額=2000-1110=890萬元
增值率=890÷1110×100%=80%
適用40%的稅率，因此繳納的土地增值稅為890×40%-1110×5%=300.5萬元
共繳納土地增值稅為190.5+300.5=491萬元
通過上述計算可以看出，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率為27%，超過了20%，還要繳納土地增值稅。要使普通標(biāo)準(zhǔn)住宅取得免稅待遇，可將其增值率把持在20%以內(nèi)，籌劃的方式有兩種：
一是增加普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的扣除項目金額;二是降低普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售價格。
①增加扣除項目金額
②假設(shè)上例中其他前提不變，只是一般尺度住宅的扣除項目產(chǎn)生變更，假設(shè)其為X，那么應(yīng)納土地增值稅為：
扣除項目金額算計=X+165增值額=3000-(X+165)=2835-X
增值率=(2835-X)÷(X+165)×100%
由等式(2835-X)÷(X+165)×100%=20%，解得X=2335萬元
此時普通標(biāo)準(zhǔn)住宅可免得稅，繳納的土地增值稅僅為銷售奢華住宅的部分，應(yīng)納稅額為300.5萬元。增加扣除項目金額的道路良多，例如可以增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用等。
②降低銷售價格
降低銷售價格固然會使增值率降低，但也會導(dǎo)致銷售收入的減少，影響企業(yè)的利潤，這種辦法是否合理要通過比較減少的收入和少繳納的稅金做出決定。仍假定其他條件不變，轉(zhuǎn)變普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售價格，假設(shè)其為Y。那么應(yīng)納土地增值稅為：
銷售稅金及附加=Y×5%×(1+7%+3%)=5.5%Y
扣除項目金額合計=2200+5.5%Y
增值額=Y-(2200+5.5%Y)=Y-5.5%Y-2200
增值率=(Y-5.5%Y-2200)÷(2200+5.5%Y)×100%
由等式(Y-5.5%Y-2200)÷(2200+5.5%Y)×100%=20%，解得Y=2827萬元F
同上普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免稅，此時繳納的土地增值稅仍為銷售豪華住宅的部分300.5萬元。銷售收入比本來的3000萬元減少了173萬元，少納稅190.5萬元，與減少的收入比擬節(jié)儉了17.5萬元。
二、房產(chǎn)稅籌劃
房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象，依據(jù)房產(chǎn)價格或房產(chǎn)租金收入向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營人征收的一種稅。房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)分為從價計征和從租計征兩種。從價計征就是按照房產(chǎn)原值一次減除10%?30%后的余值計算繳納，稅率為1.2%;從租計征就是以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)，稅率為12%。
對于從價計征，因為它是按房產(chǎn)余值計稅，所以房產(chǎn)原值的大小直接決定房產(chǎn)稅的多少，合理地減少房產(chǎn)的原值是房產(chǎn)稅籌劃的關(guān)鍵,香港六個彩資料。因而，會計人員要將可以同房屋主體分開核算的建筑部分盡量分開;而對于從租計征，房錢的大小直接決議了房產(chǎn)稅的多少。不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽署房屋租賃合同時，往往將水費、電費和房屋租金統(tǒng)統(tǒng)放在一起算入租賃價，這樣就增加了租金，多交了房產(chǎn)稅。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將水費、電費等從租金中剔除，由承租人自己獨立累贅，即使因為各種原來由出租人繳納水、電費，也應(yīng)當(dāng)在租賃合同中明確為代扣代繳項目，通過“其他應(yīng)收應(yīng)付款”進行核算，從而減少應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅基。
三、變房屋銷售為股權(quán)轉(zhuǎn)讓
按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，以不動產(chǎn)投資入股，介入接受投資方的利潤調(diào)配，獨特承擔(dān)投資危險的行為，不征收營業(yè)稅，而且自2003年1月1日起，對于以不動產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，不再征收營業(yè)稅。這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展納稅籌劃提供了空間。
如果房地產(chǎn)的購買方是具備一定條件的企業(yè)或公司,曾道人，則可以斟酌先以不動產(chǎn)投資入股，再向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式。仍以甲企業(yè)為例，甲企業(yè)欲出售5000m2的住房給乙企業(yè)，如前所述，如果以2400元/m2的價格直接出售，需要繳納土地增值稅108萬元，繳納營業(yè)稅60萬元，城市維護建設(shè)稅和教育費附加6萬元。而如果甲企業(yè)與購買方乙企業(yè)達(dá)成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進行股權(quán)投資，稍后再以1200萬元的價格向乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓該股權(quán)，則可以合法合理地罷黜了60萬元的營業(yè)稅和6萬元的城市維護建設(shè)稅與教育費附加。同時，為了調(diào)動購買方乙企業(yè)參加籌劃的踴躍性，甲企業(yè)可以做出一些妥協(xié)，給予乙企業(yè)一定的好處補償，但是其數(shù)額應(yīng)以甲企業(yè)節(jié)約的稅款66萬元為限。
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