當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，國家對房地產(chǎn)行業(yè)出臺了不少時(shí)點(diǎn)調(diào)控政策，抑制房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的銷售價(jià)格，使得房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營面臨著巨大的壓力，繳納稅款作為房地產(chǎn)企業(yè)一項(xiàng)重要支出，也得到了重視房地產(chǎn)，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)的稅款計(jì)算一般是在會計(jì)核算的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整，研究新會計(jì)準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響，歸納出房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃原則，從土地增值稅和企業(yè)所得稅兩方面提出納稅籌劃的思路。
財(cái)政部《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第14號—收入》通知要求，在境內(nèi)外同時(shí)上市的企業(yè)以及在境外上市并采用國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則或企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則編制財(cái)務(wù)報(bào)表的企業(yè)，自2018年1月1日起施行；其他境內(nèi)上市企業(yè)，自2020年1月1日起施行；執(zhí)增值稅行企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的非上市企業(yè)，自2021年1月1日起施行。這一會計(jì)準(zhǔn)則的出臺對房地產(chǎn)行業(yè)的收入確認(rèn)產(chǎn)生了重大的影響。舊會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)企業(yè)是以風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬發(fā)生轉(zhuǎn)移為依據(jù)，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)銷售的開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入都較滯后。
《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第14號—收入》規(guī)定，收入的確認(rèn)是以控制權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移為確認(rèn)時(shí)點(diǎn)。依據(jù)這一規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品的收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)會較以往提前。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好合理的稅收籌劃房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅籌劃，合法節(jié)稅。本文首先研究了新會計(jì)準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響，其次闡述了房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃應(yīng)遵循的房地產(chǎn)原則，最后分析房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的思路。
一、新會計(jì)準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響
新會計(jì)準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅和土地增值稅等稅種產(chǎn)生了很大的影響， 具體表現(xiàn)在以下幾方面。
（一）新會計(jì)準(zhǔn)則完善了投資性房地產(chǎn)的的后續(xù)計(jì)量，影響房地產(chǎn)企稅率業(yè)企業(yè)所得稅
新會計(jì)準(zhǔn)則引入公允價(jià)值計(jì)量法，完善了投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式。之前投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式主要采用歷史成本法，反映的是過去的信息，而公允價(jià)值計(jì)量及彌補(bǔ)了這一缺陷。公允價(jià)值計(jì)量金更能反映當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)的價(jià)值，有利于投資者依據(jù)其價(jià)值作出正確的決策。新會計(jì)準(zhǔn)則增加公允價(jià)值計(jì)量模式，對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響主要體現(xiàn)在企業(yè)所得稅方面。采用歷史成本法核算，每月需計(jì)提折舊（攤銷）并計(jì)入管理費(fèi)用等科目，管理費(fèi)用等科目直接影響企業(yè)的利企業(yè)稅潤，進(jìn)而影響企業(yè)所得稅的計(jì)算， 而公允價(jià)值模式下則不需要對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊（攤銷）。
（二）新會計(jì)準(zhǔn)則重新規(guī)定了借款費(fèi)用的會計(jì)處理，影響房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅和土地增值稅
