房地產(chǎn)稅籌劃(房地產(chǎn)法的原則)

一我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅的主要特點(diǎn)

1房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，其征稅對(duì)象是房屋。

2房產(chǎn)稅的征稅范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性房屋。對(duì)建在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的經(jīng)營(yíng)性房屋征稅，對(duì)建在農(nóng)村的房屋不管是否用于經(jīng)營(yíng)，都不征稅。

3房產(chǎn)稅根據(jù)房屋的經(jīng)營(yíng)使用方式規(guī)定不同的征稅方法。對(duì)于自用的房產(chǎn)，按房產(chǎn)的計(jì)稅余值，稅率1.2％，對(duì)于出租的房產(chǎn)，按租金收入征稅，稅率12％。

房產(chǎn)稅的這些特點(diǎn)，為房產(chǎn)稅提供了一定的納稅籌劃空間。

二房產(chǎn)稅稅收籌劃空間

(一)從征稅范圍進(jìn)行籌劃

按照稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。這意味著，在這范圍之外的房產(chǎn)不用征收房產(chǎn)稅。因此對(duì)于一些農(nóng)副產(chǎn)品企業(yè)，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)往往需要一定數(shù)量的倉(cāng)儲(chǔ)庫，如將這些倉(cāng)儲(chǔ)庫落戶在城郊附近的農(nóng)村，雖地處偏僻，但交通便利，對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)影響不大，這樣每年就可節(jié)省這筆費(fèi)用。

(二)從計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行籌劃

房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值或房產(chǎn)的租金收入，因此根據(jù)房產(chǎn)的用途可以分別進(jìn)行籌劃。

1自用房產(chǎn)的稅收籌劃

自用房產(chǎn)的房產(chǎn)稅是依照房產(chǎn)原值一次減除10％－30％后的余值計(jì)算繳納。因此稅收籌劃的空間在于明確房產(chǎn)的概念、范圍，合理減少房產(chǎn)原值。

(1)合理劃分房產(chǎn)原值

稅法規(guī)定，“房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)。獨(dú)立于房屋之外的建筑物不征房產(chǎn)稅，但與房屋不可分割的附屬設(shè)施或者一般不單獨(dú)計(jì)價(jià)的配套設(shè)施需要并入原房屋原值計(jì)征房產(chǎn)稅。這就要求我們?cè)跁?huì)計(jì)核算時(shí)，需要將房屋與非房屋建筑物以及各種附屬設(shè)施、配套設(shè)施進(jìn)行適當(dāng)劃分，單獨(dú)列示，分別核算。

(2)正確核算地價(jià)

稅法規(guī)定，房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算，而《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)――無形資產(chǎn)》規(guī)定，企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn)。自行開發(fā)建造廠房等建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)與建筑物應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行處理。外購(gòu)?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r(jià)款應(yīng)當(dāng)在建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配；難以合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)。也就是說對(duì)自建、外購(gòu)房屋業(yè)務(wù)，均要求將土地使用權(quán)作為無形資產(chǎn)單獨(dú)核算，“固定資產(chǎn)”科目中不包括未取得土地使用權(quán)支付的費(fèi)用。因此，企業(yè)在外購(gòu)?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r(jià)款時(shí)，一定要根據(jù)“配比”的原則，合理分配建筑物與地價(jià)款，分別進(jìn)行帳戶處理。

(3)及時(shí)做好財(cái)產(chǎn)的清理登記工作

企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中，難免會(huì)出現(xiàn)財(cái)產(chǎn)損毀、報(bào)廢和超期使用等情況的發(fā)生。企業(yè)一定要及時(shí)檢查房屋及不可分割的各種附屬設(shè)備運(yùn)行情況，做好財(cái)產(chǎn)清理登記工作，并及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)批財(cái)產(chǎn)損失，以減輕稅負(fù)。

(4)轉(zhuǎn)變房產(chǎn)及附屬設(shè)施的修理方式

稅法規(guī)定，對(duì)于修理支出達(dá)到取得固定資產(chǎn)時(shí)計(jì)稅基礎(chǔ)50％以上，或修理后固定資產(chǎn)的使用年限延長(zhǎng)2年以上的，應(yīng)增加固定資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)。因此，我們?cè)诜慨a(chǎn)修理時(shí)，將房產(chǎn)的資本性大修理支出分解成多次收益性小修理支出，使每次修理費(fèi)低于限額，這樣每次修理費(fèi)可以直接從損益中扣除，不須增加房產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，從而相應(yīng)減少房產(chǎn)稅稅負(fù)。

2出租房產(chǎn)的稅收籌劃

按照稅法規(guī)定，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納。因此，對(duì)出租房屋稅收籌劃的關(guān)鍵在于如何正確核算租金收入。

目前企業(yè)出租時(shí)不僅只是房屋設(shè)施自身，還有房屋內(nèi)部或外部的一些附屬設(shè)施及配套服務(wù)費(fèi)，比如機(jī)器設(shè)備、辦公用具、附屬用品。稅法對(duì)這些設(shè)施并不征收房產(chǎn)稅。因此我們?cè)诤炗喎课葑赓U合同時(shí)，應(yīng)合理、有效分割租賃收入，將附屬設(shè)施及配套服務(wù)費(fèi)單獨(dú)計(jì)算使用費(fèi)收入，以減輕房產(chǎn)稅的稅負(fù)。

