融創(chuàng)與萬達的合作陡生變局。9月10日晚間，萬達酒店發(fā)展有限公司（簡稱“萬達酒店”）發(fā)布公告稱，收到融創(chuàng)中國通知，后者將終止與萬達酒店發(fā)展訂立的酒店管理協議。
從雙方此前的合作來看，融創(chuàng)方面原定交由萬達酒店負責管理的合同期限是20年，即應到2037年到期；如今，比協議提前了16年解約。融創(chuàng)此舉究竟意欲何為？
近日，融創(chuàng)提出與萬達酒店解約，比此前協議約定時間提前了16年。圖片來源/IC photo
突變：
融創(chuàng)終止與萬達酒店合作
9月10日晚間，萬達酒店公告稱，公司收到來自融創(chuàng)中國的通知，由于新冠肺炎疫情的影響及融創(chuàng)中國商業(yè)戰(zhàn)略的調整，其將終止與萬達酒店訂立的有關“由融創(chuàng)持有且由萬達酒店管理”的21家酒店的酒店管理協議。
公告顯示，這21家酒店中，包括19家正在運營的酒店和2家正在建設且尚未開始運營的酒店。從所在區(qū)域來看，這19家酒店分別位于西雙版納、南昌、合肥、青島、廣州、無錫、重慶、成都、桂林和昆明等地，涉及品牌包括萬達文華、萬達嘉華、萬達錦華。
公告稱，萬達酒店與融創(chuàng)中國目前正就有關終止的后續(xù)安排，以及對于萬達酒店的潛在補償進行協商，將根據上市規(guī)則就終止的進一步發(fā)展適時作出進一步公告。
業(yè)內人士指出，此次融創(chuàng)提前解約21家酒店的管理合同，在萬達酒店中占比較小，不影響“大盤”。
財報顯示，今年上半年，萬達酒店的酒店營運及管理服務收益增至約2.62億港元，上年同期則約為1.13億港元。截至2021年6月30日，萬達酒店的酒店網絡包括98家酒店，運營客房25993間，覆蓋中國71個城市。此外，萬達酒店還有144家已簽約管理正在開發(fā)中尚未開業(yè)的酒店。
前傳：
原協議20年，每年品牌許可使用費5000萬
萬達與融創(chuàng)的合作淵源來自于2017年7月19日。當天，萬達商業(yè)、融創(chuàng)集團、富力地產三方簽訂戰(zhàn)略合作協議，萬達商業(yè)將北京萬達嘉華等77個酒店以199.06億元的價格轉讓給富力地產，將西雙版納萬達文旅項目、南昌萬達文旅項目等13個文旅項目91%股權以438.44億元的價格轉讓給融創(chuàng)房地產集團。
值得一提的是，萬達商業(yè)與融創(chuàng)房地產集團雙方同意交割后文旅項目維持“四個不變”：其一，品牌不變，項目持有物業(yè)仍使用“萬達文化旅游城”品牌；其二，規(guī)劃內容不變，項目仍按照政府批準的規(guī)劃、內容進行開發(fā)建設；其三，項目建設不變，項目持有物業(yè)的設計、建造、質量，仍由萬達實施管控；其四，運營管理不變，項目運營管理仍由萬達公司負責。
此前，融創(chuàng)中國與萬達的酒店管理合同期限是20年，即應到2037年到期。具體來看，融創(chuàng)此前發(fā)布的公告顯示，萬達商業(yè)或其關聯方對目標項目的持有物業(yè)運營管理的初始管理期限為20年（已開業(yè)部分的管理期限自該項目交接之日起算，尚未開業(yè)部分的管理期限自開業(yè)之日起算）。在該期限內，萬達商業(yè)及其關聯方將其持有的“萬達文化旅游城”品牌名稱、域名、商標專用權、專利權及軟件管理系統等品牌資源，均許可使用于目標項目的持有物業(yè)的經營管理；同時，融創(chuàng)房地產集團有權使用買方品牌用于目標項目的銷售物業(yè)。
與此同時，融創(chuàng)此前公告還顯示，在運營管理期限內，且在相關運營管理協議有效期內，每個目標項目每年應支付品牌許可使用費5000萬元，包括每年應向大連萬達商業(yè)的關連方支付4500萬元品牌許可使用費，以及每年應向萬達商管支付500萬元品牌許可使用費。
一年后，萬達和融創(chuàng)的合作又有了新進展。2018年10月29日，融創(chuàng)中國和大連萬達集團同時發(fā)布公告，宣布融創(chuàng)出資62.81億元收購萬達原文旅集團和13個文旅項目的設計、建設和管理公司。此次交易事項完成后，融創(chuàng)持有萬達文化管理全部股權。加上此前438.44億元收購13個文旅城的價格，融創(chuàng)總計以501.25億元收購了萬達13個文旅項目管理公司的全部股權。
值得一提的是，交易完成后，萬達手中還握有原先9%的萬達文旅項目股權。不過，萬達方面并未透露這9%的萬達文旅項目股權未來的打算。
背后：
布局“地產+”，融創(chuàng)發(fā)力高端酒店
實際上，2019年，融創(chuàng)在酒店業(yè)務方面，就開始有所調整。融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌在2020年業(yè)績會上透露，考慮要賣掉一些持有的資產，比如酒店、商業(yè)甚至一些樂園，“2019年年底，融創(chuàng)成功出售了一個酒店，還有4個酒店短期內也會成交。”
