近年來，國家不斷出臺相關(guān)政策，加大對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控力度，房地產(chǎn)企業(yè)的各類開發(fā)項目受其影響頗大，房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展受到了嚴峻的挑戰(zhàn)，面對此種情況，增強自身的創(chuàng)利能力和抗風險能力無疑成了各房地產(chǎn)企業(yè)的首選。因為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目所涉金額巨大，其負擔的稅額往往比其它企業(yè)要大得多，因此如何進行合理的稅務(wù)籌劃便成了房地產(chǎn)企業(yè)減少成本、增強市場競爭力的一個便捷途徑。在具體項目的開發(fā)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取合作的方式，統(tǒng)籌利用資源，分散市場風險，這就使得各企業(yè)合作開發(fā)的房地產(chǎn)項目的稅務(wù)籌劃具有深遠的現(xiàn)實意義。但在實際操作過程中，由于各合作企業(yè)的操作方式不同，其稅收負擔也就迥異。房地產(chǎn)企業(yè)與其它中小企業(yè)不同，其需要交納的稅種繁多，主要有土地增值稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、城建稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、教育費附加、地方教育附加、車船稅等。其中占比較大的主要是營業(yè)稅、契稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及所得稅等。再加上我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的稅務(wù)籌劃體系不完善，使得整個房地產(chǎn)企業(yè)在具體項目的開發(fā)中稅務(wù)籌劃問題百出。
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的若干問題
要分析我國房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的若干問題，首先得了解一個概念――稅務(wù)籌劃，稅務(wù)籌劃，是納稅人在國家稅收法律規(guī)定許可范圍內(nèi)，通過對投資、經(jīng)營、核算等一系列經(jīng)濟活動的事先安排，以充分利用稅收法規(guī)所提供的包括減免稅在內(nèi)的一切稅收優(yōu)惠政策和運用稅收法規(guī)所允許的技術(shù)差異，從而達到盡可能降低稅收負擔或遞延繳納稅款的目的，以使納稅人獲得最大的經(jīng)濟利益。[2]由于我國稅法體系還處在完善階段，部分房地產(chǎn)企業(yè)為了自己短期內(nèi)的經(jīng)濟利用，以身涉法，偷稅漏稅問題嚴重。在我國房地產(chǎn)企業(yè)的成本中，稅收成本比重較大。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目的環(huán)節(jié)眾多中，拿地、拆遷、設(shè)計、土建、采購、裝修、資金、營銷、物業(yè)管理等等經(jīng)濟行為無不涉及到交稅，稅收籌劃的空間巨大。因此，部分房地產(chǎn)企業(yè)便打起了稅收的主意，在企業(yè)稅務(wù)籌劃過程中鉆法律的空子避稅者有之，少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)甚至在以上各環(huán)節(jié)中出現(xiàn)了逃稅漏稅的現(xiàn)象。
除了逃稅漏稅以外，風險稅務(wù)籌劃風險問題也不容小視。由于市場、國家政策等一系列因素的影響，稅務(wù)籌劃風險系數(shù)頗高，而我國房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)防范風險的體制并不完善，在遇到風險時，很多的房地產(chǎn)企業(yè)不能及時采取有效措施來控制。筆者調(diào)查了多家房地產(chǎn)企業(yè)，總結(jié)出其風險大致有一下幾種，一是財務(wù)風險。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)和資金有著千絲萬縷的聯(lián)系，企業(yè)所進行的每一項經(jīng)濟活動都需要對資金進行合理的掌控。在我國，房地產(chǎn)企業(yè)的資金大多來源于銀行體系，企業(yè)融資越大，稅務(wù)籌劃的空間也就越大。但稅務(wù)籌劃在給企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟利益的同時，也使企業(yè)面臨著不小的財務(wù)風險。二是政策風險，近十來年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)飛速發(fā)展，其在國民經(jīng)濟中所占的比重與日俱增，但由于我國市場經(jīng)濟起步較晚，法律體系還不健全，與房地產(chǎn)有關(guān)的具體的規(guī)范性文件較少，這就使得部分房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃過程中形成很大的風險。