(三)從計(jì)征方式進(jìn)行籌劃

房產(chǎn)稅的計(jì)稅方式有從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征，從價(jià)計(jì)征是按房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值計(jì)征，稅率為1.2％，從租計(jì)征是按房產(chǎn)的租金收入計(jì)征，稅率為12％。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房屋的租金普遍偏高，而如果房屋是以前年度修建的，則其帳面原值很低，這就造成了兩種計(jì)征方法下稅負(fù)不一致的情況房地產(chǎn)稅籌劃，“出租”房屋要比“自用”房屋稅負(fù)重。因此，要轉(zhuǎn)變租賃方式，變從租計(jì)征為從價(jià)計(jì)征。

(1)將出租變?yōu)閭}(cāng)儲(chǔ)管理

出租房屋合同屬于從租計(jì)征的房產(chǎn)稅范圍，但如果是倉(cāng)儲(chǔ)合同則屬于從價(jià)計(jì)征的房產(chǎn)范圍。雖然，租賃與倉(cāng)儲(chǔ)是兩個(gè)不同的概念，租賃只需提供空房就行了，不對(duì)存放的商品負(fù)責(zé)；而倉(cāng)儲(chǔ)不僅需要添置設(shè)備設(shè)施，配備相關(guān)的人員，還要對(duì)存放的商品負(fù)責(zé)房地產(chǎn)稅籌劃，從而增加人員的工資和經(jīng)費(fèi)開支，但這些開支還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于節(jié)稅數(shù)額，扣除這些開支后，企業(yè)還是有可觀的收益的。

(2)將出租變?yōu)槌邪?/p>

根據(jù)稅法規(guī)定，如果承包者或承租者未領(lǐng)取任何類型的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，則企業(yè)向其提供各種資產(chǎn)收取的各種名義的價(jià)款，均屬于企業(yè)內(nèi)部分配行為，不屬于租賃行為。因此，如果企業(yè)以自己的名義領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證，將房屋承租人聘為經(jīng)營(yíng)者，將房屋出租行為變?yōu)樽赞k工廠或商場(chǎng)再承包出去，收取承包收入，那么原有的房產(chǎn)就可以按從價(jià)計(jì)征，這樣就可以避免較高的房產(chǎn)稅。

(四)從優(yōu)惠政策進(jìn)行籌劃

房產(chǎn)稅作為地方稅種，稅法規(guī)定了許多政策性減免優(yōu)惠。如對(duì)損壞不堪使用的房屋和危險(xiǎn)房屋，經(jīng)有關(guān)部門鑒定，在停止使用后，可免征；企業(yè)大修理停用在半年以上的房產(chǎn)，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅；納稅人納稅有困難的，可定期向有關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)減征或免征應(yīng)征稅額等等。作為企業(yè)，應(yīng)充分掌握、利用這些優(yōu)惠政策，及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提出書面減免稅申請(qǐng)，并提供有關(guān)的證明，爭(zhēng)取最大限度地獲得稅收優(yōu)惠，減少房產(chǎn)稅的支出。

三房產(chǎn)稅稅收籌劃中應(yīng)注意的問題

稅務(wù)籌劃可以給企業(yè)帶來節(jié)稅利益，但同時(shí)也存在著相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)稅的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)主要是：政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化風(fēng)險(xiǎn)、稅務(wù)行政執(zhí)法力度導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算風(fēng)險(xiǎn)等等。因此，企業(yè)要注意以下問題：

1稅收籌劃應(yīng)以合理合法為前提。不可盲目的鉆法律的空子，因此在進(jìn)行房產(chǎn)稅稅收籌劃時(shí)應(yīng)堅(jiān)持依法原則，密切關(guān)注房產(chǎn)稅等相關(guān)稅收法律政策變動(dòng)，結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況，綜合衡量稅務(wù)籌劃方案，才能達(dá)到預(yù)期的效果和目標(biāo)。

2稅收籌劃必須遵循成本一效益原則。在籌劃稅收方案時(shí)，不能過分地強(qiáng)調(diào)稅收成本的降低，而忽略了因該方案的實(shí)施會(huì)帶來其他費(fèi)用的增加或收益的減少，使納稅人的絕對(duì)收益減少。

3稅收籌劃應(yīng)重視會(huì)計(jì)與稅收差異。特別是房產(chǎn)稅屬地方稅，稅收政策具有一定的彈性空間，稅務(wù)機(jī)關(guān)在稅收?qǐng)?zhí)法上擁有較大的自由裁量權(quán)。因此，在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，一方面規(guī)范會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)工作，提高會(huì)計(jì)核算質(zhì)量，按時(shí)申報(bào)納稅。另一方面要加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的聯(lián)系和溝通，爭(zhēng)取在稅法的理解上與稅務(wù)機(jī)關(guān)取得一致，特別在某些模糊和新生事物上的稅收處理能得到稅務(wù)部門的認(rèn)可。

綜上所說，房產(chǎn)稅的稅收籌劃是一項(xiàng)較為復(fù)雜的工作，我們必須熟練掌握國(guó)家的稅收政策條文并靈活的加以運(yùn)用，同時(shí)結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，綜合考慮各方面因素以及其他稅種的稅負(fù)效應(yīng)，進(jìn)行整體籌劃，尋求最佳方案，以達(dá)到企業(yè)整體效益最大化。

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