房地產(chǎn)稅收籌劃(房地產(chǎn)企業(yè)稅收優(yōu)惠政策與避稅籌劃技巧點撥)

稅收籌劃需要正確地理解和運用稅收政策,否則,不僅不能到達籌劃目的,反而給納稅人帶來稅收風(fēng)險和增加籌劃成本

撰文 陳萍生

稅收政策再分析

以下是一個房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收籌劃案例,本人對籌劃者運用稅收政策進行了再分析。該案例主要內(nèi)容如下:

甲公司是一家內(nèi)資有限責任公司,經(jīng)營酒店業(yè)務(wù)并且每年盈利;乙公司也是一家內(nèi)資有限責任公司,欲購買甲公司擁有的一棟房產(chǎn),準備將來也用于經(jīng)營酒店業(yè)務(wù)。該棟房產(chǎn)凈值(即全部凈資產(chǎn))價為2000萬元。甲乙雙方交易公允價為2500萬元。在此房產(chǎn)交易過程中,如何使交易雙方稅負最低,所承擔的法律風(fēng)險最低?

文中認為,乙公司通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式,以2500萬元的價格獲得甲公司的全部股權(quán)和甲公司直接將該房產(chǎn)以2500萬元的價格出售并過戶給乙公司,都是不應(yīng)采納的方式,如果采用資本運作方式進行,可以獲得更好的結(jié)果。

這種交易須分兩步走

交易第一步:甲公司以評估價格為2500萬元的房產(chǎn)進行投資,成立一個新的全資丙公司,也從事酒店經(jīng)營業(yè)務(wù),注冊資本1000萬元。其中,甲公司房產(chǎn)以700萬元出資(該房產(chǎn)只作價700萬元,其余1800萬元為資本公積),再以300萬元現(xiàn)金出資給丙公司,丙公司成立后辦理該房產(chǎn)從甲至丙的過戶手續(xù)。

文中對交易第一步的稅負分析如下:

1、甲公司用非貨幣形式資產(chǎn)(房產(chǎn))投資于全資子公司丙,不需繳納營業(yè)稅和土地增值稅。

2、甲公司以房產(chǎn)對外投資產(chǎn)生的投資收益房地產(chǎn)稅收籌劃,應(yīng)納稅所得額為500萬元??梢栽诓怀^5個納稅年度內(nèi)平均分攤,可延遲交納企業(yè)所得稅。

3、甲公司與丙公司是母公司與全資子公司的關(guān)系,所以,該棟房產(chǎn)從甲公司過戶到丙公司名下,丙公司不需繳納契稅。

交易第二步:完成該棟房產(chǎn)過戶手續(xù)后,甲公司將其在丙公司的全部股份以2800萬元轉(zhuǎn)讓給乙公司。

交易第二步的稅負分析甲公司和乙公司采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易形式不需繳納營業(yè)稅,而且在股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易中,各公司都沒有資產(chǎn)增值或減值,所以,三家公司都不需繳納所得稅。

幾個問題值得商榷

針對以上籌劃中的政策運用,本人認為,以下問題值得商榷:

1、甲公司用房產(chǎn)投資成立全資子公司丙,是否不需繳納營業(yè)稅

文中引用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》規(guī)定,認為“以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股,與接受投資方利潤分配,共同承擔投資風(fēng)險的行為,不征收營業(yè)稅”。但是,甲公司以評估價2500萬元房產(chǎn)投資,實際登記注冊為股本的金額只有700萬元,其余1800萬元為溢價資本公積。

企業(yè)這種以部分不動產(chǎn)價值投資注冊的情況,是否符合免征營業(yè)稅規(guī)定呢?本人認為是不符合的。因為按照公司法規(guī)定,有限責任公司是以其注冊資本承擔有限風(fēng)險的,甲公司投資的不動產(chǎn)中,有1800萬元大部分不“共同承擔投資風(fēng)險”。而且,在公司注冊成立之處時,除上市公司發(fā)行股票外,投資者不應(yīng)形成溢價資本公積,丙公司的1800萬元溢價資本公積實際為甲公司的一項債權(quán),非股權(quán)投資資本金額。

2、甲公司投資收益500萬元,是否可以全部遞延繳納所得稅

同上道理,甲公司以房產(chǎn)投資產(chǎn)生的500萬元投資收益,應(yīng)該按700萬元和1800萬元劃分,700萬元注冊資本的部分增值140萬元(500×700÷2500)可以視為投資所得。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于做好已取消和下放管理的企業(yè)所得稅審批項目后續(xù)管理工作的通知》規(guī)定,如果該項所得超過甲公司當年應(yīng)納稅所得額50%的,可以遞延納稅;否則,就不能遞延納稅。但是,1800萬元部分增值所得360萬元應(yīng)視為非股權(quán)投資支付所得,應(yīng)該在當年繳納所得稅,不能在5年內(nèi)遞延納稅。

3、該棟房產(chǎn)從甲公司過戶到丙公司名下,丙公司是否不需繳納契稅

文中認為,根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》第七條規(guī)定,企業(yè)改制重組過程中,同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn),不征收契稅。但是,甲公司將自己的不動產(chǎn)投資成立子公司行為,實際不屬于“企業(yè)改制重組”。

所謂企業(yè)改制重組,應(yīng)當是企業(yè)在改制中的資產(chǎn)重組行為,包括企業(yè)分立、機構(gòu)之間的合并、整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、整體資產(chǎn)置換等行為,其中必然涉及資產(chǎn)的重新劃轉(zhuǎn)配置。企業(yè)的正常投資行為,即不屬于“改制重組過程”,也不存在資產(chǎn)“無償劃轉(zhuǎn)”,所以,甲公司將部分不動產(chǎn)投資注冊中的房屋權(quán)屬改變行為,承受企業(yè)丙公司不能免征契稅。在實際契稅征收中房地產(chǎn)稅收籌劃,財稅部門對不動產(chǎn)投資行為,也是這樣貫徹執(zhí)行政策的。

最后,還應(yīng)該提出的是,否定“乙公司通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式以2500萬元的價格獲得甲公司的全部股權(quán)”主要理由是,“要承擔收購的房產(chǎn)在甲公司時的債務(wù)和稅務(wù)風(fēng)險”,即擔心甲公司隱瞞一些諸如債務(wù)糾紛等財務(wù)情況。但是,按照文中采用的方式,乙公司全額收購丙公司股權(quán)時,同樣還是要承擔丙公司的債務(wù)和稅務(wù)風(fēng)險,只不過丙公司成立時間較短而已。

(中國稅網(wǎng)特約供稿)

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