三是行業(yè)內(nèi)部的風險。受房地產(chǎn)企業(yè)巨大經(jīng)濟利益的誘惑，很多企業(yè)把眼光轉(zhuǎn)到了房地產(chǎn)企業(yè)，有些企業(yè)不惜血本投資房地產(chǎn)行業(yè)，但投資房地產(chǎn)，風險與經(jīng)濟利益并存，并且房地產(chǎn)行業(yè)相比其它行業(yè)更復(fù)雜，如果沒有合理的稅務(wù)規(guī)劃，就會給企業(yè)帶來巨大的風險。除此之外，稅收籌劃體系的不完善也是我國房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題。由于房地產(chǎn)企業(yè)稅負數(shù)額巨大，所以，經(jīng)過稅務(wù)籌劃省下來的錢絕非小數(shù)目。但如何省這筆錢，卻成了各房地產(chǎn)企業(yè)的難題。
接下來，筆者將聯(lián)系案例，分析房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的相關(guān)準則，以期解決以上問題。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的相關(guān)原則
（一）合法性原則
合法是稅務(wù)籌劃最基本的準則，房地產(chǎn)企業(yè)只有在保證所經(jīng)營的項目、籌劃方案合法的情況下，才能得到國家稅務(wù)主管部門批準房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃，否則再能促進企業(yè)發(fā)展的項目方案都不一定能實施，即便實施了也會受到相應(yīng)的懲罰。影響整個企業(yè)的形象。合法性主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一是充分利用法律鼓勵的稅務(wù)籌劃，其次是適當尋找法律放任的籌劃，三是謹慎選擇法律盲區(qū)的籌劃。各房地產(chǎn)企業(yè)一定要摒棄僥幸心理，嚴格依照國家的稅法行事，量力而為。在遵守法律的同時也保護的自己的利益。
（二）籌劃要考慮綜合性原則
綜合性原則是指在進行某一稅種的稅務(wù)籌劃時，要綜合考慮各種情況，以求整體稅負最輕、長期稅負最輕。以下案例將說明這一點。
現(xiàn)有一A公司有300萬的閑置資金，希望與某房地產(chǎn)開發(fā)公司B進行合作，以下有兩種方式供A公司，第一種是直接將300萬作為出資與B公司進行合作開發(fā)房產(chǎn)；第二種是采取投資入股方式參與房產(chǎn)開發(fā)。假設(shè)A公司在1年以后中途退出該房產(chǎn)開發(fā)項目，經(jīng)與B公司協(xié)商，分得現(xiàn)金60萬。在第一種方式下，60萬收入按稅法規(guī)定作為項目收入分利。由于A公司出資金，其收入不分攤?cè)魏纬杀荆诠痉值?0萬元時，相當于公司將合作開發(fā)的房產(chǎn)中屬于自己的部分轉(zhuǎn)讓給B公司，轉(zhuǎn)讓價格為360萬元。轉(zhuǎn)讓收入需要繳納不動產(chǎn)銷售的營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅。其中營業(yè)稅及附加為19.8萬元，企業(yè)所得稅13.27萬元，稅后收入為26.93萬元。在第二種情況下，房產(chǎn)完工銷售后分回股利60萬元。由于A、B兩個公司的稅率相同，公司60萬稅后利潤不需要補稅，即A公司所獲經(jīng)濟利益為60萬元。
我們不難看出以上兩種種投資方式第二種稅負相比第一種方式要輕很多。
（三）籌劃要考慮風險均衡原則
現(xiàn)代市場經(jīng)濟環(huán)境變化不斷，錯綜復(fù)雜，所有的企業(yè)活動都或多或少存在風險，同樣，節(jié)稅也有一定的風險，一般來說節(jié)稅力度與風險呈正比例關(guān)系，也就是說企業(yè)節(jié)稅力度越大，風險也就越大。在上述案例中，第二種方式雖然稅負要輕，但A公司要承擔經(jīng)營風險，而且B公司不負責還本。在第一種投資方式中，A公司雖然稅負較重，但是其直接參與了房產(chǎn)開發(fā)項目，獲得開發(fā)經(jīng)驗。另外，在稅務(wù)籌劃過程中，如果籌劃人員素質(zhì)不高，籌劃時機選擇欠妥等，那么稅務(wù)籌劃方案也就不能很好的使房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風險。
三、結(jié)束語
綜上所述，在實際的項目操作過程中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)既要尋求最佳的節(jié)稅途徑，又要結(jié)合自己本企業(yè)的實際情況，進行合理的稅務(wù)籌劃。促使企業(yè)更好更快的發(fā)展。
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