財(cái)政部發(fā)布的《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第17號—借款費(fèi)用》規(guī)定，若是房地產(chǎn)公司存在長期未開發(fā)的土地，而由于增值購置這些未開發(fā)的土地所借的款項(xiàng)產(chǎn)生的利息，不能按照資本化核算，而是應(yīng)費(fèi)用化核算，費(fèi)用化核算需要計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用科目，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅。除此之外，還影響房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅。
（三）新會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定了房地產(chǎn)上市公司估值方法，影響房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅
新會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)若是存在股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，或者進(jìn)行對外投資時(shí)，可以采用重估凈資產(chǎn)值的方法確定房地產(chǎn)的估值。重估凈資產(chǎn)值的方法可以引導(dǎo)市場更關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的真實(shí)價(jià)值。房地產(chǎn)企業(yè)重估影響資產(chǎn)折舊或攤銷的計(jì)提，進(jìn)而影響企業(yè)的企業(yè)所得稅。
（四）新會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定了房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)，影響房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅、企業(yè)所得稅
舊會計(jì)準(zhǔn)則是以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收款先計(jì)入預(yù)收賬款，當(dāng)房產(chǎn)的交付符合《商品房銷售管理辦法》中的交付標(biāo)準(zhǔn)后，房地產(chǎn)企業(yè)才確認(rèn)為收入。而新會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，以控制權(quán)的轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)，并且制定了五步法模型來確定收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)和確認(rèn)金額。新準(zhǔn)則這一變化使得房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)提前，對增值稅和企業(yè)所得稅等產(chǎn)生了很大的影響。
二、新準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃原則
（一）遵循提前籌劃原則
及
稅收籌劃應(yīng)貫穿企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的整個(gè)期間，是一項(xiàng)長期工作。由于新會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定某些經(jīng)濟(jì)活動的會計(jì)核算和會計(jì)政策的選擇，一經(jīng)確定不能隨意變更。因此，企業(yè)應(yīng)在開始進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動前，進(jìn)行稅收籌劃，在穗法律許可范圍內(nèi)，選擇合適的會計(jì)政策，減少不必要的納稅事項(xiàng)。
（二）遵循成本效益原則
房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的主要目的是降低稅收帶來的成本，而在稅收籌劃過程中可能有其他支出。因此房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅籌劃， 在稅收籌劃前，應(yīng)先進(jìn)行效益評估，對比籌劃前后的收入變化，若是經(jīng)過的稅收籌劃節(jié)省的稅收支稅種出較多，則進(jìn)行實(shí)際的稅收籌劃。
（三）遵循法律原則
房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃不得違背相關(guān)法律政策， 必須在法律政策允許范圍內(nèi)籌劃，否則造成偷稅漏稅，不僅違反法律增值稅法規(guī)，也對企業(yè)信用造成不好的影響。
三、新會計(jì)準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃思路
房地產(chǎn)企業(yè)在存續(xù)期間需要繳納多種稅款，企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃時(shí)應(yīng)遵守稅收籌劃原則。
（一）土地增值稅稅收企業(yè)籌劃
有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他都需要繳納土地增值稅，土地增值稅是按照有償轉(zhuǎn)讓的增值稅種額進(jìn)行征收，稅率、稅額較高，對房地產(chǎn)企業(yè)的利潤影響較大。對于土地增值稅的納稅籌劃變化可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行。
第一，采用不同的經(jīng)營方式節(jié)稅。土地增值稅不對未轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)征稅，基于此，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用代建經(jīng)營方式建房或合作建房。根據(jù)稅法規(guī)定，代建經(jīng)營方式屬于建筑業(yè)征稅范疇，不需要繳納土地增值稅；合作建房經(jīng)營的若是一方出地，一方出資，建成后自用的，暫免征收土地增值稅。
