一我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅的主要特點
1房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅中的個別財產(chǎn)稅，其征稅對象是房屋。
2房產(chǎn)稅的征稅范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋。對建在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的經(jīng)營性房屋征稅，對建在農(nóng)村的房屋不管是否用于經(jīng)營，都不征稅。
3房產(chǎn)稅根據(jù)房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定不同的征稅方法。對于自用的房產(chǎn)，按房產(chǎn)的計稅余值，稅率1.2％，對于出租的房產(chǎn)，按租金收入征稅，稅率12％。
房產(chǎn)稅的這些特點，為房產(chǎn)稅提供了一定的納稅籌劃空間。
二房產(chǎn)稅稅收籌劃空間
(一)從征稅范圍進行籌劃
按照稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。這意味著，在這范圍之外的房產(chǎn)不用征收房產(chǎn)稅。因此對于一些農(nóng)副產(chǎn)品企業(yè)，生產(chǎn)經(jīng)營往往需要一定數(shù)量的倉儲庫，如將這些倉儲庫落戶在城郊附近的農(nóng)村，雖地處偏僻，但交通便利，對公司的經(jīng)營影響不大，這樣每年就可節(jié)省這筆費用。
(二)從計稅依據(jù)進行籌劃
房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房產(chǎn)的計稅價值或房產(chǎn)的租金收入，因此根據(jù)房產(chǎn)的用途可以分別進行籌劃。
1自用房產(chǎn)的稅收籌劃
自用房產(chǎn)的房產(chǎn)稅是依照房產(chǎn)原值一次減除10％－30％后的余值計算繳納。因此稅收籌劃的空間在于明確房產(chǎn)的概念、范圍，合理減少房產(chǎn)原值。
(1)合理劃分房產(chǎn)原值
稅法規(guī)定，“房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)。獨立于房屋之外的建筑物不征房產(chǎn)稅，但與房屋不可分割的附屬設(shè)施或者一般不單獨計價的配套設(shè)施需要并入原房屋原值計征房產(chǎn)稅。這就要求我們在會計核算時，需要將房屋與非房屋建筑物以及各種附屬設(shè)施、配套設(shè)施進行適當劃分，單獨列示，分別核算。
(2)正確核算地價
稅法規(guī)定，房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進行核算，而《企業(yè)會計準則第6號――無形資產(chǎn)》規(guī)定，企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認為無形資產(chǎn)。自行開發(fā)建造廠房等建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)與建筑物應(yīng)當分別進行處理。外購?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r款應(yīng)當在建筑物與土地使用權(quán)之間進行分配；難以合理分配的，應(yīng)當全部作為固定資產(chǎn)。也就是說對自建、外購房屋業(yè)務(wù)，均要求將土地使用權(quán)作為無形資產(chǎn)單獨核算，“固定資產(chǎn)”科目中不包括未取得土地使用權(quán)支付的費用。因此，企業(yè)在外購?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r款時，一定要根據(jù)“配比”的原則，合理分配建筑物與地價款，分別進行帳戶處理。
(3)及時做好財產(chǎn)的清理登記工作
企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，難免會出現(xiàn)財產(chǎn)損毀、報廢和超期使用等情況的發(fā)生。企業(yè)一定要及時檢查房屋及不可分割的各種附屬設(shè)備運行情況，做好財產(chǎn)清理登記工作，并及時向稅務(wù)機關(guān)報批財產(chǎn)損失，以減輕稅負。
(4)轉(zhuǎn)變房產(chǎn)及附屬設(shè)施的修理方式
稅法規(guī)定，對于修理支出達到取得固定資產(chǎn)時計稅基礎(chǔ)50％以上，或修理后固定資產(chǎn)的使用年限延長2年以上的，應(yīng)增加固定資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)。因此，我們在房產(chǎn)修理時，將房產(chǎn)的資本性大修理支出分解成多次收益性小修理支出，使每次修理費低于限額，這樣每次修理費可以直接從損益中扣除，不須增加房產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)，從而相應(yīng)減少房產(chǎn)稅稅負。
2出租房產(chǎn)的稅收籌劃