不過，戰(zhàn)略調整并非縮減酒店業(yè)務。2020年，融創(chuàng)將企業(yè)定位升級為“美好城市共建者”，在地產主業(yè)之外，將業(yè)務拓展至更廣的民生及消費領域，比如物業(yè)服務、文旅、文化、會議會展、醫(yī)療康養(yǎng)、酒店等產業(yè)，從而打開未來增長空間。
數據顯示，截至今年8月，融創(chuàng)文旅全國布局14座文旅城、5個旅游度假區(qū)、23個雪世界、100個商業(yè)、150個酒店、22個主題樂園、19個水世界、6個海世界、4個體育世界。
聚焦在酒店方面，近年來，融創(chuàng)加速開啟與其他酒店方的合作。2020年5月，融創(chuàng)宣布與開元旅業(yè)集團達成合作協議，雙方將圍繞酒店、房產、物業(yè)等領域，以共同投資、共同開發(fā)、合資運營等方式萬達體育ipo破發(fā)，開展多元化的深度合作。
今年3月22日，華住集團與融創(chuàng)文旅集團宣布戰(zhàn)略合作，雙方成立合資公司――永樂華住酒店管理有限公司（簡稱“永樂華住”）。據介紹，永樂華住將整合雙方優(yōu)勢，拓展第三方業(yè)主合作，發(fā)力國內高端酒店業(yè)務，旗下運營的酒店將主要聚焦商旅和文旅兩個領域，包含施柏閣、施柏閣大觀、花間堂、永樂半山、宋品等高端及奢華品牌。華住和融創(chuàng)文旅計劃5年簽約200個項目，開業(yè)超100家高端酒店。據悉，在永樂華住的股權結構中，華住占股比例為50%，融創(chuàng)文旅與戰(zhàn)略合作伙伴時代環(huán)球共同占股50%。
值得一提的是，近年來，疫情影響下，整個酒店行業(yè)受到了不小的打擊。華美顧問機構首席知識官、高級經濟師趙煥焱介紹稱，僅北京酒店業(yè)，2021年上半年就虧損了17億元，其中一季度虧損21.3億元，二季度減虧3.5億元。
那么，在此背景下，融創(chuàng)為何還要發(fā)力高端酒店業(yè)務？目的何在？趙煥焱表示，財務虧損是正常的，即扣除折舊攤銷后虧損不必太擔憂，其實現金流已經收到。此外，對開發(fā)商來說，開展酒店業(yè)務存在諸多利好。具體而言，包括承諾建酒店而拿到地、酒店投資抵充所得稅、酒店品牌提升地塊價值、折舊攤銷再次抵充所得稅、資產配置等待增值、酒店經營收益、品牌輸出輕資產收益直至上市、酒店出讓獲得不動產增值等。
在中城委秘書長、優(yōu)鋪網董事長陳云峰看來，融創(chuàng)的融資、銷售能力較強，但在“拿地金額不得超年度銷售額40%”的政策要求下，不排除融創(chuàng)會將資金投資到新興的業(yè)務板塊，比如高端酒店行業(yè)。
猜測：
融創(chuàng)未來將分拆酒店上市？
問題在于，融創(chuàng)終止與萬達酒店合作，與此同時，融創(chuàng)與開元旅業(yè)、華住展開合作，這是基于什么考量？合作的性質有何區(qū)別？
對此，趙煥焱分析萬達體育ipo破發(fā)，融創(chuàng)與華住共同擁有合作品牌，估計會逐步發(fā)展酒店管理，發(fā)展輕資產。而與萬達方面的關系則是，萬達酒店發(fā)展為管理方，融創(chuàng)為業(yè)主身份。
優(yōu)淘城總裁薛建雄指出，這些項目原本的產權管理方是萬達，融創(chuàng)買產權，但除了地產，當時的融創(chuàng)在酒店、商業(yè)、文旅方面沒有能力馬上接手，所以先由萬達管理，每年付管理費用。“當時買萬達項目，有過渡需要，估計沒有太嚴格的業(yè)績要求，卻要付固定管理費。而融創(chuàng)跟開元旅業(yè)以及華住的合作模式，商務條件估計會比萬達更好，若跟他們合作較好，上市可能性很大。”
中國企業(yè)資本聯盟副理事長柏文喜稱，從目前融創(chuàng)拓展自身文旅板塊旗下自有酒店品牌、擴大與第三方酒店品牌合作，以及出售和重組旗下酒店資產的動向來看，終止與萬達酒店的品牌合作，應該是服務于特定目的，也就是扶持自有品牌酒店的發(fā)展，有利于出售旗下酒店資產以改善自身流動性，以及有利于擴大與華住、開元三方酒店品牌的合作發(fā)展等。
同策研究院資深分析師肖云祥表示，從融創(chuàng)中國酒店板塊近期和外界的一些合作來看，可以側面反映出公司并不滿足與當前現狀。疫情固然是一個影響業(yè)績的原因，但更多是借疫情的機會自我調整；此外，通過調整并不排除培育自有品牌的可能，“目前，融創(chuàng)有自己的酒店管理品牌，但目前品牌影響力還很小，想要提升管理能力和影響力，與行業(yè)巨頭合作會使融創(chuàng)酒店打開新的視野和領域，能獲得經驗，提升運營能力和影響力?！?/p>
談及融創(chuàng)酒店的未來，趙煥焱表示，預計將會逐步輕資產運作和重資產運作并舉，目標是分拆上市，并逐步發(fā)展具有知識產權的核心競爭力，實現短中長期效益平衡發(fā)展。
陳云峰指出，未來有三方面的可能：一是融創(chuàng)組建自己的酒店管理事業(yè)部，甚至分拆成公司，用自有品牌做下一步運營；二是不排除資本上市可能性；三是因疫情原因，酒店行業(yè)雖處于困難期，但文旅行業(yè)依然被大家看好，酒店業(yè)務在中國還有很大的市場，不排除融創(chuàng)將酒店部分成立自有品牌后，整合出售。
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