商業(yè)地產(chǎn)稅務(wù)籌劃要點(diǎn)
已經(jīng)講過(guò)購(gòu)物中心主要的稅務(wù)知識(shí)，收入分為租金及物業(yè)管理費(fèi)等服務(wù)收入。但若從購(gòu)物中心所依附的公司主體來(lái)看，主要也存在兩種公司架構(gòu)：
一種是單一的公司主體，
另一種涉及兩個(gè)公司主體（產(chǎn)權(quán)方公司與商管公司），
綜合體項(xiàng)目由于涉及住宅、辦公和酒店等多個(gè)業(yè)態(tài)，通常采用第二種架構(gòu)進(jìn)行管理。
公司與財(cái)務(wù)架構(gòu)對(duì)比
但就財(cái)務(wù)架構(gòu)設(shè)立來(lái)看，目前行業(yè)內(nèi)普遍采用的仍是租金拆分方式：
即將對(duì)租戶(hù)的總租金拆分為凈租金和物業(yè)管理費(fèi)。
以下主要從增值稅、房產(chǎn)稅和所得稅三個(gè)主要稅種來(lái)說(shuō)明稅務(wù)籌劃方向（方案在文末，基礎(chǔ)好的可直達(dá)末尾）：
**增值稅常識(shí)概要：對(duì)于稅種核定來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理費(fèi)使用一般征收6%，租金則需要區(qū)分是否屬于新老項(xiàng)目（以施工許可證取得時(shí)間是否在2016年5月1日界定），老項(xiàng)目適用5%簡(jiǎn)易征收，新項(xiàng)目目前適用10%一般征收。
增值稅籌劃：無(wú)論新老項(xiàng)目，拆分出來(lái)凈租金所占比例越小，增值稅籌劃效果越優(yōu)。對(duì)于老項(xiàng)目，租金簡(jiǎn)易征收不得抵扣，故此部分太高會(huì)導(dǎo)致增值稅稅負(fù)過(guò)重。對(duì)于新項(xiàng)目，租金稅率10%高于物業(yè)管理費(fèi)稅率6%，故將總租金拆分時(shí)更多地向物業(yè)管理費(fèi)分配時(shí)可獲得增值稅籌劃最優(yōu)效果。但需要注意的是物業(yè)管理費(fèi)通常也需要參考當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)，并不能做到無(wú)限提高，也不能逐年提高。
這里補(bǔ)充說(shuō)明老項(xiàng)目的增值稅抵扣政策，在實(shí)務(wù)中各地稅務(wù)局對(duì)進(jìn)項(xiàng)的抵扣政策并沒(méi)有統(tǒng)一的結(jié)論，對(duì)于一些難以分割確認(rèn)的進(jìn)項(xiàng)稅額，有的要求全部不得抵扣，有的有的要求按照收入比例來(lái)進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出。甚至見(jiàn)過(guò)最奇葩的稅務(wù)專(zhuān)管員（不敢說(shuō)是哪里的，哈哈）：一本正經(jīng)地答復(fù)你，老項(xiàng)目，所以取得的所有進(jìn)項(xiàng)均不得抵扣。
從租房產(chǎn)稅籌劃：無(wú)論新老項(xiàng)目，拆分出來(lái)凈租金所占比例越小，從租房產(chǎn)稅籌劃效果越優(yōu)。不再贅述。
企業(yè)所得稅籌劃：對(duì)于單一公司架構(gòu)主體來(lái)說(shuō)，企業(yè)所得稅籌劃空間有限，且由于商業(yè)地產(chǎn)目前回收周期長(zhǎng)的行業(yè)特點(diǎn)，房產(chǎn)折舊和開(kāi)發(fā)貸財(cái)務(wù)費(fèi)用已抵消前三到五年的利潤(rùn)，到后期稅務(wù)逐漸加重，較好的方式是通過(guò)發(fā)債及證券化利息來(lái)長(zhǎng)期平衡。
對(duì)于雙公司主體架構(gòu)來(lái)說(shuō)，核心是需要保持商管公司的微贏微利狀態(tài)房地產(chǎn)公司稅務(wù)籌劃方案房地產(chǎn)公司稅務(wù)籌劃方案，因此租金拆分時(shí)物業(yè)管理費(fèi)的比重則不宜過(guò)高，注意此處與增值稅與房產(chǎn)稅的結(jié)論剛好相反。
**對(duì)于企業(yè)所得稅，還有一個(gè)容易出錯(cuò)的知識(shí)誤區(qū)，那就是對(duì)于投資性房地產(chǎn)的核算方式選擇成本法和公允價(jià)值法，對(duì)企業(yè)所得稅是沒(méi)有影響的，選擇公允價(jià)值計(jì)量時(shí)做納稅調(diào)整即可。之前與一個(gè)地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)總監(jiān)溝通時(shí)，他也是這么認(rèn)為，令人驚異。
綜上，總結(jié)對(duì)于租金拆分模式的稅務(wù)籌劃方案：在租賃合同中收費(fèi)類(lèi)型將物業(yè)管理費(fèi)改為管理費(fèi)，用以涵蓋物業(yè)維保、營(yíng)運(yùn)推廣、薪酬行政等所有經(jīng)營(yíng)支出，可適當(dāng)上浮一定比例成本加成，以謀求增值稅及房產(chǎn)稅的稅務(wù)最低。若項(xiàng)目為產(chǎn)權(quán)方公司和商管公司的多主體公司架構(gòu)，注意保持商管公司的微贏微利，以使得整體稅務(wù)最低。
文末彩蛋：
世界上有許多事，盡管看得清清楚楚，卻不能說(shuō)出口。有的事看見(jiàn)了認(rèn)準(zhǔn)了必須說(shuō)出口來(lái)；有的事至死也不能說(shuō)。能把握住什么事必須說(shuō)，什么事不能說(shuō)的人，才是真正的男人。
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