第二，利用普通住宅增值額起點(diǎn)節(jié)稅。根據(jù)土地增值稅暫行條例第十一條，出售建造的普通住宅，增值率未超過扣除項(xiàng)目20%，稅務(wù)部門免征土地增值稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以針對這一規(guī)定，尋找平衡點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)節(jié)稅效果。
第三，通過增加允許扣除項(xiàng)目金額節(jié)稅。按照土地增值稅計(jì)算方法，土地增值稅有五項(xiàng)費(fèi)用扣除，除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還享受20%的附加扣除。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過增加允許扣除項(xiàng)目的金額，減少土地增值稅的繳納，達(dá)到節(jié)稅目的。
土地增值稅的稅務(wù)問題比較復(fù)雜，如果您還不能把握土地增值稅的稅務(wù)籌劃，推薦大家先通過《土地增值稅》系列叢書了解一下，叢書匯總了有關(guān)土地增值稅所有現(xiàn)行政策和優(yōu)惠政策，并且通過大量案例來進(jìn)行深入講解，讓你在時(shí)點(diǎn)短時(shí)間內(nèi)快速掌握土地增值稅所有的知識點(diǎn)，全面了解土地增值稅的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對方法。
（二）企業(yè)所得稅稅收籌劃
企業(yè)所得稅是按月（季）預(yù)繳，按年匯算清繳，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品只有已經(jīng)投入使用、取得產(chǎn)權(quán)證明或者取得驗(yàn)收資料并報(bào)到稅務(wù)部門時(shí)，需要按照企業(yè)所得稅清算。針對這一情況，房地產(chǎn)企業(yè)可以從以下幾個(gè)方向籌劃。
第一，利用預(yù)提費(fèi)用進(jìn)行稅收籌劃。新會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)預(yù)先提取預(yù)期以后可能會發(fā)生大額費(fèi)用的支出， 通過預(yù)提費(fèi)用賬戶核算。后期預(yù)提費(fèi)用時(shí)，直接計(jì)入相應(yīng)的成本費(fèi)用類科目。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以在稅率法律允許范圍內(nèi)，合理預(yù)估預(yù)提費(fèi)用金額，提高計(jì)提標(biāo)準(zhǔn)。
第二，利用甲供材料合理稅收籌劃。所謂的甲供材是指的由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（甲方）自行采購材料給施工單位（乙方）。自購材料、代購材料和合同外供材都屬于甲供材。自購材料是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)全部或部分建筑材料的支出，部分建筑材料支出也應(yīng)占開發(fā)成本的30%- 40%。，自購材料過程中的增值稅發(fā)票是開具給甲方，甲方將材料交付給乙方時(shí)，屬于銷售行為，因此，應(yīng)依法繳納增值稅。代購材料是甲方負(fù)責(zé)尋找供應(yīng)商，把關(guān)材料質(zhì)量，而由乙方與供應(yīng)商簽訂合同，代購材料所涉及到的增值稅發(fā)票是開具給企業(yè)稅乙方的，甲方主要起到監(jiān)督作用，不涉及到稅款的繳納。合同外供材是甲方取得材料不通過乙方核算，領(lǐng)用材料時(shí)直接計(jì)入“開發(fā)成本”或“在建工程”科目。房地產(chǎn)企業(yè)（甲方）將材料款合進(jìn)乙方的合同價(jià)款源，由乙方繳納建筑增值稅。
第三，利用開發(fā)周期進(jìn)行納稅籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)決定施工順序和步驟，可以合理分期，適當(dāng)安排項(xiàng)目建設(shè)周期，優(yōu)化費(fèi)用支出，盡可能增加前期費(fèi)用，增加稅前扣除項(xiàng)目，一定程度上可以實(shí)現(xiàn)提前抵扣計(jì)稅成本的目的。
第四，利用竣工時(shí)間進(jìn)行納稅籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)面積較大，一般采取分期開發(fā)，并且對每一開發(fā)期單獨(dú)核算，分期竣工驗(yàn)收?？紤]到房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅一般是預(yù)繳方式征收，因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)企業(yè)增值所得稅預(yù)繳情況，分期竣工，延遲稅收繳納時(shí)間。
源恒財(cái)稅業(yè)務(wù)介紹
源恒財(cái)變化稅二十多年來專業(yè)從事房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)審計(jì)、稅務(wù)審計(jì)、稅務(wù)咨詢、納稅評估、財(cái)稅培訓(xùn)、稅務(wù)籌劃、《稅務(wù)總監(jiān)》研究、法規(guī)數(shù)據(jù)庫查詢、新政策解讀及推送、財(cái)稅高級人才推薦等服務(wù)，就企業(yè)經(jīng)營中的實(shí)際稅收問題展開現(xiàn)場咨詢，指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)在稅法所允許的范圍內(nèi)，進(jìn)行前期稅收籌劃和事先安排，達(dá)到合法預(yù)防與管控稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。經(jīng)過26年的稅務(wù)操作實(shí)踐與經(jīng)驗(yàn)積累，幫助房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理部門監(jiān)督稅收成本風(fēng)險(xiǎn)管理與控制、稅款現(xiàn)金流管理和稅務(wù)爭議處理，提早揭示稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并及時(shí)作出應(yīng)對與籌劃。讓納稅人一開始就站在稅務(wù)巨人的肩膀上，少走彎路，依法維護(hù)納稅人的合法權(quán)益，為企業(yè)的騰飛保駕護(hù)航。
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