按照稅法規(guī)定，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入計算繳納。因此，對出租房屋稅收籌劃的關(guān)鍵在于如何正確核算租金收入。
目前企業(yè)出租時不僅只是房屋設(shè)施自身，還有房屋內(nèi)部或外部的一些附屬設(shè)施及配套服務(wù)費，比如機器設(shè)備、辦公用具、附屬用品。稅法對這些設(shè)施并不征收房產(chǎn)稅。因此我們在簽訂房屋租賃合同時，應(yīng)合理、有效分割租賃收入，將附屬設(shè)施及配套服務(wù)費單獨計算使用費收入，以減輕房產(chǎn)稅的稅負。
(三)從計征方式進行籌劃
房產(chǎn)稅的計稅方式有從價計征和從租計征，從價計征是按房產(chǎn)計稅價值計征，稅率為1.2％，從租計征是按房產(chǎn)的租金收入計征，稅率為12％。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房屋的租金普遍偏高，而如果房屋是以前年度修建的，則其帳面原值很低，這就造成了兩種計征方法下稅負不一致的情況房地產(chǎn)稅籌劃，“出租”房屋要比“自用”房屋稅負重。因此，要轉(zhuǎn)變租賃方式，變從租計征為從價計征。
(1)將出租變?yōu)閭}儲管理
出租房屋合同屬于從租計征的房產(chǎn)稅范圍，但如果是倉儲合同則屬于從價計征的房產(chǎn)范圍。雖然，租賃與倉儲是兩個不同的概念，租賃只需提供空房就行了，不對存放的商品負責(zé)；而倉儲不僅需要添置設(shè)備設(shè)施，配備相關(guān)的人員，還要對存放的商品負責(zé)房地產(chǎn)稅籌劃，從而增加人員的工資和經(jīng)費開支，但這些開支還是遠遠低于節(jié)稅數(shù)額，扣除這些開支后，企業(yè)還是有可觀的收益的。
(2)將出租變?yōu)槌邪?/p>
根據(jù)稅法規(guī)定，如果承包者或承租者未領(lǐng)取任何類型的營業(yè)執(zhí)照，則企業(yè)向其提供各種資產(chǎn)收取的各種名義的價款，均屬于企業(yè)內(nèi)部分配行為，不屬于租賃行為。因此，如果企業(yè)以自己的名義領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證，將房屋承租人聘為經(jīng)營者，將房屋出租行為變?yōu)樽赞k工廠或商場再承包出去，收取承包收入，那么原有的房產(chǎn)就可以按從價計征，這樣就可以避免較高的房產(chǎn)稅。
(四)從優(yōu)惠政策進行籌劃
房產(chǎn)稅作為地方稅種，稅法規(guī)定了許多政策性減免優(yōu)惠。如對損壞不堪使用的房屋和危險房屋，經(jīng)有關(guān)部門鑒定，在停止使用后，可免征；企業(yè)大修理停用在半年以上的房產(chǎn)，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅；納稅人納稅有困難的，可定期向有關(guān)稅務(wù)機關(guān)申請減征或免征應(yīng)征稅額等等。作為企業(yè)，應(yīng)充分掌握、利用這些優(yōu)惠政策，及時向稅務(wù)機關(guān)提出書面減免稅申請，并提供有關(guān)的證明，爭取最大限度地獲得稅收優(yōu)惠，減少房產(chǎn)稅的支出。
三房產(chǎn)稅稅收籌劃中應(yīng)注意的問題
稅務(wù)籌劃可以給企業(yè)帶來節(jié)稅利益，但同時也存在著相應(yīng)的風(fēng)險。房產(chǎn)稅的稅務(wù)籌劃風(fēng)險主要是：政策、經(jīng)濟環(huán)境變化風(fēng)險、稅務(wù)行政執(zhí)法力度導(dǎo)致的風(fēng)險、財務(wù)管理和會計核算風(fēng)險等等。因此，企業(yè)要注意以下問題：
1稅收籌劃應(yīng)以合理合法為前提。不可盲目的鉆法律的空子，因此在進行房產(chǎn)稅稅收籌劃時應(yīng)堅持依法原則，密切關(guān)注房產(chǎn)稅等相關(guān)稅收法律政策變動，結(jié)合企業(yè)自身的實際情況，綜合衡量稅務(wù)籌劃方案，才能達到預(yù)期的效果和目標。
2稅收籌劃必須遵循成本一效益原則。在籌劃稅收方案時，不能過分地強調(diào)稅收成本的降低，而忽略了因該方案的實施會帶來其他費用的增加或收益的減少，使納稅人的絕對收益減少。
3稅收籌劃應(yīng)重視會計與稅收差異。特別是房產(chǎn)稅屬地方稅，稅收政策具有一定的彈性空間，稅務(wù)機關(guān)在稅收執(zhí)法上擁有較大的自由裁量權(quán)。因此，在進行稅收籌劃時，一方面規(guī)范會計核算基礎(chǔ)工作，提高會計核算質(zhì)量，按時申報納稅。另一方面要加強與稅務(wù)機關(guān)的聯(lián)系和溝通，爭取在稅法的理解上與稅務(wù)機關(guān)取得一致，特別在某些模糊和新生事物上的稅收處理能得到稅務(wù)部門的認可。
綜上所說，房產(chǎn)稅的稅收籌劃是一項較為復(fù)雜的工作，我們必須熟練掌握國家的稅收政策條文并靈活的加以運用，同時結(jié)合企業(yè)實際情況，綜合考慮各方面因素以及其他稅種的稅負效應(yīng)，進行整體籌劃，尋求最佳方案，以達到企業(yè)整體效益最大化。
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